Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022127146 |
Gegevens van de aanvrager: | Antwerpen met als adres Grote Markt 1 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Francis Wellesplein 1 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 10 sectie K nr. 1687X |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | heraanleggen van het binnenplein, aanbrengen van groendaken en gevelgroen tegen de binnengevels van den Bell |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
Vergunde / Geacht vergunde toestand
Bestaande toestand
Nieuwe toestand
Inhoud van de aanvraag
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
AQUAFIN NV | 7 november 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 7 november 2022 | 20 december 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Politiezone Antwerpen/ Centrale Preventie | 7 november 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | |
Politiezone Antwerpen/ Verkeerspolitie | 7 november 2022 | 23 november 2022 | Geen bezwaar |
Water-link | 7 november 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Stadsbeheer/ Groen en Begraafplaatsen | 7 november 2022 | 15 november 2022 |
Stadsontwikkeling/ Beheer en Operaties | 7 november 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu | 7 november 2022 | 25 november 2022 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 7 november 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Stadsontwikkeling/ Publieke Ruimte | 7 november 2022 | 29 november 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
Algemene bouwverordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
Sectorale regelgeving
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat de heraanleg van het Francis Wellesplein. De functie als stedelijk plein blijft behouden en de werken zijn functioneel inpasbaar in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De voorliggende aanvraag kadert in het vergroenen van het bestaande binnenplein inclusief de omsluitende gevelwanden en de daken.
Het geheel kadert in een klimaatrobuuste aanpak van een gebouw, gelegen in een wijk met beperkt buurtgroen en gekend als hitte eiland in de stad. Bovendien is het gebouw gelegen in een wateroverlast-gevoelige buurt.
Met deze vergroening beoogt de aanvraag tevens het creëren van een aantrekkelijke publiek toegankelijke stedelijke oase.
Het driehoekig binnenplein, gelegen op het dak van de ondergrondse garage, is momenteel quasi volledig verhard.
Het ontwerp gaat voornamelijk uit van behoud van de functionele verharding zoals voor onderhoud van de gevels, behoud van bestaande looplijnen, rond inkomzones en met uitbreiding van de zitgelegenheden voor de werknemers van het gebouw aan het cafetaria. Aanvullend worden wandelpaden tussen het nieuwe groen voorzien.
Het bestaande basketbal- en voetbalveld versmelt tot een gecombineerd multisportveld.
Vanuit duurzaamheid en circulariteit worden de bestaande betonstenen hergebruikt in de nieuwe aanleg. In totaal blijft 63,9 % van het binnenplein verhard.
De resterende oppervlakte wordt aangelegd als groenzones (zo’n 31 %) in de vorm van plantenbakken. De hoogte van de substraatlaag varieert tussen de 0 cm en 80 cm. Dit geeft de mogelijkheid om een diverse groenaanplanting met zelfs meerstammige struiken te realiseren. De aanwezige hoogstammige bomen blijven behouden.
De substraatlaag functioneert eveneens als passieve en gravitaire buffervoorziening voor hemelwater voor de nieuwe planten.
Het vergroende binnenplein betekent een meerwaarde voor het gebruiksgenot van de werknemers in de omliggende kantoren.
Visueel-vormelijke elementen
Op het binnenterrein wordt boven het multisportveld een stalen pergolastructuur voorzien.
6 portieken van 7 m hoog worden door middel van fijne stalen dwarsverbindingen met elkaar verbonden en dienen als drager voor klimplanten die op hun beurt voor schaduw in de zomermaanden zullen zorgen.
De begroeide pergolaconstructie heeft tot doel om meer verticaal te introduceren en hiermee gepaard gaande schaduw. Het dak van de ondergrondse garage maakt het immers niet mogelijk om dit te bereiken door meer bomen te planten.
Naast klimgroen zou een dergelijke structuur ook drager kunnen zijn voor technische installaties zoals verlichting, zomerdoeken, geluidsboxen, … en zou de ruimte onder en rond de portieken ook een polyvalenter gebruik kunnen kennen zoals buurtfeesten of evenementen. Vanuit de pleinbeleving kan deze constructie geapprecieerd worden.
Tijdens de projectvoorstelling in aanwezigheid van de Stadbouwmeester werden reservaties over deze structuren naar voren geschoven. Het maximaal inzetten op aanplanting van bomen en gevelgroen zou een betere en meer logische aansluiting vormen op het ecologisch verhaal.
Desalniettemin erkent de <Stadbouwmeester de technische en programmatische beperkingen die het project met zich meebrengt alsook de ontegensprekelijke extra ruimtelijke belevingswaarde van de pergolaconstructie zelf. Op termijn zou de constructie zelfs naar een luifelconstructie kunnen evolueren die ook beschutting buiten de zomermaanden kan opleveren.
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt aandacht gevraagd naar de mogelijke ongunstige effecten die deze constructie heeft op het visuele contact tussen de kantoren en het plein.
Gevelgroen wordt op een beperkt aantal strategische zichtlocaties op het binnenplein voorzien waardoor een uitnodigende link doorheen de doorgangen in het gebouw naar de omliggende buurt gemaakt worden. Een draadstructuur voorziet in de nodige ondersteuning voor de klimplanten.
Raamopeningen blijven hierbij gevrijwaard waardoor de lichttoetreding in de kantoren gegarandeerd blijft. (bouwcode, art. 24)
De 2 aanwezige historische schoorstenen blijven behouden en worden niet begroeid.
Ondanks de vergroening behoudt het gebouw zijn karakter en blijft de visuele inpasbaarheid behouden.
Cultuurhistorische aspecten
Gezien het gebouw opgenomen is op de inventarislijst Onroerend Erfgoed werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:
“De gebouwen van de voormalige Bell Telephone Manufacturing Company zijn opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed.
De aangevraagde werken betreffen de vergroening van de site in functie van de hitteproblematiek, regenwaterbeheer, biodiversiteit en het multifunctioneel ruimtegebruik.
Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen principieel bezwaar tegen de vergroening van de site. De ingrepen worden voornamelijk voorzien op het binnenplein en tegen recentere dak- en gevelvlakken, waardoor de historische constructies en materialen grotendeels gevrijwaard blijven. De stedelijke dienst Monumentenzorg waardeert dan ook de keuze om de schouwen niet te vergroenen.
Gelet op het bovenstaande wordt een gunstig advies verleend.”
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het advies van de dienst Monumentenzorg integraal bijgetreden.
Bodemreliëf
De ingrepen hebben betrekking op het platte dak van de parking. Er zijn geen ingrepen aan de bodem.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De reeds bestaande groendaken worden verder aangevuld met zowel extensieve als intensieve groendaken. Deze groendaken dragen niet alleen bij tot een verdere visuele vergroening maar dragen ook bij tot een aangenamer binnenklimaat voor de werknemers.
De voorgestelde vergroening kan vanuit een betere hemelwaterhuishouding, grotere biodiversiteit en betere klimaatbestendigheid van het binnengebied gunstig geadviseerd worden.
Ook de grotere diversiteit aan zit- en gebruiksruimte tussen rustige en meer actieve zones resulteert in een groter en gevarieerder gebruiksgenot ten voordele van zowel werknemers als omwonenden.
Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.
Mobiliteitsimpact
Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat deze aanvraag betrekking heeft op werken die geen aanleiding geven tot de vermeerdering van het aantal woongelegenheden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 26 oktober 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 7 november 2022 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 6 april 2023 |
Verslag GOA | 2 februari 2023 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden :
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.