2023_CBS_01516 - Omgevingsvergunning - OMV_2022094561. Plantin en Moretuslei 285. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/03/2019: voorwaardelijke vergunning (20183862) voor het bekleden en isoleren van de gevels;

-          13/12/2018: welstandscommissie;

-          26/10/2018: weigering (20182302) voor het isoleren van de gevels en het wijzigen van de gevelbekleding;

-          28/01/1991: vergunning (1991228) voor een bureelgebouw - 9.10.1990 – artikel 51 bouwhoogte bouwdiepte.

Vergunde toestand

-          functie: kantoren en vrije beroepen voor heel het gebouw (Eurobuilding);

-          bouwvolume: vrijstaand gebouw van 6 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag met plat dak;

• bouwhoogte tot bovenzijde technische dakuitbouw op 25,6 m;
• vrije hoogte gelijkvloerse verdieping: 3,95 m;
• vrije hoogte 4de verdieping: 2,68 m;
• vrije hoogte 6de verdieping: 3,10 m.

-          gevelafwerking:

• teruggetrokken daklaag en circulatiekoker in wit-grijze gevelsteen;
• overige geveldelen in mokka crèmekleurige natuurstenen gevelbekleding;
• aluminium buitenschrijnwerk in RAL 7003 (mosgrijs).

-          inrichting:

• bovengrondse parkeerplaats in openlucht voor 18 wagens;
• ondergrondse parkeerplaats;
• de tuinzone is aan de straatzijde afgesloten door middel van een hekwerk van 2,5 m hoogte.

Bestaande toestand

-          in overeenstemming met de laatst vergunde toestand, uitgezonderd van:

-          functie:

• rechts op de gelijkvloerse verdieping dienstverlening (kapsalon) en dareca (broodjeszaak);
• kantoren en vrije beroepen voor de overige delen van het gebouw (Eurobuilding).

-          bouwvolume:

• een zuidwestelijk dakterras op de 6de verdieping;
• de interne hoogtes gewijzigd naar 3,63 m op het gelijkvloers, 2,78 m op de verdiepingen en 2,7 m op de daklaag.

-          inrichting:

• 16 bovengrondse parkeerplaatsen (in openlucht);
• 2 m hoog hekwerk aan de Plantin en Moretuslei.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• het gedeelte rechts op de gelijkvloerse verdieping dienstverlening maakt geen deel uit van de aanvraag;
• verblijfsrecreatie op de overige delen van het gebouw:

-          verdieping 0-5: 4+32+32+32+32+32 (164) éénpersoonskamers met een netto vloeroppervlakte vanaf 8 m²;

-          verdieping 0-5: 1+1+1+1+1+1 (6) éénpersoonsvoormanskamers met eigen douchekamer met een netto vloeroppervlakte van circa 16,9 m²;

-          verdieping 6: 4 éénpersoonskamers met eigen douchekamer met een netto vloeroppervlakte vanaf 12 m²;

-          verdieping 1-5: 1+1+1+1+1 (5) tweepersoonskamers met eigen kitchenette met een netto vloeroppervlakte van circa 20,2 m²;

-          de gemeenschappelijke ruimtes beslaan in totaal een netto vloeroppervlakte van 354,3 m² (circa 1,9 m² per bewoner).

-          bouwvolume conform vergunde toestand met:

• 2 extra externe evacuatietrappen tegen de westelijke buitengevel;
• vrije hoogte gelijkvloerse verdieping: 3,63 m;
• vrije hoogte 4de verdieping: 2,78 m;
• vrije hoogte 6de verdieping: 2,7 m;
• een externe vluchtweg op het dak ter hoogte van de 6de verdieping;
• een nieuwe evacuatietrap vanuit de kelder tegen de perceelsgrens.

-          gevelafwerking:

• telkens in elk 3-delig buitenschrijnwerk het middelste raamvlak als vast invulpaneel in grijsbruin staal.

-          inrichting:

• 11 bovengrondse autostalplaatsen in openlucht;
• gemeenschappelijke voorzieningen of faciliteiten:

-          kelder: gemeenschappelijk waslokaal;

-          gelijkvloerse verdieping: 3 toiletten en 1 douche;

-          eerste tot en met de vijfde verdieping: 7 toiletten + 6 douches;

-          zesde verdieping: 4 toiletten en een kantine met open keuken en buffet.

Inhoud van de aanvraag

-          de functiewijziging van de hoofdfunctie kantoren en vrije beroepen naar verblijfsrecreatie met 179 kamers;

-          het doorvoeren van interne constructieve werken;

-          het inrichten van een dakterras;

-          het wijzigen van het buitenschrijnwerk (centrale opengaande ramen telkens wijzigen naar vaste invulpanelen) met aanbouw van 2 externe evacuatietrappen;

-          het toevoegen van een evacuatietrap vanuit de kelder naar het maaiveld;

-          het rechtergedeelte van de gelijkvloerse verdieping maakt geen deel uit van de aanvraag.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Het project omvat het lozen van afvalwater en een airco bij een nieuwe inrichting voor verblijfsrecreatie.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Eurobuilding IIOA
 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 4 toepassingsgebied:

§3. Bij handelingen aan gebouwen die bestemd zijn voor toeristische verblijfsaccommodatie waarbij na de handelingen meer dan tien accommodaties beschikbaar zijn, moet minstens vier procent van elke accommodatievorm waaraan handelingen worden uitgevoerd, met een minimum van één, berekend op het totaal aantal accommodaties van die vorm na de handelingen, eveneens voldoen aan de bepalingen van artikel 22 tot en met 26 en van artikel 30 tot en met 32.

Er wordt niet voldaan aan de bepalingen van dit artikel;

• artikel 15 breedte van een looppad:
  de gang op het gelijkvloers en op de 6e verdieping naar de kamers heeft geen minimale doorgangsbreedte van 1,5 m en er is geen vrije en vlakke draairuimte voorzien aan het begin en einde van de gang;
• artikel 20 Trappen:

§4. Aan beide zijden van de trap moet een trapleuning (hier een dubbele leuning voor gemiddelde gebruikershoogte, zie definitie Leuning) aangebracht worden, die doorloopt ter hoogte van eventuele tussenbordessen. Voor het begin en aan het einde van de trap moet de trapleuning minstens 40 cm horizontaal verderlopen. Als de leuning in het ijle stopt, moet ze worden afgerond naar de grond of naar de wand. Er zijn geen leuningen;

• artikel 22 Algemene bepalingen (Toegangen en deuropeningen):

de deur naar de bureauruimte op de gelijkvloerse verdieping, alle kamerdeuren, de deuren naar de gemeenschappelijke sanitaire ruimten op alle niveaus, naar de liftsas op alle niveaus met uitzondering van niveau 6 en naar de sas die uitgeeft op de gemeenschappelijke sanitairen en de traphal op alle niveaus, alsook de tussendeur op niveau 6 die uitgeeft op de gang naar de kamers, beschikken niet over een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minimaal 90 cm;

• artikel 24 Draairuimte:
  de deuren naar de kamers op de gelijkvloerse verdieping, de gemeenschappelijke sanitaire voorzieningen op alle niveaus, de gemeenschappelijke zit/tvhoek aan de noordzijde van het gebouw op verdieping 1 tot en met 5 beschikken niet over een vrije en vlakke draairuimte die aan de duwzijde van de deur het gesloten deurvlak kan raken.
• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:
  de sasdeur naar de gemeenschappelijke douche op de gelijkvloerse verdieping, de deur naar de gelijkvloerse ontspanningsruimte, de deuren naar de sassen die de gang scheiden van de gemeenschappelijke sanitairen hebben aan de krukzijde geen 50 cm vrije en vlakke wand- en vloerbreedte ter beschikking.
• Artikel 27 Parkeerplaatsen:

Als een constructie beschikt over één tot en met honderd eigen parkeerplaatsen, moet minstens 6% van het totale aantal parkeerplaatsen een aangepaste parkeerplaats zijn. Er worden 56 parkeerplaatsen voorzien, er worden echter geen aangepaste parkeerplaatsen voorzien.

• artikel 28 Onthaal:
  het is onduidelijk op de plannen of aan de receptie op de gelijkvloerse verdieping een verlaagd gedeelte voorzien is conform de voorschriften;
• artikel 29/2 Publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes:
  geen enkel sanitair blok is voorzien van minstens één integraal toegankelijk toilet en integraal toegankelijke doucheruimte conform artikel 30 en 31 van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  uit de geveltekeningen is niet duidelijk af te leiden of iedere kamer beschikt over minstens één opengaand venster van minstens 1 m²;
• artikel 26 Afvalverzameling:

-          de afvalberging in de kelder is onvoldoende groot voor het beoogde programma;

-          de afvalberging wordt niet voorzien van een verluchting (volgens aangeleverde plannen).

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er worden geen fietsstalplaats voorzien.
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  §3.5. inrichting: Per 10 autostalplaatsen dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens. De plannen bevatten te weinig informatie om te bepalen of wordt voldaan aan dit artikel.
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen op het openbaar rioolstelsel:
  volgens het kelderplan wordt de afvoer van fecaliënwater rechtstreeks aangeboden aan de straat, hetgeen niet is toegestaan. De tussenafstand van de gescheiden afvoeren is niet tussen de 0,2 en 0,5 m. De DWA en RWA aansluiting naar de straat zijn niet op eigen terrein voorzien van een toezichtsput, zo dicht mogelijk bij de voorste perceelgrens;
• artikel 43 Septische putten:

§1. het is verplicht om bij nieuwbouw, herbouw en/of verbouwingen waar het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden een septische put te voorzien.

Er is geen septische put voorzien.

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

de afvoeren van de gemeenschappelijke kitchenettes en de grootkeuken zijn niet voorzien van een vetafscheider.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid 

Voorliggende aanvraag betreft de functiewijziging van kantoren naar verblijfsrecreatie aangevraagd.

Omwille van deze functiewijziging werd er advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie. Dit advies luidt als volgt: “De aanvraag omvat een functiewijziging van kantoren naar logies van een bestaand casco kantoorgebouw naar logies inzonderheid voor werknemers. Er is veel vraag naar verblijfslocaties voor werknemers maar helaas een beperkt aanbod en vooral ook geen echte regelgeving ter zake. Vandaar dat de aanvrager de functiewijziging voorziet om op basis van het logiesdecreet een kapstok te hebben. Binnen het project worden een aantal dienstverlenende gemeenschappelijke functies geplaatst op het gelijkvloers en de bovenste verdieping. Op de verdiepingen voorziet men diverse kamertypes met individueel of gemeenschappelijk sanitair. Afhankelijk of er eventueel alcohol geserveerd wordt in de eetruimtes, is mogelijk een horecavergunning vereist. Voor de dagelijkse werken zijn er ook een aantal extra diensten als was en strijkservice, poetsdiensten, ... Rond het gebouw zijn eigen parkeerplaatsen en ook de mogelijkheid voor het ophalen/terugbrengen van de werknemers via busjes.”

Omwille van deze functiewijziging naar verblijfsrecreatie werd er ook advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Visit Antwerpen. Dit advies luidt als volgt:

“Mits een officiële logieserkenning/vergunning vanuit Vlaanderen. Het project spreekt een nieuwe doelgroep aan die momenteel door het bestaande aanbod niet wordt geserviced.”

De functie verblijfsrecreatie van deze schaal is aanvaardbaar gelet op de typologie van het gebouw en de ligging aan een in- en uitvalsweg van de stad.

De wijziging van de functie van verblijfsrecreatie naar (tijdelijke of permanente) huisvesting (van eventueel arbeidskrachten) is vergunningsplichtig. Deze wijziging zal pas kunnen worden voorzien indien er hiervoor een uitvoerbare omgevingsvergunning is afgeleverd. De aanvraag voor deze omgevingsvergunning zal worden beoordeeld aan de hand van de op dat moment geldende beoordelingsgronden.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid 

Het volume, bestaande uit 6 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag, blijft behouden. De werken situeren zich voornamelijk binnen het bestaande volume in functie van de functiewijziging tot verblijfsrecreatie. De enige werken met volume-uitbreiding worden voorzien in functie van de brandevacuatie. Ter hoogte van de westgevel worden er twee evacuatietrappen voorzien. Deze trappen worden op dezelfde manier uitgewerkt als de bestaande evacuatietrap en dus afgestemd op het geheel en aanvaardbaar gelet op de ligging aan de ‘zijgevel’.

Ter hoogte van de westelijke perceelsgrens wordt er een nieuw volume gecreëerd als vluchtroute vanuit de kelder. Dit volume is zeer beperkt (hoogte = 1 m) met een minimale impact op de omgeving.

