2023_CBS_01531 - Omgevingsvergunning - OMV_2022139582. Niedernhausenlaan ZN. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/02/2020: stedenbouwkundig attest (201921) voor een pand met woonfunctie.

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          inrichting:

• braakliggend perceel;
• 1 hoogstammige boom (Cypres) met een omtrek van 1,44 m.

Bestaande toestand

-          inrichting overeenkomstig vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• meergezinswoning met 12 studentenkamers en 1 appartement;
  • 1 een-slaapkamer-appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 65 m² op het gelijkvloers;
  • 12 studentenkamers, met eigen badkamer, waarvan 8 kamers met een netto vloeroppervlakte van circa 18 m² en 4 kamers met een netto vloeroppervlakte van circa 22 m² op de verdiepingen.

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak;
• bouwdiepte gelijkvloers links 17 m en rechts 13 m;
• bouwdiepte verdiepingen 13 m;
• hoogte 10 m.

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen, spekbanden in witte gevelsteen, plint en dorpels in arduin, luifel in zichtbeton;
• dakrand in licht rockpanel;
• schrijnwerk in chocoladebruin aluminium;
• vin in wit aluminium.

-          inrichting:

• achtertuin;
• voortuin met 1 parkeerplaats.

Inhoud van de aanvraag

-          vellen van 1 hoogstammige boom;

-          bouwen van een meergezinswoning met 12 studentenkamers en 1 appartement;

-          voorzien van 1 parkeerplaats in de voortuin.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
  putten en reservoirs mogen het groene karakter van de voortuin niet aantasten. Er worden twee septische putten in de voortuin voorzien;

• artikel 16 Technische uitsprongen:
  klimaatbeheersingstoestellen en alle bijbehorende leidingen dienen geplaatst te worden op minstens 2 m van de perceelgrenzen. De buitenunit van de warmtepomp staat op het dak tegen de linker perceelsgrens;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er wordt maar 1 autostalplaats voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  het gedeelte van de scheidingsmuren heeft een opstand van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. De scheidingsmuren hebben een opstand van circa 0,25 m;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  de aansluitpunten moeten minstens 0,20 meter en hoogstens 0,50 meter uiteen gelegen zijn. De aansluitpunten liggen circa 1,30 m uit elkaar.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid 

De aanvraag betreft het bouwen van een pand met 12 kamers voor studenten en een appartement. De gewenste woonfunctie is in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de straat.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid 

De plannen voorzien een pand van 3 bouwlagen onder een plat dak. De bouwdiepte wordt op alle bouwlagen voorzien tot 13 meter met een uitzondering van een gelijkvloerse uitbreiding tot 17 meter. In deze uitbreiding is de leefruimte van het gelijkvloerse appartement voorzien. De kenmerkende bouwdiepte in de straat bedraagt 13 meter. Deze bouwdiepte was ook opgenomen in het stedenbouwkundig attest dat in 2020 verleend is. Er kan echter vastgesteld worden dat een bouwdiepte van 17 meter over een beperkte breedte aanvaardbaar is. Achter deze uitbreiding is nog steeds een tuinzone met een diepte van 10 meter beschikbaar. Het college van burgemeester en schepenen besliste eerder om een vergunning te verlenen (op 06/03/2015) voor een perceelsbrede bouwdiepte van 17 meter voor het pand op huisnummer 12.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld.

Het pand wordt voorzien van de vereiste woonkwaliteit door de aanwezigheid van voldoende hoge plafonds, grote raamopeningen en een kwalitatieve buitenruimte. Voor het appartement wordt een private buitenruimte voorzien van circa 64 m², voor de studentenkamers een buitenruimte van circa 50 m². Het voorstel is ruimtelijk aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen 

De voorgevel is opgevat als het geheel van een aanvaardbaar samenvoegen van ‘bouwstenen’ tot een solide en samenhangende bouwkundige constructie met een robuust karakter die ruimte laat voor verandering.

Vaak hebben pakhuizen ook dit karakter alsook ruimte voor verandering, vandaar waarschijnlijk de verwijzing, zonder dat de verschijningsvorm hier letterlijk naar verwijst.

