2023_CBS_00696 - Omgevingsvergunning - OMV_2022130064 - Strijdhoflaan 15-17-19. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis  

• 29/01/2021: vergunning (2020151499) voor het samenvoegen en verbouwen van een gelijkvloers naar winkel (aanvrager neemt afstand van deze vergunning);
• 14/05/2020: vergunning door deputatie (2019127180) voor het ombouwen en uitbreiden van een handelspand naar appartementsgebouw met 4 wooneenheden (nummer 15);
• 14/05/2020: vergunning door deputatie (2019127192) voor het ombouwen en uitbreiden van een handelspand naar appartementsgebouw met 4 wooneenheden (nummer 17);
• 14/05/2020: vergunning door deputatie (2019127204) voor het verbouwen van een bankkantoor naar een meergezinswoning (nummer 19);

Vergunde toestand 

• 3 meergezinswoningen met elk 4 appartementen;
• 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
• voorgevels in blauwe hardsteen, wit geglazuurde gevelsteen en gevelpaketten met buitenschrijnwerk in zwart aluminium.

Bestaande toestand

• verbouwingswerken in uitvoering.

Nieuwe toestand

• 3 identieke voorgevels in witte crepi met een plint in blauwe hardsteen en buitenschrijnwerk in zwart aluminium (glazen valbeveiligingen op de verdiepingen);
• 3 dakkapellen in zwarte zink met het schuin mansardegedeelte bedekt in zwarte leien.

Inhoud van de aanvraag

• wijzigen van de voorgevels; 
• doorvoeren van interne constructieve werken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:  

Adviezen

Externe adviezen 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Gewestplan - woongebied +  aanvullende voorschriften gp 14 : art 1, º1 punt 3 (bruinomrand, stedelijke agglomeratie)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem. 

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria: 

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via
https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via
https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
  De aanvraag is in overeenstemming met de bouwcode.  

Sectorale regelgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.  
• Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
  (De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.  
• Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
  (De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
  Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening.

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De voorliggende aanvraag omvat enkel voor- en achtergevelwijzigingen. Het volume blijft ongewijzigd waardoor de beoogde wijzigingen geen impact op de schaal en de bouwdichtheid hebben. De aanvraag is stedenbouwkundig aanvaardbaar. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

In de laatste vergunning werden 2 panden samengevoegd. De 2 gevels bleven behouden maar het achterliggend volume werd opgedeeld in 3 meergezinswoningen met elk 4 wooneenheden, elk met eigen inkom en eigen stijgkern.

De 2 bestaande gevelvlakken onderscheiden zich momenteel visueel op diverse manieren:

• de dorpel- en raamhoogtes zijn verschillend tussen beide panden; 
• de gevelafwerking is verschillend. Het linkerpand is afgewerkt in wit geglazuurde gevelsteen en het rechterpand in gevelplaketten: 
• de aanwezigheid van de arrière-corps tussen de desbetreffende panden onderling en de buurpanden.

Door deze onderlinge verschillen in de gevelvlakken blijft de schaal van het programma visueel beperkt en inpasbaar in de buurt.   

De aanvraag voorziet voorgevelwijzigingen waarbij de raamopeningen op elkaar uitgelijnd worden en de volledige gevelbreedte na-geïsoleerd en afgewerkt met witte gevelpleister wordt. 

Zonder de vloerpassen intern aan te passen worden in het gevelvlak de raamopeningen op elkaar uitgelijnd waardoor de pandgebonden opbouw verdwijnt en 1 gepleisterd gevelvlak van 16,45 m ontstaat die de 3 achterliggende meergezinswoningen verschuilt.

Een dergelijke visuele schaalvergroting is niet wenselijk in een straat die gekenmerkt wordt door panden met een gemiddelde gevelbreedte die ca. 1/3 van deze gevelbreedte bedraagt.   

Om de schaal van het ontwerp terug inpasbaar in het straatbeeld te maken wordt daarom in voorwaarden opgelegd dat tussen elke van de 3 achterliggende meergezinswoning een arrière-corps in het voorgevelvlak voorzien moet worden.  

De toevoeging van arrière-corps zorgt er voor dat elke meergezinswoning terug visueel als een individueel pand gelezen wordt en dat de schaal van het geheel terug in overeenstemming is met die van van de omliggende bebouwing. 

Het onderling verschil in hoogte van de glazen balustrades aan de voorgevel, ontstaan door het behoud van de ongelijke vloerpassen tussen de 3 meergezinswoningen onderling en het gelijktrekken van de gevelopeningen, tussen de panden onderling, is visueel storend in het gevelbeeld.

De toevoeging van de arrière-corps en visuele pandsgewijze verticale opdeling brengt de gevelopbouw, door het gevelvlak op te delen, terug in evenwicht.  

De aanvraag omvat ook wijzigingen aan de achtergevel. Raamopeningen worden in functie van de te plaatsen brandladders gewijzigd. Hierbij wordt ook het zwart gekleurd houten schrijnwerk in voor- en achtergevel vervangen door zwart aluminium buitenschrijnwerk. 

Het dak wordt voorzien in zwarte leien en afgewerkt met zwartkleurige dakkapellen en dito kroonlijst.  

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden strookt het project qua materiaalgebruik met het algemeen aanvaardbare in de omgeving. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de meergezinswoning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.  

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat deze aanvraag betrekking heeft op werken die geen aanleiding geven tot de vermeerdering van het aantal woongelegenheden. 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden;

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021
3. Tussen elke individuele meergezinswoning moet in de voorgevel een arrière-corps voorzien worden.
4. Geen vergunning wordt verleend voor alle handelingen, werken en wijzigingen tegenover de laatst vergunde toestand die nu geen deel uitmaken van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.