Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022148191 |
Gegevens van de aanvrager: | NV COOLMORE met als adres Wouwersdreef 51 te 2900 Schoten |
Ligging van het project: | Bredastraat 107 te 2060 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 7 sectie G nr. 70V |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een restaurant naar een studentenhuisvesting
met 10 kamers en 1 studio
|
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
Vergunde toestand
Bestaande toestand
Nieuwe toestand
Inhoud van de aanvraag
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 | 24/11/2022 | 05/12/2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Monumentenzorg | 11 januari 2023 | 12 januari 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Dam West. Volgens dit plan ligt het eigendom in een Woonzone met een Overdruk: Aanduiding Artikel 1 – Waardevol gebouw.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via
https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via
https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
Algemene bouwverordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
Sectorale regelgeving
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
In toepassing van artikel 27 van de bouwcode dient de open ruimte op het perceel bij een functiewijziging minimaal 20% van de perceelsoppervlakte te bedragen. De bestaande open ruimte heeft een oppervlakte van +/- 10m². Dit is ongeveer 6% van de totale perceelsoppervlakte. Het betreft hier echter een bestaand ondiep pand op een hoekperceel gelegen langsheen de Ijzerlaan waarbij het niet wenselijk is deze buitenruimte door te trekken tot op deze Ijzerlaan. Bovendien zou een grotere open ruimte de ontwikkelingsmogelijkheden op het aanpalend perceel te veel beperken. Voor de open ruimte kan op basis van artikel 3 van de bouwcode in alle redelijkheid een afwijking toegestaan worden op artikel 27.
Functionele inpasbaarheid
De omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. De recent vergunde functie ‘studentenhuisvesting’ met studio is inpasbaar in de omgeving en aanvaardbaar binnen de geldende bestemmingsvoorschriften.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het wijzigen van de bestaande functie naar 10 studentenkoten en 1 studio wordt de draagkracht van de site niet overschreden. Het voorgestelde project blijft qua volume en dakvorm ongewijzigd. Ten behoeve de op het gelijkvloers gelegen studio wordt een deel van het gelijkvloers ontpit wat positief wordt beoordeeld.
Cultuurhistorische en visueel-vormelijke aspecten
De aanvraag heeft betrekking op een waardevol gebouw, gelegen binnen de grenzen van het RUP Dam-West. Om deze reden werd advies gevraagd aan de dienst monumentenzorg.
Zij stellen vanuit oogpunt monumentenzorg geen principieel bezwaar tegen wijzigingen van de interne verdeling en de plaatsing van nieuwe binnenwanden. Het hoekpand kende binnenin immers al meerdere verbouwingsfasen, waardoor er weinig van de oorspronkelijke kamerindeling werd bewaard. Wat betreft de gevels stelt de dienst monumentenzorg dat de bijgevoegde plannen geen wijzigingen tonen aan de bestaande gevels. Ze merken daarbij wel op dat de gevels scheuren en barsten vertonen. Op basis van de foto’s kan niet achterhaald worden of deze scheuren en barsten oppervlakkig zijn of alsnog een impact hebben op de stabiliteit van het gebouw. Er wordt sterk aanbevolen om de nodige herstellingen aan de gevel door te voeren, met respect voor de bestaande verschijningsvorm van de gevel.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De studentenkoten en studio voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1: de bijkomende studio genereert een parkeerbehoefte van 1 plaats De 10 studentenkamers genereren een parkeerbehoefte van 1,5 (10 x 0,15) De werkelijke parkeerbehoefte = 2 = 1 +1,5 = 2,5 = 2 |
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. |
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden. Dit is het geval in voorliggende aanvraag waarbij de grootte en de vorm van het perceel het bouwen van het aantal te realiseren plaatsen niet toelaten. Bovendien heeft voorliggende aanvraag betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom mogen geen parkeerplaatsen voorzien worden. |
Het aantal ontbrekende parkeerplaatsen bedraagt dan 2. Dit is het verschil tussen de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren parkeerplaatsen. |
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 2 plaatsen. |
Fietsvoorzieningen:
Voor de studio en de 10 studentenkamers moeten 12 ( =10 + 2) fietsenstallingen voorzien worden.
Op het gelijkvloers worden 2 fietsstalplaatsen voorzien voor in totaal 11 fietsen. Dit is er 1 te weinig. In voorwaarde wordt opgelegd een extra fiets te stallen in één van beide fietsstalplaatsen. Dit is mogelijk door de fietsstalplaats naast de gemeenschappelijke ruimte dubbellaags te voorzien.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 08/11/2022 |
Volledig en ontvankelijk | 24/11/2022 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 23/04/2023 met nooddecreet |
Verslag GOA | 27 januari 2023 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanvraag werd niet onderworpen aan een openbaar onderzoek.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren