Terug
Gepubliceerd op 27/03/2023

2023_CBS_01684 - Omgevingsvergunning - OMV_2022139624. Korte Herentalsestraat 16 . District Antwerpen - Weigering

college van burgemeester en schepenen
vr 24/03/2023 - 09:00 Stadhuis
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Bart De Wever, burgemeester; Koen Kennis, schepen; Jinnih Beels, schepen; Annick De Ridder, schepen; Nabilla Ait Daoud, schepen; Karim Bachar, schepen; Peter Wouters, schepen; Elisabeth van Doesburg, schepen; Tom Meeuws, schepen; Sven Cauwelier, algemeen directeur

Verontschuldigd

Erica Caluwaerts, schepen

Secretaris

Sven Cauwelier, algemeen directeur

Voorzitter

Bart De Wever, burgemeester
2023_CBS_01684 - Omgevingsvergunning - OMV_2022139624. Korte Herentalsestraat 16 . District Antwerpen - Weigering 2023_CBS_01684 - Omgevingsvergunning - OMV_2022139624. Korte Herentalsestraat 16 . District Antwerpen - Weigering

Motivering

Aanleiding en context

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

 

Projectnummer:

OMV_2022139624

Gegevens van de aanvrager:

de heer Avriel Rabenou met als adres Korte Leemstraat 30 te 2018 Antwerpen

Ligging van het project:

Korte Herentalsestraat 16 te 2018 Antwerpen

Kadastrale percelen:

afdeling 8 sectie H nr. 1175V7

Vergunningsplichten:

stedenbouwkundige handelingen

Voorwerp van de aanvraag:

verbouwen van een studentenwoning met wijzigen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 6

 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

 

Relevante voorgeschiedenis

-          14/01/2022: voorwaardelijke vergunning (OMV_2021164640) voor een functiewijziging van kantoorgebouw naar 3 studentenkamers;

-          05/02/2021: weigering (OMV_2020155219) voor het wijzigen van de hoofdfunctie van een kantoor naar een meergezinswoning met 3 woongelegenheden.

 

Vergunde toestand

-          functie: studentenhuis met 3 woongelegenheden;

  • netto-vloeroppervlakte per woongelegenheid bedraagt circa 55 m²;
  • kamers beschikken over eigen douche en toilet;
  • gedeelde keuken en ontspanningsruimte op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

  • 4 bouwlagen met een plat dak;
  • gelijkvloers met gemeenschappelijke keuken en fietsenberging;

-          gevelafwerking:

  • bekleding in natuursteen;
  • buitenschrijnwerk in grijs aluminium met opengaande vleugels;

-          inrichting: volledige perceel is bebouwd op de gelijkvloerse verdieping.

 

Bestaande toestand

conform de vergunde toestand uitgezonderd:

-          gevelafwerking: aan de voorgevel is een verluchtingsrooster aangebracht (zoals te zien op de aangereikte foto’s).
 

Nieuwe toestand

-          functie: studentenhuis met 6 woongelegenheden;

  • netto-vloeroppervlakte per woongelegenheid bedraagt circa 20 m²;
  • per verdieping wordt een badkamer en toilet gedeeld;
  • gedeelde keuken en ontspanningsruimte blijft behouden;

-          gevelafwerking:

  • verluchtingsrooster aan de voorgevel;
  • de ramen aan de voorgevel bevatten geen opengaande delen.

 

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal studentenkamers van 3 naar 6;

-          wijzigen van de voorgevel.

 

Argumentatie

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

 

Adviezen

 

Externe adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies ontvangen

Advies

Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA

17 november 2022

5 december 2022

Voorwaardelijk gunstig

 

Interne adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies

Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering

17 november 2022

17 november 2022

Stadsontwikkeling/ Mobiliteit

17 november 2022

18 november 2022

 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

  • Artikel 12 Levendige plint:
    Op het voorgevelplan in de nieuwe toestand is op de gelijkvloerse verdieping een aluminium roosterdeur voorzien. Dit hypothekeert de interactie met de straat die hier aanwezig is.
  • Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
    Op het voorgevelplan in de nieuwe toestand is te zien dat de opengaande raamdelen op de verdiepingen worden verwijderd. Het is bijgevolg onduidelijk of er voor elke verblijfsruimte nog een te openen geveldeel is dat rechtstreeks uitmondt in open lucht voor de natuurlijke ventilatie van deze ruimte. Bovendien is het onduidelijk of de aluminium roosterdeur de daglicht- en luchttoetreding van de verblijfsruimte op de gelijkvloerse verdieping toelaat.
  • Artikel 26 Afvalverzameling:
    In het ontwerp is geen afvalberging van minstens 4 m², voorzien van verluchting, terug te vinden.
  • Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

        Er is op het perceel geen buitenruimte voorzien;

  • Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
    cfr. advies Mobiliteit.
  • artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
    cfr. advies Mobiliteit.
  • Artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:
    Het verluchtingsrooster, zoals te zien op de aangereikte foto’s van de voorgevel, is niet in overeenstemming met dit artikel.

 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

 

Omgevingstoets

 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het vermeerderen van de drie aanwezige studentenkamers naar zes studentenkamers. De functie wijzigt hierdoor niet en is in principe functioneel inpasbaar.

 

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het bestaande gebouw bevat drie studentenkamers, één studentenkamer per bouwlaag, uitgezonderd op het gelijkvloers, waar zich een gemeenschapsruimte/keuken bevindt. Om het aantal studentenkamers te vermeerderen van drie naar zes worden de bestaande studentenkamers telkens opgesplitst. Daar waar de studentenkamers in de bestaande toestand een breedte hebben van 5,45 meter, wordt deze breedte hierdoor in de nieuwe toestand herleid tot +/- 2,67 meter. Daarnaast beschikken alle bestaande studentenkamers over een eigen sanitaire cel. In de nieuwe toestand zal deze sanitaire cel telkens twee studentenkamers moeten bedienen. Door het creëren van een gang tussen de studentenkamers en de sanitaire cel, neemt de diepte van de studentenkamers tevens af van 8,30 meter naar 6,80 meter. Dit resulteert in lange smalle kamers die, ook gelet op de plaats van de inkomdeur in de kopse muur, beperkte inrichtingsmogelijkheden zullen hebben. Dit inrichten zal gebeuren tegen de lange muren van de kamer om naast deze inrichting nog voldoende circulatieruimte over te houden. De resterende circulatieruimte in de kamers is tegelijk de restruimte, de effectieve verblijfsruimte van de kamer.

 

Door de vorm van de voorgestelde kamers, lang en smal, is de verblijfskwaliteit van deze restruimte en daardoor de verblijfskwaliteit van de studentenkamers laag te noemen. Dit zeker aangezien de bestaande studentenkamers wel over voldoende verblijfskwaliteit kunnen beschikken. De conclusie moet hier dan ook zijn dat door het verdubbelen van het aantal studentenkamers, de verblijfskwaliteit van alle kamers naar beneden gaat, ook de kwaliteiten die de bestaande studentenkamers hebben, wat een toelaatbaar nadeel van de voorgestelde plannen is.

 

Daarnaast kunnen de drie extra studentenkamers niet over een buitenruimte beschikken, wat niet conform artikel 28 van de bouwcode is. Voor kamerwoningen kan hier mogelijk van afgeweken worden. Echter, in deze aanvraag werd het perceel volledig dichtgebouwd en is er dus niets van open ruimte aanwezig. Door het verdubbelen van het aantal studentenkamers wordt de afwezigheid van een buitenruimte eens te meer gezien als een gemis met het oog op een aanvaardbare woon- en leefkwaliteit van de studentenkamers.

 

Ook het ontbreken van voldoende verlichting en verluchting heeft een nadelige invloed op de verblijfskwaliteit van een ruimte. Uit de geveltekeningen kunnen een aantal zaken afgeleid worden.

Ten eerste wordt het schrijnwerk van het gelijkvloers, dat voor verlichting en verluchting van de gemeenschapsruimte/keuken moet zorgen, voorzien van een aluminium rooster. Dit aluminium rooster belemmert niet alleen de lichtinval naar deze gemeenschapsruimte/keuken, maar evenzeer het zicht vanuit de ruimte naar de straat toe. Het rooster heeft als dusdanig een impact op het contact tussen de ruimte en de straat, wat strijdig is met artikel 12 van de bouwcode. Het is tevens niet duidelijk of het schrijnwerk achter het rooster opengaande delen heeft voor de verluchting van de ruimte. Het ontbreken van voldoende verlichting en verluchting is op zijn beurt niet conform artikel 24 van de bouwcode aangaande verlichting en verluchting van ruimtes.

Bijkomend geven de gevelplannen evenmin aan dat de ramen in de studentenkamers over opengaande delen beschikken om deze voldoende te kunnen verluchten. Zeker aangezien het voorgevelplan een aantal wijzigingen bevat ten opzichte van de bij het dossier gevoegde foto’s van de bestaande voorgevel. Door deze onzekerheden is het niet duidelijk af te leiden of de studentenkamers kunnen voldoen aan voornoemd artikel 24 van de bouwcode.

 

Nog ter hoogte van de gevel zijn op de bij het dossier aangereikte foto’s, een aantal gevelroosters aanwezig. Artikel 35 van de bouwcode bepaalt dat alle gassen afgevoerd moeten worden via aparte daartoe bestemde kanalen. De kanalen moeten uitmonden in de open lucht. Dit om de hinder voor de omwonenden maximaal te beperken.

 

Na verdere lezing van de plannen duiken nog een aantal tekortkomingen op. Zo wordt er in het gebouw geen afvalberging voorzien van 4 m² zoals deze gevraagd wordt in artikel 26 van de bouwcode.

 

Ook de aanwezige fietsenberging, die een oppervlakte heeft van 7,90 m² is te beperkt voor het stallen van 6 fietsen. De bouwcode legt in artikel 29.2.1. een oppervlakte vast van 1,5m² per fiets. Voor 6 fietsen resulteert dit in een fietsenberging van 9m².

 

Gelet op de vele tekortkomingen kan het voorstel niet aanvaard worden.

 

Visueel-vormelijke elementen

De oorspronkelijke opzet van de voorgevel blijft, behoudens een aantal wijzigingen in de opengaande delen van het schrijnwerk behouden.

Deze gevelwijziging wordt niet als storend ervaren in de omgeving en kan gunstig beoordeeld worden.

 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Door het toevoegen van drie studentenkamers, verliezen alle kamers, dus ook de bestaande, aan verblijfskwaliteit.

De aanvraag komt daarom niet voor vergunning in aanmerking.

 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

 

Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 0 parkeerplaatsen.

 

De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van 3 naar 6 studentenkamers. Voor studentenkamers wordt de parkeernorm van 0,15/studentenkamer gehanteerd, wat een parkeerbehoefte genereert van 0 (3 x 0,15 = 0,45).

 

De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.

 

Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.

 

Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.

 

Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.

Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.

 

 

Advies aan het college

 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

 

Juridische grond

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Regelgeving: bevoegdheid

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

 

  1. de gemeentelijke projecten;
  2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Fasering

 

Procedurestap

Datum

Indiening aanvraag

21 oktober 2022

Volledig en ontvankelijk

17 november 2022

Start openbaar onderzoek

geen

Einde openbaar onderzoek

geen

Gemeenteraad voor wegenwerken

geen

Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit

16 april 2023

Verslag GOA

16 maart 2023

naam GOA

Katrine Leemans

 

Onderzoek

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.

Artikel 2

Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.

Artikel 3

De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.

Artikel 4

Dit besluit heeft in principe geen financiële gevolgen.