2023_CBS_00691 - Omgevingsvergunning - OMV_2022102590 - Gasstraat 15. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis 

• 15/07/2022: weigering (2022100) voor het regulariseren van het omvormen van handel naar wonen, vermeerderen naar 4 wooneenheden en wijzigen van de dakvorm. 

Geacht vergunde toestand 

• functie: 
1. meergezinswoning met gelijkvloerse handelszaak;
2. 2 tweeslaapkamerappartementen op de eerste en tweede verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 52 m²;
• bouwvolume: 
1. hoekpand van 3 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing;
1. het perceel is volledig bebouwd op het gelijkvloers;
2. patio in de hoek van het perceel vanaf de eerste verdieping waarin het volume van een toilet werd uitgebouwd over de eerste en tweede verdieping;
2. wit gevelpleisterwerk;
3. plint en dorpels in blauwe hardsteen;
4. houten buitenschrijnwerk;
5. zwart geschilderde houten kroonlijst;
• inrichting: 
1. één toegangsdeur vanaf de straat naar de winkel en de bovenliggende woonfunctie;
2. zolderruimte onder het zadeldak. 

Bestaande toestand

• overeenkomstig met geacht vergunde toestand, uitgezonderd van:
1. bijkomende wooneenheid op de gelijkvloerse verdieping;
2. gewijzigd buitenschrijnwerk in pvc;
3. bruin geschilderde gevelplint en wit geschilderde dorpels;
4. het gelijkvloerse raam in de hoekgevel werd uitgebreid naar onderen en vervangen door een toegangsdeur tot het gelijkvloerse appartement. 

Nieuwe toestand

• functie:  
1. meergezinswoning met 4 wooneenheden:
1. 1 studio op de gelijkvloerse verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 44 m²;
2. 2 geacht vergunde eenslaapkamerappartementen op de eerste en tweede verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 54 m²;
3. 1 studio op de derde verdieping (onderdaks) met een netto vloeroppervlakte van circa 49 m²;
• bouwvolume: 
1. hoekpand van 3 bouwlagen onder een mansardedak in gesloten bebouwing;
2. het perceel is volledig bebouwd op het gelijkvloers;
3. patio in de hoek van het perceel vanaf de eerste verdieping waarin het volume van een berging is voorzien op de eerste en tweede verdieping;
• gevelafwerking: 
1. wit gevelpleisterwerk op de verdiepingen en lichtgrijs gevelpleisterwerk op het gelijkvloers;
2. plint in nieuwe blauwe hardsteen;
3. wit geschilderde doorlopende dorpels;
4. buitenschrijnwerk in witte pvc;
5. zwart geschilderde houten kroonlijst;
6. mansardedak in antracietkleurige leien;
• inrichting: 
1. één toegangsdeur tegen de rechter perceelsgrens. 

Inhoud van de aanvraag

• regulariseren van de gelijkvloerse functiewijziging van handel naar wonen;
• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 2 naar 4; 
• verwijderen van het zadeldak en uitvoeren van een mansardeverdiep;
• interne constructieve werken;
• wijzigen van de gevels;
• uitbreiden van de scheimuren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt: 

Adviezen 

Externe adviezen  

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

 Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Zone voor wonen + overdruk Zone recht van voorkoop.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via
https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via
https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten: 

• artikel 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld:

Het project overschrijdt de ruimtelijke draagkracht, zie artikel 1.4;

• artikel 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld:

Door de verschillende raamopeningen en hun plaatsing (ook van de dakkapellen) en de verschillende invullingen en door het supprimeren van de lijsten ontstaat geen kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel.

• artikel 1.4 Draagkracht:

Door de vermeerdering van het aantal wooneenheden van 2 naar 4 zoals voorgesteld wordt de draagkracht van de omgeving overschreden.
Door het aantal woongelegenheden die op de voorziene eigen open ruimte uitgeven, door het aantal woongelegenheden zonder buitenruimte, door de verhouding tussen het aantal slaapkamers en de beschikbare oppervlakte van de verblijfsruimten per woning, door de eenzijdige oriëntatie van het gelijkvloerse hoekappartement naar de stoep en het grote aantal parkeerplaatsen dewelke worden afgewikkeld op het openbaar domein wordt de draagkracht van de site overschreden.

Daarenboven vormen 4 appartementen kleiner dan 55m² geen aanvaardbare mix.

Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, dag- of nachtactiviteiten.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakte verhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Licht en een kwalitatief variërend visueel contact met de omgeving vormen een belangrijke psychologische factor bij de ervaring van het woonklimaat. Het gelijkvloerse hoekappartement bevat onvoldoende verblijfskwaliteit door de éénzijdige gerichtheid naar de stoep en het ontbreken van een buitenruimte. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
   De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.  
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
   De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
   De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
   (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
   De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
1. artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

de doorlopende dorpels in de voorgevels zijn wit geschilderd. Het is niet toegestaan om geveldelen in natuurstenen te beschilderen;

1. artikel 15 In- en uitsprongen aan daken:

de meest rechts gelegen dakkapel houdt een afstand van minder dan 60 cm ten opzichte van de rechter perceelsgrens;

1. artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de afvalberging is lager dan 2,20 m;

1. artikel 27 Open ruimte:

de gelijkvloerse handelsruimte wordt omgevormd tot wooneenheid maar het perceel wordt niet ontpit;

1. artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

geen enkele van de 4 wooneenheden beschikt over een private buitenruimte;

1. artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er worden geen autostalplaatsen voorzien voor de 2 bijkomende wooneenheden;

1. artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

de plannen zijn niet eenduidig opgesteld. De hoogte van de daklaag en de hoogte van de scheimuren volgens de aanzichten stemt niet overeen met de hoogtes volgens de snedes of terreinprofielen. Hierdoor is het niet duidelijk of de scheimuren zijn voorzien van een opstand van minstens 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. 

Sectorale regelgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
   Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
  (De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.  

• Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
  (De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
  Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid - Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het omvormen van de gelijkvloerse handelszaak en zolder tot woonfunctie is principieel aanvaardbaar op voorwaarde dat dit verenigbaar is met geldende bouwvoorschriften en de actuele vereisten inzake gebruiksgenot en woonkwaliteit verzekerd kunnen worden.

Zoals reeds vermeld, is de aanvraag onverenigbaar met verschillende verordenende voorschriften. 

De 2 vergunde woongelegenheden beschikken niet over noodzakelijk actueel gebruiksgenot door het ontbreken van een optimale planorganisatie (verblijfruimtes gericht naar de schacht, een wc op de gemeenschappelijke gang), door het ontbreken van een buitenruimte en door de oppervlakte van de leefruimte die niet in verhouding staat tot het aantal slaapkamers.

De eventuele uitbreiding van de woonfunctie op het perceel is aanvaardbaar indien de woonkwaliteit van deze woonentiteiten op al deze vlakken worden aangepast. 

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
 Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een groot appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Bijvoorbeeld door het voorzien van te veel, te kleine woongelegenheden met onvoldoende gebruiksgenot en woonkwaliteit. Dit is het geval in voorliggende aanvraag. 

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van het gelijkvloers en de zolder naar een kleine zelfstandige entiteit de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. 

Visueel-vormelijke elementen

Door de verschillende raamopeningen en hun plaatsing (ook van de dakkapellen) en de verschillende invullingen ontstaat geen kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel.

Ook worden er verschillende discrepanties vastgesteld onder andere tussen de gevels en de plannen wat betreft de breedtes van de raamopeningen én tussen de gevels en de snede wat betreft de dakkapellen.

Dit is onaanvaardbaar. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
 Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college (consul)

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

De openbare onderzoeken werden niet correct uitgevoerd. De bekendmaking werd tijdig per beveiligde zending bezorgd aan de aanvrager. Artikel 20 van het Omgevingsvergunningenbesluit bepaalt dat de bekendmaking ten laatste de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek moet worden uitgehangen. Er werd vastgesteld dat de bekendmaking niet conform de wettelijke bepalingen was aangebracht. Bijgevolg zijn de voorgeschreven formaliteiten van het Omgevingsvergunningenbesluit niet vervuld.

Het openbaar onderzoek is bedoeld om de derde-belanghebbenden de gelegenheid te geven hun bezwaren en opmerkingen te doen gelden en om de bevoegde overheid de nodige gegevens te bezorgen zodat zij met kennis van zaken kan beslissen.

De regels met betrekking tot de bekendmaking zijn substantieel. Een schending ervan zou de goedkeuring van de aanvraag automatisch onwettig maken. De vaststelling dat de procedure geschonden is door de aanvrager heeft procedureel tot gevolg dat de onverenigbaarheden van aanvraag met stedenbouwkundige voorschriften dient geweigerd te worden.