De werken betreffende volume en schaal zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen 

Alle gevels van het volume zijn zichtbaar vanop het openbare domein. De gevelwijzigingen beperken zich tot wijzigingen van het schrijnwerk. Zowel in de oostgevel als in de westgevel worden in elk 3-delig buitenschrijnwerk het middelste raamvlak als vast invulpaneel in grijsbruin staal voorzien. De bestaande gevels in crèmekleurige natuurstenen gevelbekleding en mosgrijs aluminium schrijnwerk blijft behouden. De gevel blijft hiermee inpasbaar in de omgeving.

Boven de kroonlijst worden er verschillende balustrades voorzien. Op de foto’s van de bestaande toestand zijn enkel balustrades zichtbaar vanaf het openbaar domein met eenzelfde uitstraling. De gevelplannen tonen verschillende soorten balustrades. Alle zichtbare delen van de gevel dienen op elkaar te worden afgestemde. In voorwaarden wordt vervolgens opgelegd om de borstweringen en balustrades, welke zichtbaar zijn vanaf het openbaar domein, op éénzelfde manier uit te werken zodat een homogeen geheel ontstaat.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen 

Boven op het dak, ter hoogte van de daklaag, wordt een dakterras voorzien. Op de plannen van de laatst vergunde toestand wordt dit dakterras mee ingetekend. Echter betreft dit een niet vergund dakterras.

Dit dakterras creëert een buitenruimte horende bij de gemeenschappelijke ruimte van de verblijfsrecreatie. Deze buitenruimte zorgt ervoor dat de gebruikers van het gebouw een eigen buitenruimte hebben en de mogelijke hinder van de gebruikers op het openbaar domein verminderd wordt. Het voorzien van dit dakterras veroorzaakt geen onaanvaardbare bijkomende hinder ten opzichte van de aanpalers en vergroot de kwaliteit van de verblijfsrecreatie zelf. Het terras is vervolgens aanvaardbaar.

Het is momenteel onduidelijk of elke kamer een gevelopening heeft welke voldoet aan de bepalingen van artikel 24 van de bouwcode. Elke kamer heeft een raam, maar op de gevelplannen worden deze niet altijd als opengaand aangeduid. Licht en lucht worden echter gezien als de basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Daarom wordt in voorwaarden opgelegd aan dit artikel te voldoen.

Volgens de ingediende documentatie is de gemiddelde netto-oppervlakte van de eenpersoonskamers zonder badkamer en kitchenette 9,3 m², de gemiddelde netto-oppervlakte van eenpersoonskamers met badkamer 15,9 m² en de gemiddelde netto-oppervlakte van tweepersoonskamers met kitchenette is 20 m². De meeste eenpersoonskamers hebben maar een breedte van 1,60 meter. Dit is een zeer smalle ruimte maar aangezien de aanvraag verblijfsrecreatie betreft is deze breedte aanvaardbaar wegens het beperkt gebruik van de ruimtes.

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.

De aanvraag voorziet 179 kamers. Volgens artikel 4 van de verordening toegankelijkheid dienen 4% van deze kamers te voldoen aan de bepalingen van artikel 22 tot en met 26 en artikel 30 tot en met 32. De plannen tonen geen enkele aangepaste kamer. Daarom wordt in voorwaarde opgelegd om de volgende kamers samen te voegen tot telkens 1 kamer welke voldoen aan de bepalingen van bovengenoemde artikelen:

-          kamer 0.1, 0.2 en de helft van kamer 0.3;

-          de andere helft van kamer 0.3, kamer 0.4 en kamer 0.5;

-          kamer 1.4 en kamer 1.5;

-          kamer 2.4 en kamer 2.5;

-          kamer 3.4 en kamer 3.5;

-          kamer 4.4 en kamer 4.5;

-          kamer 5.4 en kamer 5.5.

De aanvraag wijkt ook af op verschillende andere punten van de verordening toegankelijkheid. Allereerst hebben niet alle gangen een vrije doorgangsbreedte van minimum 1,5 meter en is er geen vrije vlakke draairuimte voorzien aan het begin en einde van elke gang. Op de gelijkvloerse verdieping en op de 6de verdieping dienen de gangen ter hoogte van de kamers verbreed te worden. Dit wordt in voorwaarden opgelegd zodat de aanvraag voldoet aan de bepalingen van artikel 15 van de verordening toegankelijkheid.

De trapleuningen worden niet ingetekend op de plannen. De aanvraag kan niet afgetoetst worden aan artikel 20 van de verordening toegankelijkheid. In voorwaarden wordt opgelegd dat al de leuningen voorzien moeten worden conform de bepalingen van artikel 20.

Niet alle deuren voldoen aan de bepalingen van artikel 22 (vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm) , 24 (draairuimte) en 25 (vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de deur) van de verordening toegankelijkheid. In voorwaarden wordt opgelegd om al de deuren aan te passen zodat hieraan voldaan wordt.

Er worden geen aangepaste parkeerplaatsen voorzien. Volgens artikel 27 van de bouwcode moet minstens 6% van de parkeerplaatsen aangepast voorzien worden. Dit wordt opgelegd in voorwaarden.

Het is onduidelijk op de plannen of aan de receptie op de gelijkvloerse verdieping, een verlaagd gedeelte voorzien is conform de voorschriften van artikel 28 van de verordening toegankelijkheid. Dit wordt opgelegd in voorwaarden van de vergunning.

Volgens artikel 29/2 dient elke sanitair blok voorzien te zijn van minstens één integraal toegankelijke toilet en integraal toegankelijke doucheruimte conform artikel 30 en 31 van de verordening toegankelijkheid. Mits enkele planmatige aanpassingen kan dit op elke verdieping voorzien worden. Dit wordt opgelegd in voorwaarden van de vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte) 

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Ontsluiting/bereikbaarheid 

Er dient een goede toegankelijkheid van de site te zijn voor personenvervoer met bestelwagens/bussen. Uit de ingediende documenten blijkt dat er een bovengrondse ophaalzone voorzien wordt op eigen terrein met de nodige manoeuvreerruimte.

Vermits de toegang voor de parkeergarage niet breed genoeg is om wagens te laten kruisen, dient er een verkeerslichtenregeling te komen.

Fietsvoorzieningen

Voor dit project dienen er 60 (1/3 van het aantal bewoners) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden nergens op de plannen getekend.

Laden en lossen

Het laden en lossen van het eigen personeel dient op eigen terrein te gebeuren. Er dient meer uitleg te komen over hoe men dit zal aanpakken. Dit mag geen hinder creëren op openbaar domein. Uit de beschrijvende nota blijkt dat de bestaande bovengrondse parkeerplaatsen zullen verminderen om zo ruimte te creëren als ophaalpunt waar personen met minibusjes worden opgehaald en afgezet. Op deze manier wordt er geen hinder gecreëerd op de openbare weg.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Een kantoorgebouw op de hoek van de Plantin en Moretuslei en de Montenstraat wordt omgebouwd naar een hotel met 179 kamers met oppervlaktes tussen 8 m² en 17 m². Elke verdieping wordt voorzien van gemeenschappelijke badkamers, kitchenettes, toiletten, zit- en loungekamers. Daarnaast zal een grotere volledige industriële keuken beschikbaar zijn op de zesde verdieping, samen met de grote eetzaal.
Volgende ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn verbonden aan het project:

-         lozen van huishoudelijk afvalwater;

-         airconditioningsinstallatie.

Water

Het afvalwater dat gegenereerd wordt is huishoudelijk afvalwater van douches, lavabo’s, keukens, reinigen en dergelijke en fecaal water. Volgens het dossier wordt het fecaal water op het terrein voorbehandeld in een septische put. De overloop hiervan sluit aan op de afvoer van het huisvuilwater. Het afvalwater wordt geloosd via één aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel in de Plantin en Moretuslei, verbonden met het RWZI van Deurne. De exploitant schat tot 4.000 m³/jaar of circa 11 m³/dag te lozen. In het dossier is sprake van ‘grotere volledige industriële keuken’. Het afvalwater afkomstig van deze keuken dient voor lozing voorbehandeld te worden in een vetafscheider om schade aan het rioleringsstelsel te vermijden. De septische put waarvan sprake is niet getekend op de uitvoeringplannen of stedenbouwkundige plannen (zie stedenbouwkundige beoordeling en voorwaarde).

Geluid

De buitenunit van de airco bevindt zich op het dak van het gebouw. In de onmiddellijke omgeving bevinden er zich geen woongelegenheden die potentieel hinder kunnen ondervinden. Er wordt geen geluidsoverlast verwacht van de technische installaties.

Het is onduidelijk hoe het gebouw verwarmd zal worden en hoe warm water geproduceerd zal worden. Gelet op de grootte van het gebouw en de voorziene functie is er een aanzienlijke warmtevraag. Mogelijk hebben de stookinstallaties een gezamenlijk vermogen van meer dan 300 kW en dienen deze mee opgenomen te worden in de vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De volgende kamers samen te voegen tot telkens 1 kamer welke voldoet aan de bepalingen van artikel 22 tot en met 26 en artikel 30 tot en met 32 van de verordening toegankelijkheid:

- kamer 0.1, 0.2 en de helft van kamer 0.3;

- de andere helft van kamer 0.3, kamer 0.4 en kamer 0.5;

- kamer 1.4 en kamer 1.5;

- kamer 2.4 en kamer 2.5;

- kamer 3.4 en kamer 3.5;

- kamer 4.4 en kamer 4.5;

- kamer 5.4 en kamer 5.5.

2. Alle gangen te voorzien conform de bepalingen van artikel 15 van de verordening toegankelijkheid.

3. De trapleuningen te voorzien conform de bepalingen van artikel 20 van de verordening toegankelijkheid.

4. Deuren, draairuimtes en wand- en vloerbreedte te voorzien conform de bepalingen van artikel 22, artikel 24 en artikel 25 van de verordening toegankelijkheid.

5. De gelijkvloerse receptie te voorzien conform de bepalingen van artikel 28 van de verordening toegankelijkheid.

6. Op elke verdieping minstens één integraal toegankelijke toilet en één integraal toegankelijke doucheruimte te voorzien conform de bepalingen van artikel 29/2 van de verordening toegankelijkheid.

7. Aangepaste parkeerplaatsen te voorzien conform de bepalingen van artikel 27 van de bouwcode.

8. Een septische put te voorzien conform de bepalingen van artikel 41 van de bouwcode.

8. Indien nodig dient er een horecavergunning aangevraagd te worden.

9. Alle handelingen, werken en wijzigingen in verband met de rechterzone ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping worden uitgesloten van de vergunning.

9. Er dient een officiële logieserkenning/vergunning vanuit Vlaanderen aangevraagd te worden.

10. Alle balustrades zichtbaar vanaf het openbaar domein te voorzien in hetzelfde materiaal met dezelfde uitwerking.

11. Een vetafscheider te voorzien conform de bepalingen van artikel 44 van de bouwcode.

12. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

13. De voorwaarden opgelegd in het advies van FOD Binnenlandse Zaken strikt na te leven.

14. Parkeerplaatsen te voorzien die toegankelijk zijn voor de bestelwagens/minibussen.

15. Een verkeerslichteninstallatie te voorzien die de toegang tot de ondergrondse parking veilig regelt.

16. Minstens 60 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen te voorzien conform de bepalingen van artikel 29 van de bouwcode.

17. Elektrische laadpunten voorzien te worden voor fietsen conform de bepalingen van artikel 29 van de bouwcode.

18. Elke kamer te voorzien van een gevelopening conform de bepalingen van artikel 24 van de bouwcode.

19. De afvalberging te voorzien conform de bepalingen van artikel 26 van de bouwcode.

20. Per 10 autostalplaatsen telkens één elektriciteitsvoorziening te voorzien ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens.

21. De riolering te voorzien conform de bepalingen van artikel 40 van de bouwcode.

22. De aansluiting van de riolering te voorzien conform de bepalingen artikel 41 van de bouwcode.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits naleving van de algemene, sectorale en bijzondere voorwaarden, kan de exploitatie van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten plaatsvinden met een aanvaardbaar risico voor mens en milieu. Er wordt voorwaardelijk gunstig advies gegeven.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. Het afvalwater afkomstig van de gemeenschappelijke industriële keuken dient vóór lozing behandeld te worden in een vetafscheider om schade aan het rioleringsstelsel te vermijden.

2. Als de stookinstallaties een gezamenlijk vermogen hebben van meer dan 300 kW, moeten deze voor ingebruikname opgenomen zijn in de vergunning.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het kaderbesluit ‘Stedenbouwkundige lasten’ goedgekeurd door het college op 9 maart 2018 (jaarnummer 2018_CBS_02203).
Op basis hiervan is de maximale norm voor het bepalen van de financiële last voor dit project geraamd op 263.690,00 EUR.  Een mindering op het normbedrag van 79.107,00 EUR is verantwoord wegens het behoud van bestaande constructies binnen het project. 
De stedenbouwkundige ontwikkelingskost wordt geconcretiseerd als een financiële bijdrage ten bedrage van 184.583,00 EUR, dat de stad zal aanwenden als een bijdrage in de realisatie van het Spoorpark.
Dit nieuwe aan te leggen park bevindt zich op wandelafstand van het projectgebied. Hierdoor is het Spoorpark een wijkvoorziening voor het project en een eerste uitvalsbasis naar ruimer groen in de omgeving. De aanleg van dit park zal een meerwaarde betekenen voor de omwonenden in de onmiddellijke omgeving.

Het bedrag van 184.583,00 EUR is gekoppeld aan de gezondheidsindex en zal worden aangepast bij facturatie. De aanpassing gebeurt volgens de volgende formule: 

Aangepast bedrag = (basisbedrag x nieuw indexcijfer) / basisindexcijfer 

Het basisbedrag is 184.583,00 EUR. Als nieuw indexcijfer geldt de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan die van de aanpassing van het bedrag. Als basisindexcijfer geldt het indexcijfer van de maand die de datum van de verlening van de omgevingsvergunning voorafgaat.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Arbeidsmigranten Oosterweel: specifieke milieu-effecten. De ingediende documentatie van aanvrager maakt melding van huisvesting van arbeidsmigranten voor de werken aan de Oosterweelverbinding. Er wordt zelfs geen melding gemaakt van contact met PFOS/PFAS-vervuilde grond die de arbeiders mogelijk kunnen meebrengen in het gebouw (of via werfvoertuigen die de arbeiders van en naar het werk brengen). Cliënte vraagt een grondiger onderzoek naar contaminatie-effecten gezien zij dagelijks minstens langskomt in het pand dat haar eigendom is en in hetzelfde gebouw gelegen is.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. Het is niet zeker dat de gebruikers van de kamers in contact zullen komen met verontreinigde grond. Daarenboven kan aangenomen worden dat wanneer er risico is op contact met verontreinigde grond, de nodige preventieve voorzieningen genomen zullen worden op de site zelf. Als er toch verspreiding van verontreinigde grond plaatsvindt, zal deze miniem zijn en geen groter risico zijn dan andere verspreidingsbronnen in een stedelijke omgeving. De invloed van deze vorm van verspreiding op het gezondheidsrisico en achtergrondwaarden zijn verwaarloosbaar.

2. Overaanbod verblijfsrecreatie: de bezwaarindiener geeft aan dat de beoogde hotelfunctie al in grote concentratie aanwezig is in de buurt, mede gezien de ligging vlakbij de diamantwijk en de achterzijde van het centraal station. Het voorzien van 179 extra hotelkamers wijzigt het karakter van het gebouw en de wijk op een onaanvaardbare manier.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. Het project spreekt een nieuwe doelgroep aan die momenteel door het bestaande aanbod niet wordt voorzien. Het is onduidelijk waarom een wijziging van het gebouw en de wijk onaanvaardbaar is. Alsook bevat het bezwaar géén argumenten waarom de wijk wijzigt.

3. Onveiligheid, geluidsoverlast en meer kans op brand door de doelgroep: de bezwaarindiener geeft aan dat het beoogde programma van verblijfsrecreatie voor een specifieke doelgroep (=alleenstaande mannen tussen 20 en 50 jaar) het onveiligheidsgevoel zal verhogen en zal zorgen voor geluidsoverlast in de omgeving daar er onvoldoende inhouse ontspanningsmogelijkheden zijn. Bijkomend vreest de bezwaarindiener voor respect voor veiligheidsnormen wanneer gehuisveste mannen hun eigen potje beginnen te koken. De bezwaarindiener vreest dat het koken op de kamers met andere culturele geplogenheden en hygiëne een reëel gevaar vormt.  

Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. Dit bezwaar betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet in afweging kunnen genomen worden bij de beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten overlast zoals omschreven in het bezwaarschrift.

4. Onduidelijkheid over de duur van de functiewijziging en het eventueel omvormen naar een vluchtelingenopvang: de bezwaarindiener geeft aan dat het niet duidelijk is voor welke duurtijd de functiewijziging daadwerkelijk zal ingevuld worden en dat volgens de ingediende plannen geen makkelijke ombouw mogelijk is naar bijvoorbeeld tijdelijke kantoren. De bezwaarindiener vreest gezien de ruime mogelijke interpretatie van de aangevraagde functiewijziging en de hoge nood aan opvang het gebouw na enige tijd wordt aangeboden voor vluchtelingenopvang. Een functiewijziging naar vluchtelingenopvang past niet binnen de ruimtelijke ordeningsplannen en deze gebouwen geven volgens de bezwaarindiener vaker aanleiding tot brand, vandalisme, vechtpartijen…

Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. De omgevingsvergunningsaanvraag wordt niet als omgevingsvergunningsaanvraag ingediend van bepaalde duur. Dit wilt zeggen dat, indien de vergunning verleend wordt, dit een omgevingsvergunning zal zijn van onbepaalde duur. Bij een nieuwe vergunningsplichtige wijzigingen dient opnieuw een omgevingsvergunning bekomen te worden. Deze aanvraag tot omgevingsvergunning zal dan beoordeeld worden conform de dan geldende beoordelingsgronden. Bijkomend betreft het bezwaar niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet in afweging kunnen genomen worden bij de beoordeling van voorliggend project.

5. Vermoeden van ander gebruik: de bezwaarindiener geeft aan dat de losse verhuur van kleine kamers met basiscomfort kan leiden tot losse kamerverhuur met risico van andere activiteiten in het gebouw zoals illegale prostitutie.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. De omgevingsvergunningsaanvraag vraagt de functiewijziging aan van kantoor naar verblijfsrecreatie. Het bezwaar omtrent mogelijke kamerverhuur voor prostitutie betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de beoordeling van voorliggend project.

6. Strijdig met de regels voor permanente huisvesting: de bezwaarindiener geeft aan dat voor permanente huisvesting van dezelfde arbeidsmigranten het niet kan zijn dat de verhuur aan werkgevers of tussenpersonen/subcontractors een ontduiking vormt van de normen inzake huisvesting van andere burgers/inwoners. Zowel de gewestelijke als stedelijke huisvestingsnormen zijn van openbare orde en van dwingende toepassing indien meer dan louter tijdelijke logies wordt beoogd.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De omgevingsvergunningsaanvraag vraagt een functiewijziging aan van kantoor naar verblijfsrecreatie. Het bezwaar omtrent mogelijk langer verblijf en het hierdoor niet voldoen aan de huidige huisvestingsnormen is niet aan de orde. De aanvraag wordt beoordeeld op basis van het voorwerp van de aanvraag, namelijk de wijziging van de functie kantoren naar verblijfsrecreatie. Het ontwerp voldoet aan de huidige normen voor wat betreft verblijfskwaliteit voor verblijfsrecreatie.

De wijziging van de functie van verblijfsrecreatie naar (tijdelijke of permanente) huisvesting (van eventueel arbeidskrachten) is vergunningsplichtig. Deze wijziging zal pas kunnen worden voorzien indien er hiervoor een uitvoerbare omgevingsvergunning is afgeleverd. De aanvraag voor deze omgevingsvergunning zal worden beoordeeld aan de hand van de op dat moment geldende beoordelingsgronden.

7. Strijdig met de bestaande ruimtelijke omgevings- en ordeningsplannen: de bezwaarindiener geeft aan dat de functiewijziging naar verblijfsrecreatie strijdig is met de bestaande ruimtelijke omgevings- en ordeningsplannen van de stad. 

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het betreffende perceel is volgens het gewestplan gelegen in woongebied. Woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor andere bestemmingen zoals verblijfsrecreatie.

8. Overlast door drukte: de bezwaarindiener geeft aan dat de functiewijziging naar verblijfsrecreatie voor hinder en overlast zal zorgen in de avond. De bestaande kantoorfunctie genereert drukte door de dag, welke volgens de bezwaarindiener niet als overlast beschouwd wordt.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Dit bezwaar betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet in afweging kunnen genomen worden bij de beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten overlast zoals omschreven in het bezwaarschrift.