Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022130446 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA EMC Waterpoort met als adres Sanderusstraat 15 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Minderbroedersrui 12 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 1 sectie A nr. 798B |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van de functie van winkelruimte met werkplaats en woning naar detailhandel en eengezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 19/10/1951: toelating (18#28670) voor gevel- en binnenveranderingen.
Vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Bestaande toestand
- functie: eengezinswoning;
- bouwvolume: conform vergunde toestand met uitzondering van het supprimeren van de dakkapel aan de zijde van de Minderbroedersrui;
- gevelafwerking: conform vergunde toestand met uitzondering van lichtkleurige gevelbepleistering aan beige gevels en garagepoort aan de gevel aan Kleine Goddaard.
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie van winkelruimte met werkplaats en woning naar detailhandel en eengezinswoning;
- oprichten van een dakterras in het dakvolume;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 28 november 2022 | 29 december 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 28 november 2022 | Geen advies ontvangen |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 28 november 2022 | 8 februari 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 28 november 2022 | Geen advies ontvangen |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 28 november 2022 | 25 januari 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh) en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):
- artikel 2.1.11 dakterrassen:
beide gevels palen aan de straat. Er zijn geen terrassen in schuine daken toegelaten palend aan het openbaar domein. Aan de achtergevel zijn terrassen toegelaten wanneer zij geïntegreerd zijn binnen het volume van de begrenzende dakvorm en zij beperkt zijn tot op een afstand van 1m van het midden van de scheidsmuur.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):
de toegangsdeur aan de Minderbroedersrui heeft een dorpel van 10 cm hoog ten opzichte van het straatniveau. Niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden. Er kan een niveauverschil tot 2 cm toegelaten worden bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bouwcode.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het omvormen van een werkplaats met woning naar een ruimte voor detailhandel met een woning erboven. De handelsruimte wordt ingericht op het gelijkvloers en de eerste verdieping, de woning krijgt een aparte toegang aan de Grote Goddaard. Het pand is volgens RUP Binnenstad gelegen in een zone voor wonen (Wo1) met langs de zijde Minderbroedersrui een overdruk voor detailhandel. In deze zone is handel toegelaten op het gelijkvloers, -1 en +1.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Behalve de aanleg van een terras in het zadeldak wordt het bouwvolume niet gewijzigd. Volgens artikel 2.1.11 van RUP Binnenstad zijn terrassen in schuine daken niet toegelaten aan het openbaar domein. Het pand heeft twee voorgevels en geen tuin. Het geplande terras wordt aangelegd aan de zijde Grote Goddaard, er is telkens 1m afstand tot de perceelsgrens. Door de geringe breedte van de Grote Goddaard en de hoogte van het pand is het dak, en dus ook het terras, niet zichtbaar vanaf de straat. Gezien de grote meerwaarde voor de woonkwaliteit is deze afwijking dan ook aanvaardbaar.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De woning is volgens RUP Binnenstad gelegen in CHE-gebied. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is gunstig:
“Het pand is gelegen in een gebied met culturele, historische en esthetische waarde binnen het smalle bouwblok tussen de Kleine Goddaard en de Minderbroedersrui. Heden liggen de achtergevels van deze panden binnen dit bouwblok langs de Kleine en Grote Goddaard. Meer dan waarschijnlijk lagen eertijds de voorgevels langs de Goddaard en heeft de modernisering van de 19de eeuw zich voornamelijk gemanifesteerd langs de zijde van de Minderbroedersrui. Dit geeft ook de verklaring voor de aanwezigheid van een historische tongewelfde kelder aan de zijde van de Kleine Goddaard en een 19de eeuwse troggewelfde kelder aan de andere zijde. De gevel aan de Minderbroedersrui werd (samen met de kelder) in 1884 geconstrueerd. Huidige verschijningsvorm van beide gevels kwam tot stand na een verbouwing van het pand in 1951. De voorgestelde ingrepen betreffen de herinrichting van het pand, de vernieuwing van het buitenschrijnwerk en de implementatie van een inpandig dakterras. De geplande werken doen geen onaanvaardbare afbreuk aan de erfgoedwaarde van de CHE-omgeving waarbinnen het pand gelegen is en kunnen dan ook gunstig worden geadviseerd vanuit oogpunt monumentenzorg.”
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet worden nageleefd.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid art. 18 Niveauverschillen: de toegangsdeur aan de Minderbroedersrui heeft een dorpel van 10 cm hoog ten opzichte van het straatniveau. Niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden. Er kan een niveauverschil tot 2 cm toegelaten worden bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes. Het plaatsen van een helling wordt als voorwaarde opgelegd.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte. Een woning met werkplaats wordt omgevormd tot een woning met handelsruimte.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
3. Het niveauverschil aan de toegangsdeur moet worden overbrugd met een helling overeenkomstig artikel 18 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 5 oktober 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 28 november 2022 |
Start 1e openbaar onderzoek | 8 december 2022 |
Einde 1e openbaar onderzoek | 6 januari 2023 |
Beslissing toepassing administratieve lus | 9 februari 2023 |
Start laatste openbaar onderzoek | 20 februari 2023 |
Einde laatste openbaar onderzoek | 21 maart 2023 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 10 augustus 2023 |
Verslag GOA | 7 april 2023 |
naam GOA | Cynthia Steurs |
Administratieve lus
Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):
Wegens de cyberaanval van 5 december 2022 moet het openbaar onderzoek worden overgedaan.
De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).
De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
8 december 2022 | 6 januari 2023 | 0 | 0 | 0 | 0 |
20 februari 2023 | 21 maart 2023 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
3. Het niveauverschil aan de toegangsdeur moet worden overbrugd met een helling overeenkomstig artikel 18 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.