2023_CBS_02463 - Omgevingsvergunning - OMV_2022153355. Cuylitsstraat 22A. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/06/1926: toelating (1926#24099) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/99231.

Vergunde toestand

-          eengezinswoning;

-          3 bouwlagen onder plat dak.

Bestaande toestand

-          gelijkvloerse volume uitbreiding achteraan;

-          extra daklaag onder zadeldak op het hoofdvolume;

-          voorgevel in wit pleisterwerk met antracietkleurig, aluminium buitenschrijnwerk.

Nieuwe toestand

-          meergezinswoning met 2 tweeslaapkamer appartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 135 en 106 m²;

-          gelijkvloerse volumevermindering tot een perceelsbrede bouwdiepte van circa 23 m;

-          verhoging van de nok en de voorgevel boven de kroonlijst met circa 125 cm;

-          aanleg van een dakterras op zowel de eerste verdieping als de dakverdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een deel van het gelijkvloers achteraan;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 2;

-          uitbreiden van het volume op de dakverdieping;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 12 Levendige plint:
  Door de plaatsing van de fietsenberging vooraan is er onvoldoende contact mogelijk tussen de straat en de woning;
• artikel 29 Fietsenstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de fietsenstalplaats meet 3,05 m breedte waardoor er onvoldoende manoeuvreerruimte over is om de fietsen probleemloos te kunnen parkeren. 

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-      Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften. De directe omgeving bestaat uit een mix van een- en meergezinswoningen. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De voorliggende aanvraag voorziet het opdelen van een eengezinswoning waarbij een configuratie van 2 boven elkaar liggende duplexen binnen het pand ontstaat. Door het creëren van een voldoende ruime duplexwooneenheid met een netto-vloeroppervlakte van 135 m2 aansluitend op de tuin van 78 m2, voldoet de aanvraag aan artikel 23 van de bouwcode, dat een dergelijke opdeling enkel toelaat wanneer minstens één grotere woongelegenheid van minstens 100 m² netto-vloeroppervlakte behouden blijft met een aansluitende buitenruimte van minstens 15m². De aanvraag voorziet een woning die 35m² ruimer is dan de minimale oppervlakte volgens de bouwcode. De plannen tonen echter aan dat de voorgestelde “extra” oppervlakte binnen deze planconfiguratie noodzakelijk is om een ruime en ruimtelijke woning te creëren. Een kleinere oppervlakte zou vanuit een goede ruimtelijke ordening niet wenselijk zijn.

De bestaande aanbouwen tussen het achterliggende entresolvolume en de perceelgrens worden afgebroken en vervangen door een nieuw gelijkvloers volume, uitgelijnd op de achtergevel van het entresolvolume. De gelijkvloerse bouwdiepte wordt zo op 19,81 m gebracht. Dit is ruimtelijk aanvaardbaar.

De 2de duplex omvat een leefruimte met keuken aan de straatzijde en een slaapkamer in het entresolvolume. Om de 2de  wooneenheid te herbergen wordt het flauw hellend zadeldak vervangen door een mansardedak. De huidige nokhoogte verhoogt hierdoor van 14,09 m naar 15,34 m. Dit is identiek aan de nokhoogte van het zadeldak van de rechterbuur. De kroonlijsthoogte van 11,74 m blijft ongewijzigd.

In het nieuwe dakvolume wordt een 2de slaapkamer voorzien alsook een inpandig terras aan de achtergevel.

Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving met deze vermeerdering van het aantal woongelegenheden wordt overschreden. 

Visueel-vormelijke elementen

Op het dak na blijft de voorgevel ongewijzigd. Het zadeldak in zwarte roofing wordt vervangen door een nieuw mansardedak uitgevoerd in lichtgrijs gepatineerd zink.

De achtergevel wordt na-geïsoleerd en voorzien van wit geschilderd gevelpleisterwerk met bruin houten buitenschrijnwerk.

Het project strookt qua materiaalgebruik met wat algemeen kenmerkend is voor de omgeving. 

Cultuurhistorische aspecten

Vermits de werken gesitueerd zijn in een zone met culturele, historische en/of esthetische waarde, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Men wenst het pand om te vormen tot een meergezinswoning met twee woongelegenheden. Principieel is er geen bezwaar tegen de opdeling. Tijdens het vooroverleg werd als voorwaarde gesteld de kamerstructuur op niveau 1 en 2 te behouden, inclusief de plafondafwerking en schouwen in natuursteen. Aan deze voorwaarde werd niet tegemoet gekomen in het voorstel. We zullen dit dan ook als voorwaarde opleggen.

Er wordt nieuw houten schrijnwerk voorzien in bruine kleur. Er werden geen detailtekeningen toegevoegd. We gaan uit van geschilderd schrijnwerk met correcte profilering. Detailtekeningen moeten worden voorgelegd voor verder advies.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden de aandachtspunten van de dienst monumentenzorg integraal bijgetreden en worden als voorwaarden bij de vergunning opgenomen. Zo dient de kamerindeling op niveau 1 en 2, inclusief plafondafwerking en schouwen in natuursteen, behouden te blijven en dienen de detailtekeningen van het schrijnwerk voor verder advies voorgelegd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De leefruimte met leefkeuken worden op het gelijkvloers naar de tuinzijde gericht. Een gevelbreed raam in de achtergevel en een lichtstraat in het platte dak voorzien deze van voldoende lichttoetreding.