Het voorgestelde is hierdoor aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen 

De stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen geeft een gunstig advies voor het vellen van de bestaande boom op voorwaarde dat:

-          die nieuw aan te planten bomen minstens van 2e grootte zijn;

-          deze bomen bij aanplant een stamomtrek hebben van minstens 16/18;

-          de bestaande straatbomen tijdens de werken optimaal worden beschermd.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte) 

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Fietsvoorzieningen:

Er is een fietsparkeerbehoefte van 12 x 1 + 1 x (1+1) = 14 fietsparkeerplaatsen.

Er wordt met een dubbelrekssysteem gewerkt in de gang. Er wordt een rek met hart-op-hartafstand op 40 cm voorgesteld op de plannen. Dit moet minstens 50 cm zijn, dit zal in voorwaarde worden opgenomen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.  De septische putten achteraan de woning te voorzien of onder de verharding in de voortuin.

2. De scheimuur met de aanpalende bebouwing werd niet uitgevoerd met een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan, met het oog op het voorkomen van brandoverslag, niet afgeweken worden. Deze opstand is echter niet vereist indien er tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed aanwezig is.

3. Te voldoen aan artikel 16 en 41 van de bouwcode.

4. Het advies van Aquafin strikt na te leven.

5. Het advies van Fluvius strikt na te leven.

6. Het advies van Proximus strikt na te leven.

7. De nieuw aan te planten bomen moeten minstens van 2e grootte zijn.

8. Deze bomen moeten bij aanplant een stamomtrek hebben van minstens 16/18.

9. De bestaande straatbomen tijdens de werken optimaal worden beschermd.

10. De hart-op-hartafstand bij het dubbelrekssysteem voor de fietsen te voorzien op minstens 50 cm.

11. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

12. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Voorgevel: de bezwaarindiener geeft aan dat de voorgevel niet in harmonie is met de omgeving. De bestaande bebouwing zijn veelal bel-etagewoningen van de jaren '80 aangevuld met enkele recente nieuwbouwprojecten. De laatste woningen die werden bijgebouwd(nr 2-4, nr 12, nr 28, nr 30) hebben een hedendaagse architectuur en duidelijk positieve invloed op het straatbeeld: ze brengen een verjonging in de straat zonder te concurreren tegen de sobere bel-etagewoningen. De architectuur die voor dit project gehanteerd wordt (“pakhuisarchitectuur”) hoort volgens de bezwaarindiener niet thuis in deze wijk en draagt niet bij aan een beter straatbeeld, integendeel. Het pakhuis-voorstel dat werd ingediend is overdreven beladen met architecturale elementen die we niet in die combinatie in de omgeving terugvinden.

Beoordeling:

Het klopt dat de kenmerkende architectuur van de gebouwen in het bredere stuk van de straat een zeer banale architectuur betreft zonder veel ‘architecturale elementen’.

De kenmerkende architectuur van de gebouwen in het smallere stuk van de straat, waar voorliggend gebouw deel van uitmaakt, bevat al veel meer ‘architecturale elementen’, zoals metselwerk in horizontaal en verticaal verband, uit- en insprongen in het gevelvlak, onderbrekingen van de kroonlijst en boogvormen.

De kenmerkende architectuur van de gebouwen in de wijk bevat nog veel meer ‘architecturale elementen’ daar ook vroeg 20ste -eeuwse gebouwen hier deel van uitmaken met onder andere ‘speklagen’ en plinten in blauwe steen.

De ‘architecturale elementen’ waarnaar wordt verwezen in het bezwaar, horen dus wel thuis in de wijk.

Het klopt dat de tekening van de gevel inderdaad als ‘druk’ kan worden gelezen. Dit is echter door de voorstellingswijze en niet door het ontwerp.

Tot slot is de verwoording ‘pakhuisarchitectuur’ niet de juiste. De architectuur van voorliggend gebouw refereert geenzins naar ‘pakhuisarchitectuur’, maar eerder naar vroeg 20ste -eeuwse ‘schoolarchitectuur’. Daarenboven is een magazijn/pakhuis niet uitgesloten op deze plek.

Los van deze classificering van de architectuur van het gebouw is de gevel het geheel van een aanvaardbaar samenvoegen van ‘bouwstenen’ tot een solide en samenhangende bouwkundige constructie met een robuust karakter die ruimte laat voor verandering.

Vaak hebben pakhuizen ook dit karakter alsook ruimte voor verandering, vandaar waarschijnlijk de verwijzing, zonder dat de verschijningsvorm hier letterlijk naar verwijst.

