2023_CBS_02107 - Omgevingsvergunning - OMV_2022134598. Leeuwenstraat 10-12. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Leeuwenstraat 10:

-          18/12/1997: vergunning (19972895) voor de verandering van een dakprofiel;

-          12/08/1993: weigering (1993317) voor een verbouwing.

Leeuwenstraat 12:

-          26/03/1990: vergunning (1990494) voor een verbouwing.

Vergunde toestand

-          functie:

• Leeuwenstraat 10: eengezinswoning over de 4 bouwlagen;
• Leeuwenstraat 12 (en 10 achteraan):

-          detailhandel met atelier op de gelijkvloerse verdieping;

-          5 kamers in functie van verblijfsrecreatie op de eerste en tweede verdieping;

-          1 éénslaapkamerappartement op de derde (dak)verdieping;

-          bouwvolume:

• Leeuwenstraat 10: 3 bouwlagen en een pseudo-mansardedak met 1 dakkapel;
• Leeuwenstraat 12: 3 bouwlagen en een pseudo-mansardedak met 2 dakkapellen;

• Leeuwenstraat 10-12: de dakverdiepingen van de beide panden zijn even hoog;

-          gevelafwerking:

• Leeuwenstraat 10: wit bepleisterde voorgevel met houten buitenschrijnwerk;
• Leeuwenstraat 12: winkelpui met portiek en appelblauwzeegroene gelijkvloerse gevel;

-          inrichting:

• Leeuwenstraat 10:

-          volledig bebouwd perceel;

-          aan 3 zijden ombouwd, met achteraan een gedeelte van de Leeuwenstraat 12;

• Leeuwenstraat 12: patio van 19 m².

Bestaande toestand

-          functie:

• Leeuwenstraat 10: verkleinde eengezinswoning met 1 slaapkamer op de gelijkvloerse en eerste verdieping;
• Leeuwenstraat 12 (en 10 achteraan):

-          detailhandel met atelier op de gelijkvloerse verdieping;

-          eerste verdieping met 3 slaapkamers van het tienslaapkamerappartement;

• Leeuwenstraat 10-12: tweede, derde en vierde verdieping van het tienslaapkamerappartement;

-          bouwvolume:

• de tweede, derde en vierde verdieping van de Leeuwenstraat 10 werden bij de Leeuwenstraat 12 gevoegd;
• de scheidingsmuren werden doorbroken;
• in het zadeldak van beide panden werd ten opzichte van de vergunde toestand een extra verdieping met verblijfsruimten voorzien;
• op het platte dak van de achterbouw van de Leeuwenstraat 12 werd een dakterras met toegang voorzien.

Nieuwe toestand

-          functie:

• Leeuwenstraat 10: 1 tweeslaapkamerwoning van circa 60 m² op de gelijkvloerse, eerste en tweede verdieping;
• Leeuwenstraat 12: 1 tienslaapkamerwoning met een netto-vloeroppervlakte van circa 290 m² op de eerste en tweede verdieping links en derde en vierde volledige verdieping, en met een nevenfunctie (detailhandel) van circa 91 m² op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• de derde en vierde verdieping in het dak zijn gevoegd bij de Leeuwenstraat 12 en lopen volledig door;
• op het platte dak van de achterbouw van de tienslaapkamerwoning wordt een dakterras met toegang voorzien;

-          gevelafwerking:

• 3 dakramen in het zadeldak aan de voorgevel;
• toegang en trap naar het dakterras;
• brandladder tegen de achtergevel aan de linker perceelgrens;

-          inrichting: patio van 19 m² bij de tienslaapkamerwoning.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen en verbouwen van een eengezinswoning in de Leeuwenstraat 10 en een gemengd gebouw met wonen, verblijfsrecreatie en een handelsgelijkvloers in de Leeuwenstraat 12 naar een tweeslaapkamerwoning in de Leeuwenstraat 10 en een tienslaapkamerwoning met een nevenfunctie op de gelijkvloerse verdieping in de Leeuwenstraat 12;

-          samenvoegen van de derde en vierde verdieping in het dak bij het pand Leeuwenstraat 12;

-          uitbreiden met een dakterras in de Leeuwenstraat 12;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          Artikel 2.1.11.2 Terrassen op platte daken

Terrassen zijn een extra bouwvolume en zij zijn slechts toegestaan indien zij verwerkt worden in het maximaal toegelaten bouwvolume zoals bepaald in punt 2.1.3. Gelegen in hetzelfde vlak als de gevel mag de bovenrand van de borstwering van deze terrassen dus niet hoger zijn dan de voorgeschreven maximum gevelhoogte. In terugsprong moet de hoogte van de borstwering beperkt blijven binnen een lichtbelemmeringshoek van 45° met de horizontale vanaf de werkelijke gevelhoogte en vertrekkend vanuit het snijpunt met het verticale gevelvlak.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

De duplex woongelegenheid 0.02 heeft geen private of gemeenschappelijke buitenruimte.

• Artikel 43 Septische putten:

Er zijn geen gegevens beschikbaar met betrekking tot de bestaande of eventueel niet aanwezige septische put.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de omvorming en verbouwing van twee panden waarbij de kamers voor verblijfstoerisme in het pand nummer 12 opnieuw bij de woonfunctie worden geïntegreerd. De woonfunctie in beide panden wordt bestendigd en het complementaire handelsgelijkvloers in het linkerpand blijft behouden. De aanvraag is functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag omvat twee aaneengrenzende panden. Het pand nummer 10 is een kleine woning die aan drie zijden volledig omsloten is. Het pand nummer 12 loopt achter nummer 10 door en beschikt over een patio. Dit is de historische configuratie van de twee panden.

In het verleden werd de tweede verdieping van het pand nummer 10 zonder vergunning bij het pand nummer 12 gevoegd, waardoor de al krappe woning nog verkleind werd. Deze toestand wordt ongedaan gemaakt, de tweede verdieping wordt opnieuw bij het pand nummer 10 gevoegd.

De kleinste woongelegenheid wordt zo uitgebreid tot ongeveer 60 m², wat de leefbaarheid vergroot. In de andere woning wordt het verblijfstoerisme omgevormd naar wonen zodat een groot gezinsappartement van 290 m² ontstaat met twee buitenruimten, een patio en een dakterras.

In 1997 werden beide panden verhoogd met een zolderverdieping. Deze worden samengevoegd en omgevormd tot leefruimte en slaapkamers voor het pand nummer 12. Deze toestand blijft behouden in de aanvraag. Aangezien de invulling van deze verdieping geen impact heeft op de erfgoedwaarde van de bestaande panden kan dit worden toegestaan. Een nieuwe opsplitsing van het dakniveau is steeds mogelijk.

Op de achterbouw van het pand nummer 12 werd een dakterras aangelegd. Om inkijk te vermijden wordt het terras verkleind tot 1,90 m van de perceelsgrenzen. Volgens artikel 2.1.11.2 van RUP Binnenstad worden terrassen op platte daken beschouwd als een extra bouwvolume. Het dakterras heeft geen nadelige impact op de omliggende gebouwen en is inpasbaar in de omgeving.

Er wordt opgemerkt dat het pand nummer 10 geen eigen buitenruimte heeft. Dit volgt uit het feit dat deze woning historisch aan drie zijden is ingesloten. Omwille van de erfgoedwaarde en de historische configuratie kan deze afwijking worden aanvaard. Het betreft bovendien een bestaande vergund geachte woning.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De panden zijn volgens RUP Binnenstad gelegen in CHE-gebied. Bovendien is het pand nummer 12 opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed.

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig:

“Men wenst de bestaande toestand te regulariseren. Doorheen de tijd werden de panden vanaf de tweede verdieping onvergund met elkaar verbonden, werden er enkele lichte wanden toegevoegd en bijkomend sanitair voorzien om het pand te gebruiken als bed & breakfast. Er werd ook een dakterras met trap toegevoegd ter hoogte van nummer 12.

Vandaag wenst men geen bed & breakfast meer uit te baten en opnieuw enkele aanpassingen te doen. Zo wordt de opening op de tweede verdieping die beide panden met elkaar verbindt, opnieuw gedicht en wordt er opnieuw een trap toegevoegd tussen 1 en 2 in pand nummer 10. Enkel de zolderverdieping blijft over de twee panden heen, gemeenschappelijk.  

Vanuit oogpunt monumentenzorg is geen bezwaar voor de gewenste regularisatie. De beperkte ingrepen die onvergund werden uitgevoerd om de panden samen te voegen ter hoogte van +2 en +3 (zolder) en in te richten als bed & breakfast hebben een beperkte impact op de erfgoedwaarde van de panden gehad. De dakverdieping van nummer 12 werd in 1997 reeds gewijzigd van zadeldak naar pseudomansarde waardoor de zolderstructuur reeds aangepast was. Ook de werken die men vandaag wenst uit te voeren, doen geen fundamentele afbreuk aan de erfgoedwaarde van het ensemble. Al kan de vraag gesteld worden of het gezamenlijk gebruik van de zolderverdieping het optimaal gebruik van de panden als individuele entiteiten niet in de weg staat.

Tijdens het plaatsbezoek was er sprake van het vervangen van het schrijnwerk in de voorgevel. Het is niet duidelijk of dit ook effectief zal worden uitgevoerd. De stedelijke dienst Monumentenzorg zet maximaal in op valorisatie van de buitenschil. We hechten hierbij veel belang aan het buitenschrijnwerk. Restauratie is het uitgangspunt bij historisch schrijnwerk. Indien dit niet mogelijk blijkt, aan te tonen aan de hand van een dossier, dient er geopteerd voor schrijnwerk naar oorspronkelijk model (profilering, detaillering en afwerking). Dit geldt voor nummer 12 waar het oorspronkelijk schrijnwerk nog grotendeels bewaard bleef. In het geval van een vervanging vragen we ook om detailtekeningen voor te leggen aan onze dienst. Indien gewenst beschikken wij over detailtekeningen van historisch schrijnwerk die u als basis kan gebruiken.

Het schrijnwerk van nummer 10 werd reeds vervangen door sober geprofileerd, ongeschilderd houten schrijnwerk geïnspireerd op een historisch raamprofiel. Bij een toekomstige gevelrenovatie dient het schrijnwerk in de voorgevel geschilderd afgewerkt.

Inventarispanden krijgen uitzondering op bepaalde epb-eisen (geen ventilatieroosters bij nieuw schrijnwerk in de voorgevel). Sinds kort werd ook de erfgoedlening in het leven geroepen voor de restauratie en herbestemming van inventarispanden.

Voor het handelspand op nummer 12 kan er mogelijk beroep gedaan worden op de stedelijke handelspandenpremie

Bij toekomstige meer ingrijpende werken aan de structuur en het interieur is het aangewezen om opnieuw contact op te nemen met onze dienst. Gezien de hoge erfgoedwaarde en de lange bouwgeschiedenis zal er in dat geval wellicht een che-rapport moeten opgemaakt worden.”

Vanuit erfgoedkundig oogpunt worden volgende voorwaarden opgelegd:

-          De oudere kern moet bewaard blijven.

-          Een eventuele vervanging van het schrijnwerk wordt besproken met de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

De aanvraag bevat geen gegevens over een septische put. Bij verbouwing moet de aanvraag voldoen aan artikel 43 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat deze aanvraag betrekking heeft op werken die geen aanleiding geven tot de vermeerdering van het aantal woongelegenheden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De voorwaarden zoals opgenomen in het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg dienen opgevolgd te worden. 

4. Er moet worden voldaan aan artikel 43 van de bouwcode.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten