2023_CBS_02146 - Omgevingsvergunning - OMV_2022103041. Sint-Laureisstraat 86-88. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Huisnummer 86:

-          05/05/1933: toelating (1933#43838) voor binnenveranderingen;

-          20/08/1930: toelating (1930#37336) voor binnenveranderingen;

-          30/04/1923: toelating (1923#15527) voor afdak;

-          17/10/1911: toelating (1911#1791) voor huis afbreken;

Huisnummer 88:

-          25/04/1975: vergunning (18#56693) voor verbouwing;

-          28/07/1939: vergunning (18#12964) voor autobergplaats wijzigen;

-          28/11/1938: toelating (18#11432) voor binnenveranderingen;

-          28/10/1938: toelating (18#11099) voor paardenstal verplaatsen;

-          12/07/1938: toelating (18#10788) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          08/08/1930: toelating (1930#37265) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          27/12/1929: toelating (1929#35406) voor binnenveranderingen;

-          21/10/1927: toelating (1927#28278) voor benzineput;

-          07/10/1927: toelating (1927#28096) voor binnenveranderingen.

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          functie: projectgebied over 4 percelen met op de begane grond overwegend een magazijnfunctie;

• Sint-Laureissstraat 86: eengezinswoning;
• Sint-Laureisstraat 88: kantoor en doorrit op gelijkvloerse verdieping, woning op hogergelegen verdiepingen;

-          bouwvolume:

• Sint-Laureissstraat 86: drie bouwlagen onder schuin dak in gesloten bebouwing;
• Sint-Laureisstraat 88: drie bouwlagen onder plat dak en links open;
• binnengebied:
  • pakhuis 1: bouwvolume van 2,5 bouwlagen onder een plat dak tegen de achterste perceelsgrens; (18#11432 en 18#11099)
  • pakhuis 2: bouwvolume van 2 bouwlagen onder een hellend dak met de nok

nok haaks op de straat achter tuinzones Sint-Laureisstraat 82-84; (18#11432 en 18#11099)

• pakhuis 3: bouwvolume van 2 bouwlagen onder een plat dak tegen de linker perceelsgrens achter tuinzone Sint-Laureisstraat 94; (18#12964)
• bovengrondse helling die leidt tot de bovenste verdieping van pakhuis 1;
• overdekte koeren achter de bouwvolumes in de straatwand;
• pakhuis 4: bouwvolume van 1 bouwlaag onder een zadeldak; (1930#37265)

-          inrichting:

• onbebouwd deel aan de straatzijde met een breedte van circa 12 meter en een diepte van circa 15,50 meter;
• uitgezonderd dit onbebouwd deel is heel de begane grond dichtgebouwd;

Bestaande toestand

-          in overeenstemming met de laatst vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• meergezinswoning in de straatwand met 15 wooneenheden:

-          5 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 59 m², 60 m², 61 m², 62 m² en 64 m²;

-          9 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 69 m², 77 m² en 78 m²;

-          1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 112 m2;

-          gemiddelde netto vloeroppervlakte: 73 m2;

• kantoorfuncties in het binnengebied;

-          bouwvolume:

• bouwvolume straatwand:

-          4 bouwlagen onder mansardedaken;

-          daklaag met wisselende hoogtes die variëren tussen 15,70 m en 16,10 m bouwhoogte, de kroonlijsthoogte bedraagt 12,38 m;

-          gelijkvloerse bouwdiepte: 15,87 m;

-          bouwdiepte op de verdiepingen: 8,30 m langs de rechter perceelsgrens, 11,35 m langs de linker perceelsgrens en 15,80 m centraal op het perceel;

• nieuw kantoorgebouw van 1 tot 1,5 bouwlagen onder platte daken tegen de linker perceelsgrens;
• pakhuis 1 van 2,5 bouwlagen onder plat dak tegen de achterste perceelsgrens blijft behouden en ingericht als kantoorgebouw;
• pakhuis 2 van 2 bouwlagen onder hellend dak tegen de rechter perceelsgrens blijft behouden en ingericht als kantoorgebouw;
• fietsenberging van 1 bouwlaag onder plat dak tegen de rechter perceelsgrens;
• quasi het volledige perceel is onderkelderd;
• tussen de bouwvolumes bevindt zich een open ruimte die circa 37% van het perceel beslaat;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in gechipperde gevelsteen in een witte kleur op een plint in grijze zichtbeton;
• buitenschrijnwerk in zwarte aluminium met glazen borstweringen;
• uitpandige terrassen tegen de voorgevel met borstweringen in zwart staal;
• mansardeverdieping afgewerkt in witte gevelcementplaten;
• poort naar inrit in zwart staal.

Inhoud van de aanvraag

-          deels slopen van de bestaande bebouwing;

-          bouwen van een nieuw meergezinsgebouw in de straatwand;

-          bouwen van een nieuw kantoorgebouw en een fietsenluifel in het binnengebied;

-          bouwen van een ondergrondse parkeergarage;

-          wijzigen van de functie van magazijn naar kantoor;

-          wijzigen van de scheimuren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:
  • artikel 10 Infiltratievoorziening:

het perceel heeft een oppervlakte van meer dan 250 m2 en ligt niet in een beschermingszone type I of II waardoor het verplicht is een infiltratievoorziening te plaatsen. Deze wordt niet voorzien in voorliggende aanvraag.
 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Niveauverschillen:

het niveauverschil tussen het trottoir en de binnenruimtes of tussen het trottoir en het binnengebied bedraagt meer dan 18 cm maar wordt niet overbrugd met een trap in combinatie met een helling, een trap in combinatie met een lift of een helling in combinatie met een lift;

• artikel 19 Hellingspercentage:

§3 in de gemeenschappelijke inkomhal op de gelijkvloerse verdieping van de appartementen is er onderaan de helling geen vrije en vlakke draairuimte voorzien;

• artikel 20 Trappen:

§4 het is niet duidelijk of de trappen van de kantoorgebouwen zijn voorzien van leuningen aan weerszijden van de trappen;

• artikel 21 Liften:

§3 de liftdeur van de lift in de meergezinswoning heeft een breedte van minder dan 0,90 m; 

§4 de lift in de meergezinswoning heeft een hefplateau met een diepte van slechts 1,20 m, dit is minder dan de minimaal vereiste diepte van 1,40 m;

• artikel 24 Deuren:

aan de publiek toegankelijke zijde van de toegangsdeuren van alle appartementen en aan de binnenzijde van het gemeenschappelijke afvallokaal van de appartementen, het tellerlokaal voor gas en tellerlokaal voor elektriciteit raakt de vrije en vlakke draairuimte het gesloten deurvlak niet. De deur naar het meterlokaal voor water heeft zowel aan de binnen- als aan de buitenzijde van het lokaal geen vrije en vlakke draairuimte;

• artikel 25 Deuren:

de deur van de gemeenschappelijke afvalberging van de meergezinswoning en de toegangsdeur van appartement 0.03 heeft geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 0,45m aan de krukzijde.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

de draagkracht van de site wordt overschreden met het voorgestelde programma. Dit geldt zowel voor het woonprogramma, met overwegend kleine en veelvuldige woningen, als voor de kantoorruimte, van in totaal bijna 1000 m², in binnengebied.
De voorgestelde daklaag met verspringende bouwhoogte en bouwdiepte is niet in harmonie met de omgeving;

• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:

het hek naar de onderdoorrit staat op circa 5,50 m achter de rooilijn waardoor er een insprong van meer dan 2 m diepte ontstaat;

• artikel 19 Tuinafsluitingen:

de tuinmuren met de linker en rechter aanpalenden worden verlaagd tot een hoogte van 3,00 m. Dit is meer dan de maximaal toegelaten 2,60 m voor tuinmuren;

• artikel 26 Afvalverzameling:

het is niet duidelijk of de gemeenschappelijke afvalbergingen voor zowel de kantoorfunctie als voor de meergezinswoning zijn voorzien van verluchting;

• artikel 27 Open ruimte:

minder dan 2/3 van de open ruimte is groen en onverhard aangelegd;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

niet alle fietsenstalplaatsen worden voorzien van een vrije ruimte van 1,70 meter achter de fietsstalplaats;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

De in- en uitritten van en naar de garage moeten bij voorkeur inpandig worden geconcipieerd. De inrit is gelegen in de tuinzone.

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

de scheimuren met de linker en de rechter aanpalende zijn ter hoogte van de meergezinswoning niet overal voorzien van een opstand van ten minste 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project ligt in overstromingsgevoelig gebied. Het perceel wordt volledig onderkelderd en heeft een grote oppervlakte. Er wordt geoordeeld dat er schadelijke effecten worden veroorzaakt. Dit wordt verder besproken onder ‘Omgevingstoets’.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 18, 19, 20, 21, 24 en 25 van de verordening toegankelijkheid. Aangezien de afwijkingen zich voornamelijk bevinden in het nieuwbouwgedeelte, dient er in het ontwerp rekening gehouden te worden met deze punten. Omdat geadviseerd zal worden om de aanvraag te weigeren, dient het ontwerp bij een nieuwe aanvraag rekening te houden met deze opgesomde afwijkingen.

De aanvraag wijkt af van artikel 6, 14, 19, 26, 27, 29, 30 en 34 van de bouwcode. De afwijkingen worden niet geargumenteerd en vanuit stedenbouwkundig oogpunt zien we momenteel niet in waarom hierop afgeweken kan worden. Het ontwerp dient aangepast te worden zodat bovenstaande afwijkingen worden weggewerkt.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het slopen van bestaande bebouwing, het bouwen van een nieuwe meergezinswoning met 15 appartementen in de straatwand, het omvormen van 2 pakhuizen tot kantoren en het bouwen van nieuwe kantoorruimtes in het binnengebied. De site is gelegen in woongebied langs de Sint-Laureisstraat. Gezien het bouwblok zich voornamelijk kenmerkt met woningen is de woonfunctie inpasbaar in de omgeving. Deze vaststelling staat los van het type en grootte van de voorgestelde woningen (zie beoordeling hiervan verder in het verslag).

Betreffende de kantoren in het binnengebied werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie. Zij kunnen op basis van de visie over het verweven van functies in het stedelijk weefsel (beleidsnota ruimtelijke economie) akkoord gaan met een kantoorfunctie in het binnengebied. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan een bescheiden kantoorfunctie in binnengebied. Beter zou zijn om ofwel de magazijnen te vervangen door een tuinfunctie of om de magazijnfunctie te behouden, gezien de beperkte overlast ervan en de behoefte aan opslag en atelierruimte. Een kantoorfunctie die in totaal bijna 1.000 m² bedraagt in het binnengebied is functioneel niet aanvaardbaar. Dit is onverenigbaar met de hoofdfunctie van het binnengebied (tuinen en rust).

Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft, is in de bestaande toestand ter hoogte van het binnengebied volledig volgebouwd. De aanvraag sloopt de bebouwing ter hoogte van de straatwand en ontpit bijna het gehele binnengebied. Het perceel wordt vervolgens volledig onderkelderd. Ter hoogte van de straatwand wordt een meergezinsgebouw voorzien met 15 appartementen. Het volume bestaat uit 4 bouwlagen onder een mansardedak. Dit mansardedak heeft wisselende hoogtes. Ter hoogte van de linker perceelgrens wordt via een poort toegang verleend tot de ondergrondse parkeergarage en het achterliggende binnengebied. In dit binnengebied wordt het bestaande pakhuis ter hoogte van de achterste perceelgrens en het pakhuis ter hoogte van de rechter perceelsgrens behouden. Deze worden ingericht als kantoor. Ter hoogte van de linker perceelsgrens, achter de helling richting de ondergrondse parking, wordt een nieuw volume voorzien. Dit volume wordt ingericht als kantoor en bestaat uit maximum 1,5 bouwlaag.

Omwille van de omvang en context van het project werd het project voorgelegd aan de Kwaliteitskamer op 18/11/2022. De beoordeling is ongunstig en luidt als volgt:

“(…) Wat de nieuwbouw aan de straat betreft, is de Kwaliteitskamer van mening dat één verticale stijgkern weinig is voor deze gevellengte. Geadviseerd wordt om twee verticale stijgpunten te onderzoeken, gekoppeld aan telkens twee (doorzon)appartementen. In functie van een meer zuiver, stedelijk inpasbaar volume vraagt de kwaliteitskamer om de 45° regel achteraan niet letterlijk toe te passen en te streven naar één consequent volume (11 à 12 m bouwdiepte aansluitend op de buren) met centraal, op voldoende afstand van de perceelsgrenzen, een iets diepere uitbouw. Door de twee stijgkernen vervalt waarschijnlijk de noodzaak aan een buitentrap. Hierbij wordt tevens gevraagd de terrassen in het maximaal volume inpandig te voorzien. (…)”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt bovenstaande argumentatie gevolgd. Bijkomend kan geconcludeerd worden dat het voorgestelde volume niet aansluit aan de aanpalende. Het ontwerp werd letterlijk opgebouwd vanuit de 45°-regel, waardoor er geen samenhangend en logisch ontwerp ontstaat. Er dient gezocht te worden naar een volumetrie aansluitend en inpassend in de omgeving, rekening houdend met de aandachtspunten van de Kwaliteitskamer.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt voorzien in een witte, gechipperde gevelsteen met een plint in grijze zichtbeton, buitenschrijnwerk in zwart aluminium met glazen borstweringen. Ter hoogte van de uitpandige terrassen tegen de voorgevel wordt een zwart stalen borstwering voorzien. De mansardeverdieping is afgewerkt in witte gevelcementplaten. De poort naar de inrit van de garage is in zwart staal.

Het advies van de Kwaliteitskamer betreffende de visuele elementen luidt als volgt: “(…)

De Kwaliteitskamer apprecieert de aanzet van het gevelbeeld met royale raamopeningen op de verdieping, maar mist coherentie. Om die reden adviseert de kwaliteitskamer om één of twee welgekozen, royale raamopeningen in te zetten voor alle openingen met een rustig en regelmatig ritme. Daarnaast wordt gevraagd om de geleding van het referentiekader te bestuderen, de verhouding tussen de open en de gesloten geveldelen daarop af te stemmen, de hoogte van de gelijkvloerse verdieping op te trekken en de dakopbouw minder hoog te voorzien en af te stemmen op de onderbouw i.f.v. meer samenhang en stedelijkheid. Het inbrengen van leefruimten aan de straatzijde op het gelijkvloers (i.p.v. enkel slaapkamers) zou de plint verlevendigen. Gezien de publieke toegankelijke functies in het binnenterrein, adviseert de kwaliteitskamer om de achtergevel te ontwerpen met eenzelfde logica, geleding en aandacht voor detail als de voorgevel. Tot slot vraagt de kwaliteitskamer om voldoende aandacht te schenken aan de detaillering van royale inkomgehelen en te opteren voor borstweringen in één materiaal waarbij de voorkeur uitgaat naar spijlenwerk in metaal.(…)”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan hieraan worden toegevoegd dat de verspringende daklaag niet kenmerkend is in de omgeving. De aanvraag is hierdoor strijdig met artikel 6 van de bouwcode. Het voorzien van claustra’s voor de slaapkamers is niet wenselijk aangezien de toetreding van daglicht en het uitzicht naar buiten in deze ruimtes beperkt wordt. Tenslotte veroorzaken de verschillende voordeuren een niet-leesbare voorgevel waarbij één duidelijke inkom ontbreekt. In een nieuw gevelontwerp dient hiermee rekening gehouden te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de Kwaliteitskamer betreffende hinderaspecten luidt als volgt:

“ (…) De Kwaliteitskamer heeft waardering voor de geplande ontpitting op het perceel, maar heeft bezwaar tegen de volledige onderbouwing van de tuinzone. Het onderbouwen van de volledige perceelsoppervlakte is nefast voor de infiltratiemogelijkheden en het vergroenen van de tuinzone. Daarnaast genereert de positie van de helling tot de parking (achteraan links) visuele en akoestische overlast voor de omwonenden. Dit nieuwe volume (met helling en kantoor) aan de linkerzijde hypothekeert daarenboven de kwaliteit (lichtname en zicht op de binnentuin) van de achterste loods. In functie van een duurzamer ruimtegebruik en om de algehele leefkwaliteit te verhogen, vraagt de kwaliteitskamer om de footprint van de parking te reduceren, minstens de helft van de tuinzone onverhard te laten, de inrit in het hoofdvolume te organiseren, mogelijk met een lift, en het volume links achteraan weg te laten zodat de gevel van de achterste loods gevrijwaard blijft. Aangezien de fietsenberging in de ondergrondse parking niet comfortabel bereikbaar is, suggereert de kwaliteitskamer om een beperkt eenlaags volume voor het stallen van fietsen in de tuin te voorzien. In functie van een adequate ontsluiting van de achtergelegen functies vraagt de kwaliteitskamer een aparte doorsteek die niet gecombineerd wordt met de inrit voor wagens. (…)”

Het perceel is gelegen in overstromingsgevoelig gebied. Er werd hieromtrent advies gevraagd aan de stedelijke dienst Stadsontwikkeling/Klimaat en Leefmilieu. Dit advies luidt als volgt: “De aanvraag ligt in overstromingsgevoelig gebied en houdt daar geen rekening mee. De pluviale overstromingskaarten tonen bij hevige neerslag water in de straat. Dit wordt ook bevestigd door brandweerinterventies in het verleden op deze locatie. De huizen die worden gesloopt hebben een verhoogd vloerpeil, de nieuwe gebouwen hebben dit niet. Het onderwerp van de aanvraag zal onderhevig zijn aan een groot overstromingsrisico met belangrijke schade. Het vloerpeil dient te worden verhoogd tot boven het maximum van volgende peilen: de T100 (bui met terugkeerperiode van 100 jaar) in het huidige klimaat + 30cm of de T100 voor het toekomstige klimaat in 2100. Omdat een aanpassing van het vloerpeil leidt tot een volledige aanpassing van de plannen, is het advies ongunstig.” Bijkomend voldoet de aanvraag niet aan artikel 10 van de verordening hemelwater welke oplegt om een infiltratievoorziening te plaatsen. In de beschrijvende nota, ingediend bij de aanvraag, wordt uitgelegd dat dit samen met Water-link zo afgesproken werd. In het toegevoegde vooradvies van Water-link lezen we echter dat er gezocht moet worden naar een combinatie van een infiltratie- en buffervoorziening. De aanvraag geeft dan wel een meer open karakter aan het binnengebied, echter verhindert het volledig onderbouwen van het perceel de infiltratiemogelijkheden van het hemelwater. De ondergrondse parkeergarage dient zich daarom te beperken waarbij deze ingericht wordt onder het hoofdvolume en minstens de helft van de tuinzone onverhard laat.

De aanvraag dient geweigerd te worden.

De plannen tonen een meergezinswoning bestaande uit 15 wooneenheden in de straatwand. Het is nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime woningen. In ieder geval dient elke woning over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten en afvalverzameling worden bijgevolg functioneel georganiseerd. De ingediende plannen tonen een niet-kwalitatieve planschikking. Zo worden de appartementen 1.02, 2.02 en 3.02 betreden via een lange nachthal en worden verschillende appartementen eenzijdig georiënteerd waardoor de woonkwaliteit beperkt is. Het aanpassen naar appartementen met doorzontypologie zou hier een oplossing kunnen bieden. De plannen tonen daarenboven enkele appartementen op de verdiepingen (namelijk appartement 1.02, 2.02 en 3.02) met een onlogische planschikking.

Bijkomend geven de plannen van de laatst vergunde toestand aan dat er twee eengezinswoningen worden gesloopt. Het nieuwe woongebouw voorziet geen twee ruime appartementen met aanvaardbare kwalitatieve buitenruimte ter vervanging van deze twee eengezinswoningen. Het geheel van deze criteria maakt dat de woningen in voorliggend project niet als kwalitatief worden beschouwd. De aanvraag dient geweigerd te worden.

De inrit naar de ondergrondse garage wordt voorzien ter hoogte van de linker perceelgrens. In de straatwand bevindt deze helling zich onder de meergezinswoning, echter loopt de helling in het binnengebied door in open lucht. Deze positie creëert, zoals de Kwaliteitskamer al aanhaalde, bijkomende onaanvaardbare hinder ten opzichte van de aanpalers. Ook de bovengrondse positie van de aangepaste parkeerplaats in het binnengebied veroorzaakt bijkomende onaanvaardbare hinder. De aanvraag dient geweigerd te worden.

In het binnengebied worden kantoren gerealiseerd. Uit voorafgaande argumentatie blijkt dat de herontwikkeling van dit binnengebied tot kantoren van een aanzienlijke oppervlakte die enkelzijdig georiënteerd zijn en bereikbaar vanuit de Sint-Laureisstraat de draagkracht van het perceel en zijn omgeving op een onaanvaardbare manier overschrijdt. Een ontwikkeling met een actief programma achteraan het binnengebied kan enkel overwogen worden indien deze bereikbaar is via een verlengde van de Korte Achteromstraat. Het volume en programma dient hierbij nog onderzocht te worden. De aanvraag dient geweigerd te worden.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het voorgestelde project de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. De aanvraag dient geweigerd te worden.

Mobiliteitsimpact

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Ontsluiting / bereikbaarheid

De parking wordt ontsloten via de Sint-Laureisstraat.

Fietsvoorzieningen

Voor de 15 wooneenheden moeten er 41 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          5 appartementen met 1 slaapkamer = 5 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 10

-          9 appartementen met 2 slaapkamers = 9 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 27

-          1 appartement met 3 slaapkamers = 1 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 4

Voor het kantoor van 938 m² moeten er 12 fietsstalplaatsen voorzien worden (1.25/100 m²).

In het totaal moeten er dus 53 fietsstalplaatsen zijn.

Er worden in de ondergrondse parking 56 fietsstalplaatsen voorzien. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet minstens een vrije ruimte van 1,70 meter beschikbaar zijn. Dit is niet overal het geval. Het is ook wenselijk om een aantal plaatsen in te richten voor buitenmaatse fietsen zoals bakfietsen, longtales, …

Er is een lift voorzien maar deze is te krap om als fietslift te functioneren. Een fietslift moet een afmeting hebben van 1,40 meter op 2,40 meter. Indien de fietsers mee gebruik moeten maken van de autohelling dan moet dit mee geregeld worden met het lichtensysteem zodat er geen conflicten ontstaan tussen fietsers en auto’s op de helling.

Indien er een vergunning zou worden verleend, dienen de volgende voorwaarden te worden opgelegd:

-          Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet minstens een vrije ruimte van 1,70 meter beschikbaar zijn.

-          Een fietslift moet een afmeting hebben van 1,40 meter op 2,40 meter.

-          Indien de fietsers mee gebruik moeten maken van de autohelling dan moet dit mee geregeld worden met het lichtensysteem zodat er geen conflicten ontstaan tussen fietsers en auto’s op de helling.

-          Er dienen stalplaatsen voorzien te worden voor grotere fietsen zoals bakfietsen, longtales, …

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening, het overschrijden van de draagkracht en het ongunstig advies van de brandweer.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de door het college op 9 maart 2018 (Jaarnummer 02203) besliste principes die van toepassing zijn op de Stedenbouwkundige lasten.

In geval een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wordt bekomen dient een financiële stedenbouwkundige last opgelegd te worden. Het normbedrag bedraagt maximaal 225.550,00 EUR.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Privacy hinder / inkijk vanaf terrassen: verschillende bezwaarindieners geven aan dat er een privacy probleem ontstaat door inkijk vanaf de terrassen en de achtergevelramen in de private tuinen en woningen van de aanpalers.

Beoordeling:
Het bezwaar is gegrond.
De aanvraag voorziet verschillende uitpandige terrassen op de eerste, tweede, derde verdieping en ter hoogte van de daklaag van de meergezinswoning aan de Sint-Laureisstraat. Deze terrassen liggen onder een hoek van 45° gemeten vanaf de perceelsgrens met de aanpalende buren en houden voldoende afstand van de perceelsgrenzen. Hierdoor wordt getracht om rechtstreekse inkijk zoveel als mogelijk te vermijden. De terrassen zijn in overeenstemming met de bepalingen omtrent lichten en zichten. Door de letterlijke vertaling van de 45°-regel toe te passen ontstaat een gefragmenteerd, onzuiver volume met een variatie aan half inpandige en uitpandige terrassen. De terrassen komen hierdoor ook te diep in het binnengebied te liggen. Conform het advies van de Kwaliteitskamer dient gestreefd te worden naar een zuivere, minder diepe achterzijde met inpandige terrassen. Deze aanpassing zal ervoor zorgen dat de vrees voor hinder zoals geformuleerd in de bezwaarschriften beperkt wordt tot een stedelijk, aanvaardbaar minimum.

2. Privacy hinder door het verlagen van de scheimuur: verschillende bezwaarindieners geven aan dat er een privacy probleem ontstaat door het verlagen van delen van de scheimuren tot 3 meter.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.
Door het gedeeltelijk ontpitten van de projectzones, komen delen van de scheimuren aan beide zijden vrij te staan waardoor deze dienst doen als tuinmuren welke verlaagd worden tot 3 meter. Het verlagen van scheimuren zorgt voor meer licht en lucht in de tuinzone. Het is daarom stedenbouwkundig noodzakelijk om tuinmuren zo laag mogelijk te houden, met een maximale hoogte van 2,60 m, conform de bepalingen van artikel 19 van de bouwcode.

3. Esthetische hinder van de scheimuur ten opzichte van de tuin huisnummer 94: de bezwaarindiener geeft aan dat enerzijds de tuinmuur verlaagd wordt, maar er dan wel een nieuw, hoger volume tegen wordt gebouwd. Dit zorgt voor een vreemd uitzicht vanuit de tuin van de bezwaarindiener.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.
De gevelaanzichten en terreinprofielen duiden aan dat enkel plaatselijk de tuinmuur verlaagd wordt tot 3 meter. Waar er een nieuw volume wordt gebouwd, doet de muur van dit nieuwe volume meteen ook dienst als scheimuur, afgewerkt in baksteen. Het bezwaar betreft een foutieve interpretatie van de plannen.

4. Geluids- en geurhinder door de open inrit naar de ondergrondse garage: verschillende bezwaarindieners geven aan dat er geluidshinder ontstaat door de inrit naar de garage die dieper op het perceel gelegen is.

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond.

Het voorzien van een in- en uitrit, grenzend aan de stadstuinen van de woningen in de Korte Achteromstraat, in dit binnengebied, zorgt voor geluids- en mogelijks geurhinder. Er is geen stedenbouwkundige reden waarom de inrit niet aan de straatzijde kan liggen, inpandig voorzien in het gebouw in de bouwblokschil (bouwcode, art. 30). De positionering van de inrit zoals voorzien in de aanvraag is stedenbouwkundig onaanvaardbaar en vormt een van de argumenten om het college te adviseren om de aanvraag te weigeren.

5. Parkeerdruk: verschillende bezwaarindieners geven aan dat er in de omgeving reeds een grote parkeerdruk is en voorliggend project dit gaat versterken.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Voor voorliggende 15 appartementen en kantoorruimtes (van in totaal 938 m²) is de parkeerbehoefte 28 parkeerplaatsen. Er zijn bijgevolg geen ontbrekende parkeerplaatsen. Bijkomend geeft de stedelijke dienst Mobiliteit een gunstig advies voor deze aanvraag. Er is dus geen aanleiding om te veronderstellen dat de parkeerdruk in de omgeving zal verhogen.

6. Verkeersdruk in de Sint-Laureisstraat: verschillende bezwaarindieners geven aan dat de Sint-Laureisstraat momenteel al een te smalle straat met een te grote mobiliteitsdruk is. Het toevoegen van de inrit naar de garage, met eenrichtingsverkeer, zal deze druk onaanvaardbaar verhogen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De bezwaarindieners dienen geen bewijsstukken in waaruit blijkt dat de straat te smal is waardoor de mobiliteitsdruk op een onaanvaardbare wijze stijgt. Bijkomend geeft de stedelijke dienst Mobiliteit een gunstig advies voor deze aanvraag.

7. Geluidshinder door het openen en sluiten van de garagepoort: verschillende bezwaarindieners geven aan dat er geluidshinder zal ontstaan door het openen en sluiten van de garagepoort.
   Beoordeling
   Het bezwaar is ongegrond.

Het bezwaar is puur hypothetisch. Er is geen aanleiding om nu te veronderstellen dat het openen en sluiten van de garagepoort voor onaanvaardbare geluidshinder zal zorgen.

8. Hinder voor beplanting ter hoogte van de gevel huisnummer 94: verschillende bezwaarindieners geven aan dat deze beplanting, welke een groene brug moet vormen met de overkant van de Sint-Laureisstraat, verwijderd zal worden.
   Beoordeling:
   Het bezwaar is ongegrond.

De ingediende documenten geven geen informatie betreffende de maatregelen welke getroffen worden om deze beplanting te behouden. Indien deze beplanting verwijderd wordt, kan deze opnieuw aangeplant worden om de groene brug te realiseren.

9. Hinder door werken aan de aanpalende woningen: verschillende bezwaarindieners geven aan dat de enorme bouwput en de werken schade zullen berokkenen aan de omgeven woningen. De bezwaarindieners eisen een plaatsbeschrijving.

Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond.

Het bezwaar is puur hypothetisch. Er is geen aanleiding om nu te veronderstellen dat de bouwput voor onaanvaardbare hinder zal zorgen. Het opmaken van een plaatsbeschrijving is niet stedenbouwkundig van aard.

10. Schaduwhinder ten opzichte van de zonnepanelen: de bezwaarindiener geeft aan dat de nieuwe bouwhoogte van het volume voor schaduw zal zorgen op zijn zonnepanelen, waardoor de opbrengst van de panelen zakt.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Het is correct dat het geplande project hoger reikt dan de aanpalende woning, waardoor het niet uitgesloten is dat rechtstreeks zonlicht weggenomen wordt van de zonnepanelen gedurende een moment van de dag. Toch is er geen sluitend verband tussen de wegname van zonlicht en de financiële gevolgen aangetoond. Vanuit schaal en ruimtegebruik kan echter het voorgestelde volume dat door verschillende bouwdieptes en bouwhoogtes een onzuivere vorm oplevert, niet gunstig geadviseerd worden.