2023_CBS_01685 - Omgevingsvergunning - OMV_2022099231. Lange Vlierstraat 6. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/05/2022: opname in het vergunningenregister (202197) van de functie wonen;

-          22/09/2017: vergunning (20171679) voor het verbouwen van een rijwoning tot een gebouw met 4 appartementen (vergunning niet uitgevoerd en vervallen);

-          25/02/1938: toelating (18#9667) voor binnenveranderingen;

-          27/04/1934: toelating (18#398) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          10/10/1930: toelating (1930#37723) voor binnenveranderingen.

Vergunde toestand

-          functie: meergezinswoning met 4 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met schuin dak; 
• kroonlijsthoogte van circa 15,4 m en nokhoogte van circa 19 m;
• op de gelijkvloerse verdieping is het perceel volledig bebouwd met uitzondering van een koer van 9 m²;

-          gevelafwerking:

• lichtkleurige gevelbepleistering met gevelplint in blauwe hardsteen;
• houten buitenschrijnwerk.

Bestaande toestand

-          functie: meergezinswoning met 5 woongelegenheden met een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van 35 m²;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met schuin dak;
• de koer werd verkleind naar 8 m²;
• op de verdiepingen werd een badkamer aangebouwd van 6 m²;
• op de dakverdieping werd aan de achtergevel een dakkapel toegevoegd;

-          gevelafwerking:

• op de gelijkvloerse verdieping: gevelbekleding deels in donkerbruine pvc latwerk en deels in aluminium, gevelplint in blauwe hardsteen, zwart geschilderd;
• op de verdiepingen: lichtkleurige gevelbepleistering;
• aluminium buitenschrijnwerk.

Nieuwe toestand

-          functie: meergezinswoning met 6 woongelegenheden:

• gelijkvloerse verdieping: 1 eenslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 55,5 m²;
• eerste verdieping: 2 eenslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 30 m² en 28,5 m²;
• tweede en derde verdieping: 2 eenslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 34,5 m²;
• 1 studio met een netto-vloeroppervlakte van 25,5 m²;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met schuin dak; 
• kroonlijsthoogte van circa 15,4 m en nokhoogte van circa 19 m;
• op de gelijkvloerse verdieping is het perceel volledig bebouwd met uitzondering van een koer van 8 m²;
• op de eerste, tweede en derde verdieping is er achteraan een terras;
• op de dakverdieping is er achteraan een dakkapel;

-          gevelafwerking:

• op de gelijkvloerse verdieping: gevelbekleding deels in donkerbruine pvc latwerk en deels in aluminium, gevelplint in blauwe hardsteen, zwart geschilderd;
• op de verdiepingen: lichtkleurige gevelbepleistering;
• aluminium buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 4 naar 6;

-          verbouwen van een meergezinswoning: doorvoeren van interne constructieve werken;

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          Artikel 2.1.9 dakvormen en dakkapellen:

De dakkapel aan de achtergevel is ingeplant op 0,30 m van de perceelsgrens en heeft een breedte van circa 2,2 m. Dakkapellen zijn toegelaten tot minimum 0,75 m van het midden van scheidsmuren. Ze zijn maximum 1,50 m breed.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag moet voldoen aan de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

Het materiaalgebruik van de gelijkvloerse verdieping is niet in harmonie met de bovenliggende gevel. Het materiaalgebruik van alle onderdelen van een gebouw, constructie, afsluiting of aanleg moet duurzaam, kwalitatief, constructief en esthetisch verantwoord zijn.

• Artikel 15 In- en uitsprongen aan daken:

De dakkapel aan de achtergevel is ingeplant op 0,30 m van de perceelsgrens. In- en uitsprongen in hellende daken dienen op ten minste 0,60 m van de perceelsgrens te worden ingeplant.

• Artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:

De woongelegenheden op de verdiepingen hebben geen netto-vloeroppervlakte van minimaal 35 m². De netto-vloeroppervlakte varieert tussen 25 en 34,5 m².

• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

Geveltekening van de binnengevels (rondom de koer) ontbreken. Hierdoor kan de daglichttoetreding voor de achterbouw op de gelijkvloerse en eerste verdieping niet beoordeeld worden.

• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

De woongelegenheid achteraan op de eerste verdieping en de studio onder het schuin dak beschikken niet over een buitenruimte. Het terras op de eerste verdieping van de woongelegenheid vooraan heeft een oppervlakte van 3 m². De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 m².

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

Er zijn geen fietsstalplaatsen voorzien voor de bijkomende woonunits.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de verbouwing en uitbreiding van een meergezinswoning waarbij het aantal woningen wordt vermeerderd van 4 naar 6. Deze werken zijn in principe functioneel inpasbaar op voorwaarde dat de draagkracht en leefkwaliteit gewaarborgd worden. Er worden echter een aantal inbreuken op de bouwcode vastgesteld en de brandweer bracht een ongunstig advies waardoor de leefkwaliteit en de veiligheid in het gedrang komen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het gelijkvloers wordt met ca. 1 m² uitgebreid. Deze beperkte volume-uitbreiding kan eventueel worden toegestaan indien dit de interne organisatie van de woning ten goede komt.

Op de tweede en derde verdieping wordt het volume achteraan uitgebreid met een badkamer ter hoogte van de rechter perceelsgrens tegen de bestaande scheimuur. Deze uitbreiding kan worden toegestaan omdat ze verder geen noemenswaardige impact op de omliggende gebouwen heeft.

Enkele woningen zijn kleiner dan 35 m² en voldoen niet aan de minimale oppervlaktenorm zoals opgelegd in artikel 22 van de bouwcode. De appartementen op de eerste verdieping zijn resp. 29 en 30 m², de woonunit op de zolder heeft een oppervlakte van 32 m² gerekend tussen de muren waar niet overal voldoende vrije hoogte is.

Ook hebben niet alle woningen een buitenruimte wat strijdig is met artikel 28 van de bouwcode.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen in CHE-gebied. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig:

“Op basis van de aangeleverde fotoreportage kan afgeleid worden dat het pand zeer waarschijnlijk werd opgetrokken in de 19de eeuw. Het interieur werd reeds volledig gestript, op de trap na, waardoor eventuele, waardevolle interieurelementen jammer genoeg verloren zijn gegaan. We laten de beoordeling van de gewenste aanpassingen voor het interieur dan ook over aan de afdeling Stedenbouw, hoewel wel gesteld kan worden dat in tegenstelling tot de vergunde toestand, er veel harder wordt ingegrepen op de oorspronkelijke structuur, bv. ter hoogte van de tweede en derde verdieping waar de nieuwe badkamers de achtergevel doorbreken.

Jammer genoeg maakt een aanpassing van de voorgevel geen deel uit van de aanvraag. Nochtans zou een voorgevelverfraaiing niet enkel een meerwaarde zijn voor de beeldwaarde van het pand maar voor het gehele straatbeeld. Een aanpassing van het bestaande schrijnwerk en een opwaardering van de pui zouden hier al een aanzienlijke verbetering kunnen betekenen. De kroonlijst, de geleding en de afwerking van de initiële 19de-eeuwse gevel bleven op de pui na grotendeels bewaard.”

Vanuit het oogpunt erfgoed wordt gevraagd de huidige voorgevel op te waarderen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is ongunstig waardoor de vergunning moet geweigerd worden. Er worden enkele conceptuele inbreuken vastgesteld. Zo is onder meer het appartement op de eerste verdieping achteraan niet bereikbaar vanaf de openbare weg.

Uit al het voorgaande blijkt dat de draagkracht van dit pand niet geschikt is om twee extra woningen in onder te brengen. Renovatie van de bestaande vier units en eventuele uitbreiding van de bovenste met de zolderverdieping tot een duplexwoning kan wel een grote meerwaarde betekenen voor de woonkwaliteit, een betere mix in woningtypes en een opwaardering voor het pand.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Volgens artikel 29 van de bouwcode moet er voor alle bijkomende woongelegenheden een fietsenstalling voorzien worden. Voor twee bijkomende woongelegenheden zou dit neerkomen op vier fietsstalplaatsen. Deze ontbreken.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren omwille van strijdigheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een ongunstig brandweeradvies.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten