2023_CBS_02120 - Omgevingsvergunning - OMV_2022136618. Plankenbergstraat 110. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/09/2022: weigering (OMV_2022083071) voor het vermeerderen van het aantal wooneenheden van 3 naar 4 en de functiewijziging van een bestaande achterbouw;

-          15/04/2022: proces-verbaal (11002_2022_15924_VPV) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          06/10/2021: opname in het vergunningenregister (2020235) van een kantoor en appartementsgebouw met 3 appartementen als zijnde geacht vergund.

Vergunde toestand

-          functie: meergezinswoning met achterbouw:

• 1 eenslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 58 m²;
• 2 eenslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 80 m²;

-          bouwvolume:

• voorbouw: 3 bouwlagen met plat dak, bouwhoogte van circa 10,5 m en bouwdiepte van circa 21 m;
• achterbouw: 2 bouwlagen met plat dak, bouwhoogte van circa 6,5 m en bouwdiepte van circa 6,8 m;

-          gevelafwerking:

• gevelbepleistering in beige kleur gevelplint in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk in donkerblauw pvc;
• toegangspoort in hout, donkerblauw geschilderd;

-          inrichting:

• open ruimte van 37 m² tussen de 2 gebouwen;
• achterbouw achteraan tegen de perceelsgrens over de gehele perceelbreedte.

Bestaande toestand

-          functie: overeenkomstig de vergunde toestand, uitgezonderd van een atelier in de achterbouw;

-          bouwvolume: overeenkomstig de vergunde toestand, uitgezonderd van een uitbouw op de gelijkvloerse verdieping en een dakterras op de eerste verdieping.

Nieuwe toestand

-          functie: meergezinswoning met atelier (bedrijvigheid) in de achterbouw:

• atelier met een netto-vloeroppervlakte van circa 70 m²;
• gelijkvloerse verdieping: 1 eenslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 60 m²;
• eerste en tweede verdieping: 2 eenslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 80 m² voorzien van een uitpandig terras;
• derde verdieping: 1 eenslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 43 m² voorzien van een inpandig terras;

-          bouwvolume:

• voorbouw: 4 bouwlagen met mansardedak, bouwhoogte van circa 13 m en bouwdiepte van circa 21 m;
• achterbouw: 2 bouwlagen met plat dak, bouwhoogte van circa 6,5 m en bouwdiepte van circa 6,8 m;

-          gevelafwerking:

• gevelbepleistering in beige kleur gevelplint in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk in donkerblauw pvc;
• toegangspoort in hout, zwart geschilderd;
• op de tweede verdieping een stalen borstwering aan het terras;

-          inrichting: open ruimte van 37 m² tussen de 2 gebouwen.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4;

-          inrichten van de functie atelier (bedrijvigheid) in de achterbouw;

-          uitbreiden van het volume met terrassen en een bijkomende daklaag;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 18 Niveauverschillen:

Tussen de buitenruimte en de toegang tot het atelier zit een niveauverschil van 4 cm. Niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot 2 cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot 2 cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 26 Afvalverzameling:
  Zowel voor de meergezinswoning (met minimaal 4 woningen) als voor het atelier (functie anders dan wonen) moet een afgescheiden ruimte voor afvalverzameling voorzien worden die voorzien wordt van verluchting. Er is slechts 1 afvalberging voorzien in de kelder.
• Artikel 27 Open ruimte:

Het perceel heeft een oppervlakte van circa 190 m², hiervan dient minimaal 20% onbebouwd te zijn wat in dit geval neerkomt op 38 m². Momenteel is er 37 m² open ruimte voorzien, dit is onvoldoende;

• Artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:

De RWA wordt niet aangeboden aan de straat. Elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het vermeerderen van het aantal woongelegenheden in een meergezinswoning van drie naar vier door toevoeging van een extra bouwlaag. In de achterbouw wordt een atelier voorzien. De functies zijn in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Plankenbergstraat.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet in het uitbreiden van een meergezinswoning met drie wooneenheden naar een meergezinswoning met vier wooneenheden. Voor het creëren van het bijkomende appartement wordt één bouwlaag toegevoegd aan het vergunde volume van drie bouwlagen. De nieuwe daklaag wordt uitgevoerd als mansardedak over de oppervlakte van de hoofdbouw.

De Plankenbergstraat wordt gekenmerkt door een- en meergezinswoningen met drie à vier bouwlagen in gesloten bebouwing. De typologie van het mansardedak komt meermaals voor in de straat.

Achteraan worden voor de appartementen op de eerste en de tweede verdieping terrassen voorzien tussen de bestaande scheimuren. Het volume is ruimtelijk inpasbaar in de omgeving.

Achteraan op het perceel bevindt zich een bijgebouw van twee bouwlagen, dat behouden blijft volgens de bestaande en vergunde toestand. Zowel op het gelijkvloers als op de eerste verdieping wordt hier een atelier voorzien, met eigen sanitair op de eerste verdieping.

Tussen het hoofd- en het bijgebouw bevindt zich een open ruimte van 37 m². Deze open ruimte wordt groen ingericht, met een strook in waterdoorlatende tegels die de hoofdbouw verbindt met de achterbouw. Volgens artikel 27 van de bouwcode moet minimaal 20% van het perceel onbebouwd zijn. Het perceel heeft een oppervlakte van circa 190 m², wat betekent dat er een open ruimte van 38 m² moet zijn. Momenteel is er 37 m² open ruimte voorzien. Aangezien het hier een bestaande en vergunde situatie betreft en de afwijking op de bouwcode minimaal is, kan deze afwijking worden toegestaan.

Visueel-vormelijke elementen

Het bestaande gevelpleisterwerk en de ornamenten aan de voorgevel worden bewaard en gereinigd. De bestaande plint in blauwe hardsteen en de pvc-ramen blijven behouden. De bestaande toegangspoort wordt gerenoveerd en zwart geschilderd. De balustrade op de eerste verdieping is niet origineel en zal vervangen worden door een nieuwe balustrade in staal met historisch karakter. De pvc-bekleding van de bakgoot wordt verwijderd en vervangen door houten elementen. De nieuwe daklaag wordt uitgevoerd als mansardedak, met bekleding in donkergrijze leien. De ramen in deze daklaag zijn voorzien in zwart hout. De achtergevel van het hoofdgebouw wordt uitgevoerd in wit pleisterwerk met zwarte houten ramen. De gevel van het bijgebouw blijft behouden in rode baksteen. Hier wordt het buitenschrijnwerk ook vervangen door zwarte houten ramen.

De materiaal- en kleurkeuze is inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor dit project moeten er drie overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          twee fietsstalplaatsen voor het eenslaapkamerappartement;

-          één fietsstalplaats voor het atelier.

Deze werden ingetekend in de doorgang naar het atelier.

Hinderaspecten – gebruiksgenot – gezondheid

De appartementen worden intern gereorganiseerd. In het gelijkvloerse appartement worden de badkamer en berging ter hoogte van de onderdoorgang geplaatst, zodat de verblijfsruimtes voor- en achteraan gesitueerd kunnen worden: slaapkamer aan de voorgevel, leefruimtes achteraan. Op die manier heeft het appartement een voldoende grote woonkwaliteit, met voldoende licht en lucht in alle verblijfsruimtes.

Artikel 28 van de bouwcode bepaalt dat bij nieuwbouw, herbouw, vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen, elke zelfstandige woning over een buitenruimte moet beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 m² voor een eenslaapkamerappartement. De buitenruimte per woning kan privé zijn, maar de buitenruimten kunnen ook gekoppeld worden tot een collectieve buitenruimte, die ofwel direct toegankelijk is vanuit de woningen die erop aangewezen zijn, ofwel toegankelijk is via een gemeenschappelijke ruimte. De open ruimte op het gelijkvloers is een collectieve buitenruimte van 37 m² die zowel toegankelijk is vanuit de gemeenschappelijke inkomzone als rechtstreeks vanuit het gelijkvloerse appartement.

De appartementen op de eerste en tweede verdieping hebben een leefruimte vooraan, een eetkeuken achteraan met toegang tot het terras, en een bureau, badkamer en slaapkamer in de uitbouw.

Het appartement in de nieuwe daklaag op de derde verdieping is beperkt in oppervlakte (43 m²) en beschikt over een inpandig terras. Het biedt in principe voldoende woonkwaliteit, onder meer dankzij de grote ramen aan beide zijden van het appartement. Een open plan zou de ruimtelijkheid nog optimaliseren, dus eventueel kan de tussendeur tussen dag- en nachtgedeelte weggelaten worden.

De woongelegenheden en het atelier zijn toegankelijk via de doorgang die tegelijk dienstdoet als fietsenstalplaats. Gezien de breedte van deze doorgang kan de gecombineerde functie van inkomzone en fietsenstalplaats toegestaan worden, maar er moet een vrije en vlakke doorgangsbreedte van 150 cm gegarandeerd worden.

Volgens artikel 26 van de bouwcode moeten meergezinsgebouwen met minimaal vier woningen een gemeenschappelijke ruimte voor afvalverzameling hebben die voorzien wordt van verluchting. Daarnaast moeten functies anders dan wonen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 m² groot is. Een afvalberging mag gedeeld worden door verschillende functies en gebruikers, maar mag nooit gedeeld worden met afvalbergingen ten behoeve van woonfuncties, met uitzondering van de afvalberging van kantoorfuncties en diensten. Daarom dient een afzonderlijke afvalberging te worden voorzien voor het atelier.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. In het kader van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid moet het niveauverschil van 4 cm tussen de buitenruimte en de toegang tot het atelier overbrugd worden met een helling.

3. Conform artikel 26 van de bouwcode moet er zowel voor de appartementen als voor het atelier een afgescheiden berging voorzien worden van minimaal 4 m², voorzien van verluchting.

4. Conform artikel 40 van de bouwcode moet het gebouw voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit een droogweerafvoer (DWA) en een hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat.

5. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de bevraging van de aanpalenden werden 2 bezwaarschriften ingediend (met inhoudelijk dezelfde bezorgdheden), die zich als volgt laten samenvatten:

1. Rendementsverlies zonnepanelen: het geplande mansardedak zal hoger komen dan het bestaande plat dak van Plankenbergstraat 112. Dit zal resulteren in een lager rendement van de zonnepanelen door slagschaduw (voornamelijk in de namiddag).
   Beoordeling:
   De nieuwe hoogte van Plankenbergstraat 110 is 13,28 meter, wat slechts 64 cm hoger is dan de hoogte van Plankenbergstraat 112 (12,64 meter). Er komen meerdere gebouwen met vier bouwlagen en deze bouwhoogte (of zelfs iets hoger) voor in de straat, onder meer de aanpalenden aan de andere zijde van Plankenbergstraat 112. Er wordt daarom geoordeeld dat de uitbreiding stedenbouwkundig aanvaardbaar is. 
   Het is mogelijk dat de bijkomende bouwlaag de inval van zonlicht op de zonnepanelen zal beïnvloeden, maar de aanwezigheid van zonnepanelen kan die uitbreidingsmogelijkheid niet hypothekeren en vormt dus geen reden om stedenbouwkundige beperkingen op te leggen. 
   Het bezwaar is ongegrond. 
2. Potentieel veiligheidsprobleem: het zal mogelijk worden om vanop het terras 3de verdieping van Plankenbergstraat 110 toegang te hebben tot het plat dak Plankenbergstraat 112 en dus tot brandtrap en terras appartement 3e verdieping Plankenbergstraat 112.
   Beoordeling:
   Het terras op de derde verdieping is inpandig en er is nog meer dan twee meter afstand tot de perceelsgrens. Het is dus heel onwaarschijnlijk dat men zich vanop dit terras toegang kan verschaffen tot het dak van de buren. In het algemeen betreft het een vaak voorkomende situatie die eigen is aan de stedelijke context. 

         Het bezwaar is ongegrond.