Het bezwaar is ongegrond.

2. Autostaanplaats: De bezwaarindiener geeft aan dat door het toekennen van een autostaanplaats in de voortuinstrook zonder dat er een garage of carport is, er twee maten en gewichten worden gehanteerd in de beoordeling van projecten binnen eenzelfde perimeter, en dat bovendien groenzone wordt opgeofferd zonder winst qua parkeergelegenheid.
   Beoordeling:

Het klopt dat de vergunningverlenende overheid er op moet letten gelijkaardige situaties, gelijk te behandelen, maar zij mag ook in ongelijke situaties verschillend beslissen. Degene die zich op het gelijkheidsbeginsel beroept, moet aantonen dat in rechte én in feite gelijke toestanden ongelijk werden behandeld, zonder dat er voor deze ongelijke behandeling een objectieve en redelijke verantwoording bestaat. Voorliggend voorstel op voorliggende perceel is verenigbaar met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het bezwaar is ongegrond.

3. Fietsenrekken: De bezwaarindiener geeft aan dat de gang te smal is om de fiets comfortabel op de uitgeklapte drager te rijden: er blijft te weinig ruimte over om de fiets recht op de beugels te rijden waardoor de fiets zijwaarts op de beugel getild dient te worden. Het resultaat is dat de fietsen niet binnen geplaatst zullen worden maar wel in de voortuin. Er zijn in de Doornstraat al te veel voorbeelden van voortuinen van studentenverblijven waar de voortuin wordt herleid tot een rommelige fietsenstalling.
   Beoordeling:
   In voorliggende aanvraag is er advies gevraagd aan de stedelijke dienst Mobiliteit. Deze maakt geen opmerking over de afstand achter de fietsenstalling. Er kan bijgevolg geoordeeld worden dat deze afstand gunstig wordt beoordeeld. Bijkomend is het puur hypothetisch om te veronderstellen dat de voortuin gebruikt zal worden als fietsenstalling.
   Het bezwaar is ongegrond.
4. Bouwdiepte: De bezwaarindieners geven aan dat de bouwlijn van 13 m als een eenheid wordt aanschouwd van dit bouwblok en dat de uitbouw tot 17 m storend zal zijn. Deze uitbouw is zowel zichtbaar vanop het terras op de eerste verdieping van de Doornstraat 184 als voor de huurders in de Niedernhausenlaan 2 - 4 vanop de terrassen. Bovendien, en minstens even belangrijk, wordt beperkte tuinzone op die manier "ontgroend" en dit om een eerder overladen bouwprogramma te realiseren. Het reduceren van de achterste bouwlijn legt geen hypotheek op het nog kunnen realiseren van een flat op het gelijkvloers.
   Beoordeling:
   Het klopt dat een bouwdiepte van 17 meter niet kenmerkend is in dit deel van de straat. Er kan echter vastgesteld worden dat een bouwdiepte van 17 meter over een beperkte breedte aanvaardbaar is. Achter deze uitbreiding is nog steeds een tuinzone met een diepte van 10 meter beschikbaar. Bijkomend is er voor het pand op huisnummer 12 eerder een vergunning verleend met een bouwdiepte van 17 meter op het gelijkvloers. De buur op huisnummer 10 heeft hierdoor ook de kans om zijn uitbreiding die in bestaande toestand al aanwezig is, te laten aansluiten op beide wachtgevels.
   Gelet op de typische configuraties binnen het stedelijk weefsel is het aanvaardbaar dat de uitbouw zichtbaar is vanop de terrassen in de omgeving. De hinder die hier ontstaat resulteert echter niet in een hinder die in een stedelijke omgeving de gangbare hinder zal overschrijden.
   Het bezwaar is deels gegrond en deels ongegrond.
5. Schouw: De bezwaarindiener geeft aan dat er geen rekening is gehouden met de aanwezige schouw ondanks dat deze reeds 10 jaar aanwezig is en vraagt om de nieuwe scheimuur rondom de bestaande schouw te bouwen.
   Beoordeling:
   Het is onduidelijk uit het bezwaar op te maken over welke schouw het bezwaar handelt. Uit het bezwaar blijkt dit eerder een burgerrechtelijke aangelegenheid (erfdienstbaarheid).

         Het bezwaar is ongegrond.