2023_CBS_02635 - Omgevingsvergunning - OMV_2022159987. Jan Van Rijswijcklaan 255-257. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/03/2022: vergunning deputatie na weigering college (OMV_2021008393) voor het verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning;

-          16/10/2020: kwaliteitskamer architectuur;

-          16/12/1931: toelating (1931#40705) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          09/10/1929: toelating (1929#34731) voor gevelveranderingen;

-          13/07/1928: toelating (1928#30060) voor een gebouw en goot.

Vergunde toestand  

-          functie:

• meergezinswoning met 14 appartementen en handel op het gelijkvloers;
• gelijkvloers bestaat uit
  • een garage en fietsenstalling;
  • één handelsruimte
• eerste, tweede en derde verdieping bestaan telkens uit drie tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 81 m², 80 m² en 74 m²;
• vierde verdieping bestaat uit
  • twee eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 82 m² en 69 m²;
  • één tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 82 m²;
• vijfde verdieping bestaat uit
  • één tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 83 m²;
  • één eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 70 m²;

-          bouwvolume:

• hoekgebouw met 6 bouwlagen onder een plat dak; 
• kroonlijsthoogte van 20,3m;
• totale bouwhoogte, inclusief liftkooi, van 21,5m;
• gemeenschappelijk dakterras op de vijfde verdieping met een oppervlakte van ca. 40,5m².

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse plint
  • grijze natuursteen (zijde Jan Van Rijswijcklaan)
  • en roodbruine baksteen 5 (zijde Hazelarenstraat);
• verdiepingen 1 tem 3
  • gebroken witte gevelbepleistering in combinatie met roodbruine gevelsteen op de verdiepingen;
• dubbele dakverdieping
  • beige natuursteen
• witte houten kroonlijst;
• lichtgrijs buitenschrijnwerk in hout.

Bestaande toestand

-          volgende vergunde werken zijn in de bestaande toestand nog niet aangevat:

• omvormen van het gelijkvloers van twee handelszaken naar 1 handelszaak en een garage en fietsenstalling;
• het slopen van het mansardedak en ophogen van het pand met een dubbele daklaag (niveau 4 en 5);
• het inrichten van een gemeenschappelijk dakterras op de vijfde verdieping;

-          bouwvolume:

• hoekgebouw met 4 bouwlagen en een mansardedaklaag; 

Nieuwe toestand

-          functie: 

• meergezinswoning met 12 appartementen en handel op het gelijkvloers;
• vierde verdieping onder het mansardedak bestaat uit
  • twee tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 79 m² en 72 m²;
  • één eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 57 m²;

-          bouwvolume:

• hoekgebouw met 5 bouwlagen onder een plat dak; 
• kroonlijsthoogte van 17,5m;
• totale bouwhoogte, inclusief liftkooi en wenteltrap, van 20,5m;
• gemeenschappelijk dakterras op het platte dak met een oppervlakte van ca. 39,5m².

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse plint
  • grijze natuursteen (zijde Jan Van Rijswijcklaan)
  • en roodbruine baksteen 5 (zijde Hazelarenstraat);
• verdiepingen 1 tem 3
  • gebroken witte gevelbepleistering in combinatie met roodbruine gevelsteen op de verdiepingen;
• mansardedak
  • donkergrijze leien;
  • liftschacht afgewerkt met trespaplaten;
• witte houten kroonlijst;
• lichtgrijs buitenschrijnwerk in hout.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van het bouwvolume;

-          verminderen van het aantal woongelegenheden van 14 naar 12;

-          wijzigen van het uitzicht van de daklaag;

-          wijzigen van de scheidingsmuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 24 Draairuimte: de toegang tot het gemeenschappelijk dakterras heeft geen vrije en vlakke draairuimte.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 38 Groendaken: het nieuwe platte dak van de mansardedaklaag is niet voorzien van een groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 38 van de bouwcode. Er kan niet op geldige wijze worden van afgeweken en zal in voorwaarde bij de vergunning worden opgenomen.

De aanvraag wijkt af van artikel 24 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid. Dit wordt eveneens in voorwaarde opgenomen bij de vergunning.

