Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022102590 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Michael Weingarten met als adres Milisstraat 58 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Gasstraat 15 te 2060 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 5 sectie E nr. 213S2 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | regulariseren van het omvormen van handel naar wonen, vermeerderen naar 4 wooneenheden en wijzigen van de dakvorm |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
Geacht vergunde toestand
Bestaande toestand
Nieuwe toestand
Inhoud van de aanvraag
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweer Zone Antwerpen BZA | 24 augustus 2022 | 11 oktober 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator | 24 augustus 2022 | Geen advies | Geen advies |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Zone voor wonen + overdruk Zone recht van voorkoop.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via
https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via
https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:
Het project overschrijdt de ruimtelijke draagkracht, zie artikel 1.4;
Door de verschillende raamopeningen en hun plaatsing (ook van de dakkapellen) en de verschillende invullingen en door het supprimeren van de lijsten ontstaat geen kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel.
Door de vermeerdering van het aantal wooneenheden van 2 naar 4 zoals voorgesteld wordt de draagkracht van de omgeving overschreden.
Door het aantal woongelegenheden die op de voorziene eigen open ruimte uitgeven, door het aantal woongelegenheden zonder buitenruimte, door de verhouding tussen het aantal slaapkamers en de beschikbare oppervlakte van de verblijfsruimten per woning, door de eenzijdige oriëntatie van het gelijkvloerse hoekappartement naar de stoep en het grote aantal parkeerplaatsen dewelke worden afgewikkeld op het openbaar domein wordt de draagkracht van de site overschreden.
Daarenboven vormen 4 appartementen kleiner dan 55m² geen aanvaardbare mix.
Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, dag- of nachtactiviteiten.
Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakte verhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.
Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.
Licht en een kwalitatief variërend visueel contact met de omgeving vormen een belangrijke psychologische factor bij de ervaring van het woonklimaat. Het gelijkvloerse hoekappartement bevat onvoldoende verblijfskwaliteit door de éénzijdige gerichtheid naar de stoep en het ontbreken van een buitenruimte.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
Algemene bouwverordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
de doorlopende dorpels in de voorgevels zijn wit geschilderd. Het is niet toegestaan om geveldelen in natuurstenen te beschilderen;
de meest rechts gelegen dakkapel houdt een afstand van minder dan 60 cm ten opzichte van de rechter perceelsgrens;
de afvalberging is lager dan 2,20 m;
de gelijkvloerse handelsruimte wordt omgevormd tot wooneenheid maar het perceel wordt niet ontpit;
geen enkele van de 4 wooneenheden beschikt over een private buitenruimte;
er worden geen autostalplaatsen voorzien voor de 2 bijkomende wooneenheden;
de plannen zijn niet eenduidig opgesteld. De hoogte van de daklaag en de hoogte van de scheimuren volgens de aanzichten stemt niet overeen met de hoogtes volgens de snedes of terreinprofielen. Hierdoor is het niet duidelijk of de scheimuren zijn voorzien van een opstand van minstens 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.
Sectorale regelgeving
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid - Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het omvormen van de gelijkvloerse handelszaak en zolder tot woonfunctie is principieel aanvaardbaar op voorwaarde dat dit verenigbaar is met geldende bouwvoorschriften en de actuele vereisten inzake gebruiksgenot en woonkwaliteit verzekerd kunnen worden.
Zoals reeds vermeld, is de aanvraag onverenigbaar met verschillende verordenende voorschriften.
De 2 vergunde woongelegenheden beschikken niet over noodzakelijk actueel gebruiksgenot door het ontbreken van een optimale planorganisatie (verblijfruimtes gericht naar de schacht, een wc op de gemeenschappelijke gang), door het ontbreken van een buitenruimte en door de oppervlakte van de leefruimte die niet in verhouding staat tot het aantal slaapkamers.
De eventuele uitbreiding van de woonfunctie op het perceel is aanvaardbaar indien de woonkwaliteit van deze woonentiteiten op al deze vlakken worden aangepast.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een groot appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Bijvoorbeeld door het voorzien van te veel, te kleine woongelegenheden met onvoldoende gebruiksgenot en woonkwaliteit. Dit is het geval in voorliggende aanvraag.
Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van het gelijkvloers en de zolder naar een kleine zelfstandige entiteit de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.
Visueel-vormelijke elementen
Door de verschillende raamopeningen en hun plaatsing (ook van de dakkapellen) en de verschillende invullingen ontstaat geen kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel.
Ook worden er verschillende discrepanties vastgesteld onder andere tussen de gevels en de plannen wat betreft de breedtes van de raamopeningen én tussen de gevels en de snede wat betreft de dakkapellen.
Dit is onaanvaardbaar.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen. De aanvraag betreft het verbouwen van een meergezinswoning. |
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. |
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. Dit perceel betreft een hoekperceel. Hoewel er voldoende gevelbreedte is voor het aanbrengen van 2 garagepoorten conform artikel 12 van de bouwcode, zouden er op het gelijkvloers geen andere functies meer geïntegreerd kunnen worden. De vorm van het perceel leent zich er niet toe het aantal te realiseren plaatsen op eigen perceel te voorzien.’ |
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2. Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen. |
Advies aan het college (consul)
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 8 augustus 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 24 augustus 2022 |
Start openbaar onderzoek 1 | 5 september 2022 |
Einde openbaar onderzoek 1 | 5 oktober 2022 |
Start openbaar onderzoek 2 | 4 november 2022 |
Einde openbaar onderzoek 2 | 4 december 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 6 mei 2023 inclusief termijnsverlenging noodbesluit |
Verslag GOA | 30 januari 2023 |
naam GOA | Wim Van Roosendael |
De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.
De openbare onderzoeken werden niet correct uitgevoerd. De bekendmaking werd tijdig per beveiligde zending bezorgd aan de aanvrager. Artikel 20 van het Omgevingsvergunningenbesluit bepaalt dat de bekendmaking ten laatste de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek moet worden uitgehangen. Er werd vastgesteld dat de bekendmaking niet conform de wettelijke bepalingen was aangebracht. Bijgevolg zijn de voorgeschreven formaliteiten van het Omgevingsvergunningenbesluit niet vervuld.
Het openbaar onderzoek is bedoeld om de derde-belanghebbenden de gelegenheid te geven hun bezwaren en opmerkingen te doen gelden en om de bevoegde overheid de nodige gegevens te bezorgen zodat zij met kennis van zaken kan beslissen.
De regels met betrekking tot de bekendmaking zijn substantieel. Een schending ervan zou de goedkeuring van de aanvraag automatisch onwettig maken. De vaststelling dat de procedure geschonden is door de aanvrager heeft procedureel tot gevolg dat de onverenigbaarheden van aanvraag met stedenbouwkundige voorschriften dient geweigerd te worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.