Deze leefruimte neemt ca. 9 m van de totale bouwdiepte in. Dat wil zeggen dat meer dan de helft van de diepte van de gelijkvloerse verdieping vooraan ingericht wordt door een fietsenberging, een bergplaats, sanitair en circulatie. Ten eerste staat dit niet in verhouding tot de oppervlakte van de leefruimte, wat een weinig kwalitatieve planschikking oplevert en de woonkwaliteit niet ten goede komt. Ten tweede zorgt deze planopbouw er voor dat er geen levendige plint is (bouwcode, art. 27).

Uit het advies van de stedelijke dienst mobiliteit blijkt dat de collectieve fietsenberging aan de voorzijde ook te klein is om er 6 fietsen in te plaatsen en dat er, eveneens conform de bouwcode, slechts 3 fietsen strikt noodzakelijk voorzien dienen te worden (zie infra).

Omwille van deze redenen wordt geadviseerd om de bergruimten open te werken zodat een samenhangende leefverdieping ontstaat waarbij vanaf de straat een visuele relatie wordt bewerkstelligd over de volledige gelijkvloerse verdieping. Om dit te realiseren kan overwogen worden om de toilet te verplaatsen naar de linker zijde. De (fietsen-)berging dient geïntegreerd te worden in de woning en kan bijgevolg een dubbele functie als bureau-, speel-, atelierruimte krijgen. 

Er blijft bijgevolg nog ruimte over om naast een berging voor de duplex, ook de interne circulatie, de gemeenschappelijke inkomzone en een gemeenschappelijke fietsenberging achter de voorgevel te voorzien.

Op de bovenliggende verdieping van de duplex voorziet de aanvraag een slaapkamer aan de straatzijde en een slaapkamer in het entresolvolume.

De achtergevel van het hoofdvolume ligt 1,86 m teruggetrokken ten opzicht van de achtergevel van het linker buurpand.

Op de 1ste verdieping wordt tussen het entresolvolume en de opgaande scheimuur van het linker buurpand nog een terras voorzien. Het voorzien van een terras hier is stedenbouwkundig mogelijk maar biedt weinig meerwaarde gezien de aanwezigheid van de tuin en de aansluiting van het terras op de nachthal.

Belangrijker in functie van de woonkwaliteit is om een terras op de 2de verdieping te voorzien waar het aansluit op de keukenruimte van de 2de duplex. Dit wordt mee als voorwaarde bij de vergunning opgenomen.

Een deel van het terras in het dakvolume is voorzien onder het dak zelf waardoor deze oppervlakte niet in aanmerking komt als buitenruimte. Hierdoor meet de terrasoppervlakte geen 8 m2 maar ca. 5 m2. Dit is te weinig voor een 2-slaapkamerappartement maar met de toevoeging van het terras op de 2de verdieping wordt de totale buitenruimte op ca. 9 m2 waardoor de duplex toch over voldoende buitenruimte beschikt (bouwcode, art. 28).  

De plannen zijn onduidelijk wat de scheimuurophoging ter hoogte van de linkerscheimuur betreft maar bedraagt vermoedelijk 0,60 m over een lengte van circa 10 m waardoor gesteld kan worden dat geen ontoelaatbaar nadeel met betrekking tot bezonning voor het naburige perceel zal worden gegenereerd.

Mits naleven van bovenstaande voorwaarden voldoen beide duplexen aan de gestelde eisen inzake gebruiksgenot en wooncomfort.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende wooneenheid moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3

Er worden op het gelijkvloers 6 fietsstalplaatsen voorzien.

Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van minimum 1,70  m beschikbaar zijn en dat is hier niet het geval. Omwille van de beperkte ruimte en in functie van de woonkwaliteit wordt geadviseerd om de fietsenberging toe te voegen aan de gelijkvloerse woning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. Een terras op de 2de verdieping voorzien, op dezelfde locatie als het terras op de 1ste verdieping, aansluitend op de keuken.

3. De fietsenberging toe te voegen aan de duplexwoning en de fietsenberging, wasberging en wc te herschikken en maximaal open te werken zodat een (visueel) samenhangende leefverdieping en levendige plint ontstaat.

4. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

5. De bijgevoegde voorwaarden van de dienst monumentenzorg zijn na te leven.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend wat zich als volgt laat samenvatten:

1. Rechten op gemene muren: Het bezwaar dat de toegangsdeur in de tuinmuur tussen het projectperceel en het linker perceel behouden blijft. 

Beoordeling:

Overeenkomstig artikel 4.2.22.?van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. 

Het bezwaar is ongegrond.

2. Foutieve huisnummering: Het bezwaar dat een foutieve huisnummering voor het projectperceel gebruikt werd.

Beoordeling:

Ondanks de administratieve verwarring is gebleken dat het correcte huisnummer gebruikt werd. Het ensemble van gebouwen bestaat uit 2 delen langsheen de Cuylitsstraat waarvan de pastoriewoning nummer 24 draagt, de ‘kinderwerken’ nummer 22 en het projectperceel aan de rechterzijde van het poortgebouw nummer 22A.

Het bezwaar is ongegrond.