Functionele inpasbaarheid

Het appartementsgebouw met nevenfunctie handel blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd wordt.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Op 6/8/2021 werd er door het college van burgemeester en schepenen een weigering afgeleverd voor het uitbreiden van het appartementsgebouw met een dubbelhoge daklaag en het vermeerderen van het aantal wooneenheden van 12 naar 16. De reden tot weigering betrof voornamelijk het overschrijden van de draagkracht door het voorzien van 16 appartementen versus de mobiliteitsimpact.

Op 10/03/2022 werd er aan de hand van aangepaste plannen een vergunning verleend door de deputatie. Hierbij werd het aantal woongelegenheden gebracht op 14 in plaats van 16 en werden er twee autostaanplaatsen en een bruikbare fietsenstalling voorzien op het gelijkvloers.

In voorliggende aanvraag wenst men de dubbelhoge daklaag niet uit te voeren maar over te gaan tot het verhogen van het bestaande mansardedak. De kroonlijst wordt hierbij verhoogd van 17 meter naar 17,60 meter. De verhoogde daklaag past zich in in de bebouwde omgeving. Hierdoor zullen de twee woongelegenheden die in niveau 5 werden ingericht, niet voorzien worden. Er zullen bijgevolg 12 wooneenheden in het totaal voorzien worden.

De wijziging in huidige aanvraag situeert zich louter ter hoogte van de daklaag. De andere verdiepingen blijven overeenkomstig de vergunde toestand (OMV_2021008393) met datum 10/3/2022. Om de woongelegenheid van alle appartementen in het algemeen ten goede te komen zal er op de verhoogde daklaag een gemeenschappelijk dakterras worden ingericht. Om het dakterras bereikbaar te maken wordt er in de gemeenschappelijke traphal een spiltrap geplaatst. Het dakterras inclusief de borstwering bevindt zich op voldoende afstand van de perceelgrenzen en de straat en onder een hoek van 45 graden ten opzichte van de perceelgrenzen en de kroonlijst waardoor de hinder naar de omgeving beperkt wordt en het dakterras niet zichtbaar is van op de straat. Schaal en ruimtegebruik zijn gunstig voor zowel de verhoogde daklaag als de inrichting van het dakterras.

Visueel-vormelijke elementen

De bekleding van het bestaande mansardedak wordt volledig vervangen. De bestaande leien zullen worden vervangen door nieuwe. De raamindeling blijft behouden conform de bestaande toestand. Daar waar er in de bestaande toestand zink zit rond de ramen zal dit in de nieuwe toestand worden afgewerkt met licht beige crépi. De balustrade op het nieuwe dakterras zal worden uitgevoerd in gelakt staal (lichtgrijs). Het bestaande buitenschrijnwerk is lichtgrijs hout. Ook het nieuwe buitenschrijnwerk zal in lichtgrijs hout uitgevoerd worden. De bestaande houten kroonlijst wordt vernieuwd en zal geschilderd worden in gebroken wit. De visueel vormelijke elementen zijn hiermee blijvend inpasbaar in de omgeving. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt opgemerkt dat ten opzichte van de vergunde inrichting van niveau 4 het aantal van 3 woonentiteiten behouden is. Echter wordt appartement 4.3 nu voorzien als tweeslaapkamerappartement in plaats van éénslaapkamerappartement. De berging en dressing zijn hierdoor verdwenen. Door de gewijzigde planschikking is er zelfs in de grootste slaapkamer onvoldoende ruimte om al het nodige meubilair (bed, nachtkastjes, kast, …) te plaatsen en daarbij nog voldoende circulatieruimte te voorzien. Om de woonkwaliteit blijvend te garanderen zal er in voorwaarde worden opgenomen om appartement 4.3 als éénslaapkamerappartement in te richten conform de vergunde toestand.

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het Omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Op het nieuw plat dak dient er een groendak te worden aangelegd conform artikel 38 van de bouwcode.

4. Er dient te worden voldaan aan de gewestelijke verordening toegankelijkheid en meer specifiek artikel 24.

5. Appartement 4.3 in de verhoogde daklaag dient te worden voorzien als éénslaapkamerappartement conform de vergunde toestand.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten