Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022123981 |
Gegevens van de aanvrager: | VZW Groen Fonds vzw met als adres Halvemaanstraat 169 te 9040 Gent |
Ligging van het project: | Statiestraat_BE 146 te 2600 Berchem (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 21 sectie A nr. 115N22 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen en omvormen van het kantoorgebouw naar meergezinswoning met kantoorruimte en 2 appartementen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 20/10/2006: vergunning (3223#282) voor het plaatsen van een septische put;
- 11/12/2002: vergunning (961#11807) voor het verbouwen van 2 appartementen met garages tot kantoren;
- 18/03/1970: vergunning (961#12695) voor gevelwijziging uit te voeren op het pand;
- 16/07/1969: vergunning (961#12989) voor verbouwingswerken.
Vergunde toestand
- functie: kantoorgebouw;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Bestaande toestand
- functie, bouwvolume en inrichting overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd van 1 appartement op de tweede verdieping en hoogte circa 9,70 m;
- gevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie: meergezinswoning met kantoor en 2 appartementen:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- slopen van een deel van het gelijkvloers om een patio te bekomen;
- wijzigen van de functie op de verdiepingen van kantoor naar wonen;
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 0 naar 2;
- wijzigen van de totale hoogte van het gebouw;
- wijzigen van de scheimuren;
- wijzigen van de voorgevel;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 7 februari 2023 | 6 maart 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 7 februari 2023 | 22 februari 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 7 februari 2023 | 16 februari 2023 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 7 februari 2023 | 7 februari 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 7 februari 2023 | 7 februari 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het perceel is gelegen in woongebied. De aanvraag omvat het opdelen van een kantoorgebouw over drie bouwlagen naar een gelijkvloers kantoor met daarboven twee een-slaapkamerappartementen. Dit is inpasbaar in de omgeving en wordt gunstig geadviseerd.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Gelijkvloers
Het perceel is ter hoogte van het gelijkvloers volledig dichtgebouwd en reeds als kantoor vergund. Ter hoogte van het gelijkvloers wordt een nieuwe patio voorzien van circa 7,7 m² die de daglichttoetreding van de gelijkvloerse kantoorruimtes verbeterd. Dit wordt gunstig geadviseerd.
Eerste en tweede verdieping
De bouwdiepte van de eerste en tweede verdieping blijft (met uitzondering van de gevelisolatie) ongewijzigd. Beide bouwlagen worden elk als een een-slaapkamerappartement met achteraan een terras van 4 m² ingericht zoals voor de functiewijziging naar kantoor in 2002. Gelet hierop en gelet op de structuur van het gebouw aanvaardbaar.
Kroonlijsthoogte
De kroonlijsthoogte van het gebouw wordt uitgebreid van circa 9 meter tot circa 10 meter. Dit als het gevolg van het hoger uitgevoerde gelijkvloers, de grotere vloerdikte en het dikkere hoofddak van het gebouw. Deze kroonlijsthoogte is inpasbaar binnen het straatbeeld van de Statiestraat.
Gevelisolatie
De bouwheer wenst de voorgevel te isoleren en te bepleisteren. Het na - isoleren van de gevels is vanuit stedenbouwkundig oogpunt gestimuleerd. Door het energiezuinig renoveren van woningen wordt er bijgedragen aan de klimaatambities, wat wordt gestimuleerd.
Dit betekend echter niet dat de isolatie van de voorgevel langs de buitenzijde van de gevel voorzien moet worden, de isolatie kan ook langs de binnenzijde van de gevel voorzien worden. Het bestaande bouwvolume van de voorgevel van de verdiepingen dat vooruitstekend voorzien is, is reeds maximaal. Het verder uitbreiden van dit gedeelte van de voorgevel zoals voorgesteld wordt ongunstig geadviseerd gelet op de onverenigbaarheden met de bouwcode.
Daarenboven wordt er een discrepantie vastgesteld met betrekking tot de vrije hoogte ter hoogte van de inkom tussen snede en gevel.
De isolatie langs de achtergevel wordt voorzien ter hoogte van het terras. Na het isoleren van de achtergevel blijft het terras minimaal 4 m² groot. Hiertegen geen bezwaar.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het gewijzigde kantoor voldoet niet volledig aan de verordening toegankelijkheid. In voorwaarden dient opgelegd te worden dat het kantoor zodanig voorzien wordt dat het wel aan deze verordening voldoet.
De vrije hoogte van de kelder werd verlaagd van 2,1 meter tot slechts 1,9 meter. De twee kelderruimtes vooraan worden toegewezen aan de appartementen, wat betekent dat deze als berging voorzien worden. De vrije hoogte van de kelder is onvoldoende om gebruikt te worden als een kwalitatieve berging.
Gelet op de structuur van het gebouw en de inrichting van de appartementen is een afwijking echter aanvaardbaar.
Visueel-vormelijke elementen
Gevelisolatie voorgevel
Het isoleren van de voorgevel dient steeds te gebeuren onder voorbehoud dat het nieuwe voorgevelontwerp voldoende kwalitatief is. Echter gaat dit in het huidige voorstel gepaard met het verwijderen van de natuurstenen elementen wat een verarming van het straatbeeld betreft. Bovendien wordt de arrière-corps op de verdiepingen mee geïsoleerd en bepleisterd. De arrière-corps blijft hierbij terugspringend ten opzichte van de eigen voorgevel voorzien, maar wordt vooruitspringend ten opzichte van de voorgevels van de aanpalende gebouwen voorzien.
Ook omwille van de ongunstige invloed op het gevelbeeld wordt het extern isoleren van de voorgevel ongunstig geadviseerd. Het isoleren van deze vooruitstekende voorgevel dient langs de binnenzijde van het gebouw te gebeuren.
Wapeningsnet voor klimplanten
De voorgevel wordt voorzien van een groen gelakt wapeningsnet voor klimplanten. Hierdoor kan de gevel een groen karakter krijgen wat een gunstige invloed heeft op het straatbeeld.
Echter is dergelijke structuur niet ten allen tijde volledig gegroeid, waardoor deze structuur nog steeds zichtbaar is. Het voorzien van dergelijke structuur kan bijgevolg gunstig geadviseerd indien dit voldoende kwalitatief is uitgewerkt en passend in de context. Een wapeningsnet kan bezwaarlijk als kwalitatief of passend in de context worden benoemd.
Dit wapeningsnet is daarenboven niet zichtbaar op de plannen en de snede én er worden discrepanties vastgesteld op de gevel en plannen met betrekking tot de ruimte tussen de ramen en de arrière-corps en dus de ruimte om dit wapeningsnet praktisch uit te werken.
De bijgevoegde visualisatie geeft hier geen uitsluitsel over, integendeel.
Schrijnwerk
Het schrijnwerk van het gelijkvloers en het schrijnwerk van de voorgevelramen wordt gewijzigd naar groenkleurig aluminium buitenschrijnwerk met gewijzigde raamindeling. In het straatbeeld is rees schrijnwerk met verschillende kleurstellingen en raamindelingen aanwezig. Het nieuwe schrijnwerk wordt over alle verdiepingen in zelfde kleur en materiaal voorzien. Hiertegen geen bezwaar.
Publiciteit
In de voorgevel wordt een banier voorzien ter hoogte van de ramen van de eerste verdieping. Deze voldoet aan de voorschriften en is inpasbaar bij de gevelreclame die reeds voorkomend is in de Statiestraat. Hiertegen geen bezwaar.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding met 2 wooneenheden en de functiewijziging van kantoor naar wonen. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1 De werkelijke parkeerbehoefte is 2.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
‘ 140m² kantoor met parkeernorm 0,8/100m² = 1,4*0,8=1,12 afgerond 1 ’
Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 1 parkeerplaats.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1 .
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. Alle werken, wijzigingen en handelingen aan de voorgevel worden uitgesloten van vergunning uitgezonderd deze aan het schrijnwerk van de voordeuren en ramen en de zaak-gebonden publiciteit.
2. De aanpassingen aan het gelijkvloerse kantoor te voorzien conform de bepalingen van artikel 18, 24, 26 en 30 van de verordening toegankelijkheid.
3. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
4. Het platte dak boven de tweede verdieping rondom de PV-panelen en rondom de technische installaties als groendak te voorzien conform de bepalingen van artikel 38 van de bouwcode.
5. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van: een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.
6. De bijgevoegde maatregelen van Fluvius zijn op het moment van eerste ingebruikname strikt na te leven.
7. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 8 november 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 7 februari 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 7 juli 2023 met noodbesluit |
Verslag GOA | 30 maart 2023 |
naam GOA | Wim Van Roosendael |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. Alle werken, wijzigingen en handelingen aan de voorgevel worden uitgesloten van vergunning uitgezonderd deze aan het schrijnwerk van de voordeuren en ramen en de zaak-gebonden publiciteit.
2. De aanpassingen aan het gelijkvloerse kantoor te voorzien conform de bepalingen van artikel 18, 24, 26 en 30 van de verordening toegankelijkheid.
3. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
4. Het platte dak boven de tweede verdieping rondom de PV-panelen en rondom de technische installaties als groendak te voorzien conform de bepalingen van artikel 38 van de bouwcode.
5. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van: een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.
6. De bijgevoegde maatregelen van Fluvius zijn op het moment van eerste ingebruikname strikt na te leven.
7. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.