2023_CBS_02319 - Omgevingsvergunning - OMV_2022116618. Bredabaan 417-423. District Merksem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/06/2010: vergunning (3473#9159) voor het opdelen en herinrichten winkelpand.

Vergunde toestand

-          functie:

• twee winkelruimtes op het gelijkvloers;
• magazijn achteraan komt uit op de Van Stralenlei;
• stockage- en personeelruimtes op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat en zadeldak aan de Bredabaan;
• 2 bouwlagen met zadeldak aan de Van Stralenlei; 
• volledige perceel bebouwd;

-          gevelafwerking:

• Bredabaan:

-          plint en arrière-corps in arduin;

-          witte gevelbeplating;

-          wit-grijze parementsteen;

-          beige gelakt aluminium buitenschrijnwerk;

• Van Stralenlei:

-          rood-bruine parementsteen;

-          zwart gelakt aluminium buitenschrijnwerk;

-          pvc poort naar inpandige garage.

Bestaande toestand

-          Bredabaan

• aan de linkerzijde op de eerste verdieping uitbreiding met volume;
• arrière-corps voorzien van lichtgele bepleistering;
• buitenschrijnwerk gewijzigd naar wit pvc;
• inkomnis gewijzigd;

-          Van Stralenlei

• 3 bouwlagen met plat dak aan de Van Stralenlei.
• voorgevel voorzien van grijze bepleistering;
• plaats en grootte van de voordeur gewijzigd;
• buitenschrijnwerk gewijzigd naar hout;
• interne indeling gewijzigd;

Nieuwe toestand

-          functie: 

• twee winkelruimtes op het gelijkvloers;
• acht kamers op de verdiepingen aan de zijde met de Bredabaan;
• vier kamers op de verdiepingen aan de zijde met de Van Stralenlei;
• de kamers hebben een gemiddelde oppervlakte van circa 26,68 m²;

-          bouwvolume:

• volledige perceel bebouwd;
• 3 bouwlagen met plat dak aan de Bredabaan en de Van Stralenlei;
• inrichten van een dakterras achter zowel het volume aan de Bredabaan als aan de Van Stralenlei;
• Bredabaan

-          wijzigen van de inkom aan de Bredabaan;

-          slopen van de uitbreiding op de eerste verdieping;

• Van Stralenlei

-          supprimeren van de garage;

-          gevelafwerking:

• Bredabaan

-          arrière-corps in lichtgele bepleistering;

-          buitenschrijnwerk in wit pvc;

-          parementsteen afgewerkt met witte bepleistering;

-          nieuw buitenschrijnwerk op de verdiepingen aan de Bredabaan in zwart aluminium;

• Van Stralenlei

-          gevel in witte bepleistering;

-          buitenschrijnwerk en bijkomende toegangsdeur in zwart aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de uitbreiding op de eerste verdieping;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 0 naar 12;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 51 Het Dokske, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 8 juni 1995. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone a voor woningen. 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.) 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend punt:

-          artikel 2 Bouwvoorschriften, 2.7 Gevelmaterialen:
Het is niet toegelaten typische baksteenarchitectuur van gevels te bepleisteren.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  de omgeving wordt gekenmerkt door gevels in parementsteen, het bepleisteren van de gevel aan de Bredabaan is niet in harmonie met de omgeving;
• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  het is niet toegelaten de afwerking van de arrière-corps in arduin te bepleisteren;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er ontbreken 12 fietsstalplaatsen.
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  er wordt geen dakopstand van minimaal 0,3 m voorzien bij de nieuwe bouwlaag aan de Van Stralenlei;
• artikel 38 Groendaken:
  het plat dak van de nieuwe bouwlaag aan de Van Stralenlei dient aangelegd te worden als een groendak;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  het gebouw dient voorzien te worden van een gescheiden rioolstelsel dat conform artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel dient uitgevoerd te worden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Conform artikel 4.4.1 van de VCRO, kunnen na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op de stedenbouwkundige voorschriften met betrekking tot perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen. Tijdens het openbaar onderzoek zijn er geen bezwaren ingediend.

De aanvraag wijkt af van artikel 2.7 van het bijzonder plan van aanleg.
Het is niet toegelaten typische baksteenarchitectuur van gevels te bepleisteren.

In principe wijkt de aanvraag hiermee ook af van artikel 6 en 11 van de bouwcode.
De omgeving wordt gekenmerkt door gevels in parementsteen, het bepleisteren van de gevel aan de Bredabaan is niet in harmonie met de omgeving. Verder is het is niet toegelaten de afwerking van de arrière-corps in arduin te bepleisteren.

De afwijking aan de zijde van de Bredabaan is echter toch stedenbouwkundig aanvaardbaar.
De bestaande gevel is gekenmerkt door een gelijkvloerse winkelpui met daarboven een gesloten bakstenen gevel.
In de aanvraag wordt het gesloten vlak doorbroken door raamopeningen te plaatsen. Om bij te dragen aan de klimaatambities wordt de gevel eveneens geïsoleerd. Om deze werken te camoufleren wordt de gevel afgewerkt met pleisterwerk. Zo ontstaat er een spel van één gesloten bepleisterd vlak tegenover open delen. Dit is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

De afwijking aan de zijde van de Van Stralenlei is eveneens stedenbouwkundig aanvaardbaar.
De bestaande gevel bestond uit een verscheidenheid van materiaal zonder enige samenhang. Doordat de gelijkvloerse plint uit enkel een garagepoort en een gesloten vlak bestond was deze niet duidelijk leesbaar.
Door hier een extra volwaardige bouwlaag te voorzien en een gelijkvloerse inkomdeur te plaatsen wordt de gevel gedeeltelijk in ere hersteld. De gevel wordt ook geïsoleerd. Om deze werken te camoufleren wordt de gevel afgewerkt met pleisterwerk wat stedenbouwkundig aanvaardbaar is.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd in de Bredabaan, gelegen in het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen met gelijkvloerse handelszaken.

Voorliggende aanvraag omvat een functiewijziging. De bestaande functie van handel wordt gewijzigd naar wonen. De aanvraag is daarmee in overeenstemming met de omgeving.

Echter is het niet duidelijk wie de doelgroep is. In de begeleidende nota wordt melding gemaakt van huisvesting voor studenten of expats (mensen die tijdelijk in de haven werken). Beide doelgroepen hebben andere noden en normen waardoor de aanvraag niet ten volle beoordeelbaar is.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid.

De afbraak van de niet-vergunde uitbreiding – aan de linkerzijde op de eerste verdieping – aan de Bredabaan is een verbetering naar de omgeving. De linkerbuur krijgt terug zicht op het binnengebied.

Verder wordt vastgesteld dat de berging, de machinekamer en het technisch lokaal achteraan op de eerste verdieping niet correct werden opgetekend.
De tekeningen stroken niet met de luchtfoto. Zo is er onder meer een extra constructie (torentje) boven op de machinekamer zichtbaar en een verhoogde scheidingsmuur. Verder zijn er raamopeningen in de achtergevel voorzien, die niet staan opgetekend. Het is eveneens niet duidelijk hoe deze lokalen deze bereikbaar zijn.
Deze constructies worden dan ook uitgesloten uit de vergunning.

Door de extra bouwlaag past het gebouw aan de Van Stralenlei in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voldoet niet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak visueel-vormelijke elementen.

Aan de zijde van de Van Stralenlei wordt de volwaardige gevel afgewerkt met pleisterwerk. Echter door het behoud van de bestaande kroonlijst, ontstaat er nog een verdeling en wordt de eenheid in gevel teniet gedaan. Vanuit de gevelopbouw is het wenselijk deze te verwijderen en een volwaardige bepleisterde gevel aan te bieden waaruit duidelijk 3 bouwlagen leesbaar zijn.

Verder worden aan de zijde van de Van Stralenlei 2 deuren – 1 inkomdeur en 1 nooddeur – geplaatst. Echter door de plaatsing (tegen de perceelsgrens) en de verhouding (klein en smal) van deze deuren klopt de verdeling van gesloten en open vlakken in de gevel niet meer. De gevel is niet meer in harmonie. Dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

De wijzigingen aan de voorgevel aan de Bredabaan vormen een eerlijke vertaling van de achtergelegen woonfunctie.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De afwijkingen op artikels 34, 38 en 40 van de bouwcode zijn stedenbouwkundig niet aanvaardbaar maar kunnen eventueel als voorwaarden opgelegd.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de brandweer. Zij geven vanuit hun expertise een ongunstig advies. De brandveiligheid van het gebouw kan niet gegarandeerd worden. Omwille van het ongunstig advies van de brandweer, dient de aanvraag te worden geweigerd.

Zoals reeds meegedeeld is het niet duidelijk wie de doelgroep is van de aanvraag. In de nota is er sprake van huisvesting voor studenten of expats.

Volgens de berekening van de Vlaamse codex Wonen zou het pand een bewonersequivalent van 23 personen hebben. De aangeboden faciliteiten voldoen deels aan het aantal bewonersequivalent.

Echter worden in het voorliggende project aan de zijde van de Bredabaan 2 leefruimten (bestaande uit een keuken en een zithoek) van circa 23 m² voor een totaal van 17 personen (volgens de Vlaamse Codex Wonen) gerealiseerd. Dit is te klein om een kwalitatieve en aangename woonbeleving te garanderen zowel voor studenten als expats.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van een handelspand naar huisvesting voor studenten of expats de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor studentenkamers/kamerwoningen moet er 1 overdekte en afsluitbare fietsparkeerplaats per kamerwoning opgelegd worden. De totale fietsparkeerbehoefte is dus 12. Er werden er 8 ingetekend.

De fietsparkeerplaatsen werden niet conform de ontwerpeisen ingericht. Er was zowel onvoldoende plaats achter de fietsen beschikbaar om te manoeuvreren, als onvoldoende fietsparkeerplaatsen (8 tegenover 12).

Naar comfort is het aan te raden om de fietsstalplaatsen te voorzien aan de beide toegangen, en niet om de fietsstalplaatsen te concentreren op 1 plaats gezien het gebrek aan interne circulatiemogelijkheden voor de studenten.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten