Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022150793 |
Gegevens van de aanvrager: | mevrouw Anne Thielemans met als contactadres de Lannoylei 7 te 2930 Brasschaat |
Ligging van het project: | Boshovestraat 130 te 2100 Deurne (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 30 sectie A nr. 531E12 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | regulariseren van het opdelen van een eengezinswoning in 2 appartementen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 24/06/2022: weigering (OMV_2022052669) voor het regulariseren van het opdelen van een eengezinswoning in 2 appartementen;
- 14/01/2022: weigering (OMV_2021171686) voor het regulariseren van het opdelen van een eengezinswoning in 2 appartementen;
- 12/03/2021: weigering (OMV_2020178523) voor het wijzigen van de functie en vermeerderen van het aantal wooneenheden van handelspand naar 2 appartementen
- 07/02/2020: weigering (OMV_2019143857) voor het wijzigen van de functie en vermeerderen van het aantal wooneenheden van handelspand naar 2 appartementen;
- 22/11/1938: vergunning (329#16291) voor het bouwen van een winkelhuis.
Vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume: 2 bouwlagen met plat dak;
- gevelafwerking: rode gevelsteen met sierelementen in geel geschilderde beton;
- inrichting: hoekpand met voortuinstrook.
Huidige toestand
- functie: meergezinswoning met 2 wooneenheden, 1 per bouwlaag;
- gevelafwerking: witkleurig pvc buitenschrijnwerk;
- inrichting: verharde voortuinstrook, ingericht als autostalplaats.
Gewenste toestand
- functie: meergezinswoning met 2 appartementen:
- bouwvolume: interne structurele werken;
- gevelafwerking:
- inrichting: ontharde en vergroende voortuinstrook.
Inhoud van de aanvraag
- opdelen van een eengezinswoning in 2 appartementen.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 27 februari 2023 | 22 maart 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 27 februari 2023 | 1 maart 2023 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 27 februari 2023 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 27 februari 2023 | 2 maart 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
De aanvraag betreft het opdelen van een eengezinswoning die meer dan 15 m² buitenruimte bezit (patio, voortuin en een potentieel ruim dakterras). Er is geen entiteit van 100 m² voorzien na de opdeling.
De oppervlakte van de patio bedraagt 6 m². Dit is geen 20% van de perceelsoppervlakte.
Zie advies mobiliteit;
Er wordt een septische put van 1.500 liter voorzien. Voor gebouwen met enkel een woonfunctie bedraagt de minimale inhoud tot en met 5 gebruikersequivalenten 2.000 liter.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag betreft het wijzigen van de functie van een eengezinswoning met complementair handelsgelijkvloers naar een meergezinswoning. Dit is op zich in harmonie met de kenmerkende woonfunctie in de omgeving.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De werken blijven voornamelijk binnen het bestaande en vergunde volume. Op de eerste verdieping wordt een nieuw inpandig terras voorzien.
Daarnaast beoogt de aanvraag een vermeerdering van het aantal woongelegenheden. Door de toevoeging van een extra woongelegenheid wordt de draagkracht van het gebouw programmatorisch overschreden en vermindert de ruimtelijke kwaliteit.
In tegenstelling tot wat in de beschrijvende nota van de architect wordt vermeld, betreft het hier volgens de vergunde toestand geen pand met twee afzonderlijk functionerende entiteiten (handelsfunctie op het gelijkvloers en woongelegenheid op de verdieping), maar een handelspand of ‘winkelhuis’ (zoals ook op de originele plannen wordt vermeld). De woongelegenheid op de eerste verdieping is dus niet op zichzelf vergund, maar hoort bij het gelijkvloers.
De ruimte op de hoek van de eerste verdieping staat op deze plannen dan ook niet ingetekend als een zithoek, zoals de architect verkeerdelijk aangeeft op de plannen vergunde toestand, maar als een slaapkamer.
De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt artikel 23 van de bouwcode minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning.
De aanvraag is in strijd met dit artikel. Het opdelen van een woning met een buitenruimte van meer dan 15 m² in meerdere woongelegenheden is immers principieel niet toegelaten, tenzij na opdeling tenminste één woongelegenheid met een netto-vloeroppervlakte van minstens 100 m² met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 m² behouden blijft. In de laatst vergunde toestand was ongeveer 46 m² buitenruimte (voortuin en patio) aanwezig. De netto-vloeroppervlakte van de appartementen in de nieuwe toestand bedraagt slechts (circa) 62 en 65 m². Het opdelen van deze handelswoning is daarom niet toegelaten.
In de zone voor zij-, achtertuinen en binnenplaatsen is geen 20% open ruimte voorzien. De oppervlakte van de voortuin wordt hierbij niet in rekening gebracht, noch voor de onbebouwde ruimte, noch voor de oppervlakte van het perceel.
Dit is in strijd met artikel 27 van de bouwcode. In specifieke gevallen is het echter niet mogelijk om aan deze voorwaarde te voldoen, zoals bij kleinere hoekpercelen, minder dan 20 m diep aan beide straatkanten.
In tegenstelling tot wat er in de beschrijvende nota wordt aangehaald, zijn er wel degelijk andere mogelijkheden dan beide entiteiten te scheiden en het gelijkvloers een woonfunctie te geven. Het pand biedt zeker mogelijkheden om als geheel omgevormd te worden tot een kwaliteitsvolle woning, of zelfs om uit te breiden en voldoende buitenruimte te voorzien. De voorliggende plannen binnen het bestaande volume tonen echter onvoldoende woonkwaliteit en voldoen niet aan de eisen van de bouwcode en de goede ruimtelijke ordening.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Er wordt een septische put van 1.500 liter voorzien. Dit is niet in overeenstemming met artikel 43 van de bouwcode. Voor gebouwen met enkel een woonfunctie bedraagt de minimale inhoud tot en met 5 gebruikersequivalenten 2.000 liter.
Visueel-vormelijke elementen
De kenmerkende materialiteit van de voorgevel blijft behouden. In het verleden werd de houten kroonlijst reeds vervangen door een kroonlijst uit wit pvc. Verder blijven de gevels grotendeels ongewijzigd. Enkel langs de zijde van de Boshovestraat wordt een raam verwijderd en verlaagd in functie van het achterliggende inpandige terras. Er wordt een terrasleuning in gelaagd veiligheidsglas voorzien. Het materiaalgebruik en de nieuwe opening zijn op zich inpasbaar binnen de stedelijke context van het perceel.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats. Gezien het gaat over de regularisatie van de functiewijziging van een handelsgelijkvloers naar een bijkomende woongelegenheid, is de parkeernorm 1. Het handelsgelijkvloers had geen parkeerbehoefte en de woning krijgt een parkeerbehoefte 1 opgelegd gezien dit de parkeernorm is bij projecten tot 5 wooneenheden.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. Het perceel en de bebouwing laten geen parkeerplaatsen toe op het eigen terrein.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1. Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Fietsvoorzieningen
Er moeten voor de bijkomende woning twee overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien worden: 1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2.
Er wordt een inpandige fietsenberging voorzien voor twee fietsen.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 13 november 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 10 februari 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 10 juli 2023 |
Verslag GOA | 7 april 2023 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.