Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022113041 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA FARMAFLEX met als adres Santvoortbeeklaan 18 te 2100 Deurne (Antwerpen) |
Ligging van het project: | Grasbloemstraat 1 te 2170 Merksem (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 40 sectie C nr. 142H11 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | Bouwen van een woning. |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden voor huidige adres;
- 25/02/2022 verkaveling voor woningbouw (OMV_2021166900) Laaglandlaan 46 te 2170 Merksem (Antwerpen).
Vergunde / Geacht vergunde toestand
- niet relevant gezien de aanvraag handelt over een nieuwbouw op een onbebouwd perceel.
Bestaande toestand
- niet relevant gezien de aanvraag handelt over een nieuwbouw op een onbebouwd perceel.
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- bouwen van een constructie;
- bouwen van een nieuwe voorgevel;
- bouwen van nieuwe scheimuren;
- doorvoeren van interne constructieve werken;
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Er werden geen adviezen gevraagd.
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
De aanvraag wijkt af van de de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden op volgende punten:
- Artikel 2.1.C. bouwvolume:
de kroonlijsthoogte mag maximum 6,5 m bedragen. De voorziene kroonlijsthoogte bedraagt circa 6,7 m ten opzichte van de straat;
- Artikel 2.1.D. verschijningsvorm:
alle gevels dienden voorzien te worden in baksteen, eventueel geschilderd. De achtergevel is voorzien in lichte gevelbepleistering.
- artikel: 3.4 Afsluitingen
bestaande scheimuur bedraagt 2,92 m
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
De bestaande scheidingsmuur is te hoog, nl. 2.92 m;
Elke verblijfsruimte dient minimaal één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden. De woonkamer heeft geen te openen geveldeel;
Elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat. De regenwaterafvoer wordt aangesloten op de droogweerafvoer, deze dient gescheiden te worden.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
Conform artikel 4.4.1 van de VCRO, kunnen na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op de stedenbouwkundige voorschriften met betrekking tot perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
De aanvraag wijkt af op artikel 2.1.C en 2.1.D. van de verkavelingsvoorschriften.
De kroonlijsthoogte mag maximum 6,5 m bedragen. De voorziene kroonlijsthoogte bedraagt circa 6,7 m ten opzichte van de straat. En alle gevels dienden voorzien te worden in baksteen, eventueel geschilderd. De achtergevel is voorzien in lichte gevelbepleistering.
Beide afwijkingen zijn aanvaardbaar.
De afwijking is slechts 20 cm. De kroonlijst sluit hiermee aan op de bestaande kroonlijsthoogte van de aanpalende.
Gelet op het feit dat de gepleisterde achtergevel niet zichtbaar is vanop het openbaar domein doordat ze aan de achterzijde gesitueerd is en de materialen in overeenstemming zijn met de stedelijke context, kan de gevelafwerking aanvaard worden.
Verder wijkt de aanvraag af van artikel 3.4 van de verkavelingsvoorschriften en artikel 19 van de bouwcode. De bestaande scheidsmuur bedraagt 2.92 m in plaats van de vereiste 2,6 m. De muur staat echter te paard op de perceelsgrens en is bijgevolg minstens in gemeenschappelijk eigendom. Daarom is het niet mogelijk om het verlagen van de muur in voorwaarden op te leggen.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag is gesitueerd in de Grasbloemstraat, gelegen in een woonwijk van het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door eengezinswoningen.
Het voorzien van eengezinswoningen sluit aan bij de kenmerkende woonfuncties aanwezig op de omliggende percelen. De voorgestelde functie is in overeenstemming met de toegelaten hoofdbestemmingen van de verkaveling en bijgevolg stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid. Het gebouw past in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.
De aanvraag maakt deel uit van een aaneengesloten bebouwing, bestaande uit 2 bouwlagen onder een plat dak. Zowel aan de linker- als aan de rechterzijde bedraagt de bouwdiepte 9 m.
De aanvraag bestaat zelf uit 2 bouwlagen onder een plat dak. Op de gelijkvloerse en eerste verdieping bedraagt de bouwdiepte 9 m. De hinder naar de buren blijft beperkt.
Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak visueel-vormelijke elementen.
De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Grasbloemstraat gekenmerkt wordt door gevels in gevelbakstenen.
De gevels worden afgewerkt met donkerbruin parement en zwart aluminium schrijnwerk met een glazen borstwering op de verdieping. Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.
De raamverdeling in de voorgevel weerspiegelt de achterliggende functies. Hierdoor is er een duidelijke uitspraak over de architectuur van de woning en de beeldkwaliteit van het gebouw is in samenhang met zijn omgeving. De gevelwijziging is stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De afwijking op artikel 24 van de bouwcode is stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Volgens het artikel moet elke verblijfsruimte minimaal één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden. De woonkamer heeft geen te openen geveldeel.
Echter vormt de woonkamer samen met de leefkeuken 1 grote ruimte. Achteraan wordt 1 groot schuifraam voorzien, waarlangs de ruimte kan verlucht worden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
Bij Woonproject met maximaal 5 wooneenheden, 1 parkeerplaats per wooneenheid. Er wordt 1 nieuwe woning voorzien, dus 1 parkeerplaats.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0 .
Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1- 1 = 0 .
Voor vergunningsaanvragen voor nieuwbouw van eengezinswoningen kan echter afgeweken worden van de berekening van de parkeerbehoefte zoals vermeld in bovenstaande tabel, indien realisatie van de parkeerplaatsen niet mogelijk is. Dit geldt tevens voor eengezinswoningen die boven winkelpanden ingericht worden. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1 – 1 = 0.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 0 plaatsen.
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
2. De aanvrager moet het plat dak bekleden met een materiaal dat valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of is opgenomen op de lijst in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.).
3. De aanvrager moet een gescheiden rioleringsstelsel aanbieden tot aan het straat, conform artikel 40 van de bouwcode.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 23 augustus 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 5 oktober 2022 |
Start 1e openbaar onderzoek | 14 oktober 2022 |
Einde 1e openbaar onderzoek | 12 november 2022 |
Beslissing toepassing administratieve lus | 25 november 2022 |
Start laatste openbaar onderzoek | 23 februari 2023 |
Einde laatste openbaar onderzoek | 24 maart 2023 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 17 juni 2023 |
Verslag GOA | 4 april 2023 |
naam GOA | Gerd Cryns |
Administratieve lus
Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):
De datum van aanplakking moet minstens 1 dag voor de start van het openbaar onderzoek worden ingevuld.
De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).
De aanvraag werd onderworpen aan 3 openbare onderzoeken.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
14 oktober 2022 | 12 november 2022 | 0 | 0 | 0 | 1 |
6 december 2022 | 4 januari 2023 | 0 | 0 | 0 | 1 |
23 februari 2023 | 24 maart 2023 | 0 | 0 | 0 | 1 |
Bespreking van de bezwaren
Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.
Tijdens de procedure werden 3 openbare onderzoeken georganiseerd. Er werden drie bezwaren ingediend die zich als volgt laten samenvatten.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Op het verkavelingsplan staat weldegelijk een zone ingetekend voor een woning. De aanvraag ligt binnen deze zone en is dus aanvaardbaar. Verder handelt dit bezwaar niet over de voorliggende aanvraag.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De omgevingsvergunning heeft een zakelijk karakter. Werken die uitgevoerd worden aan de scheidsmuren kunnen slechts uitgevoerd worden, mits de uitdrukkelijke toestemming van beide partijen. Het is de verantwoordelijkheid van de architect om de werken naar behoren op te volgen en van de aannemer om deze volgens de regels van de kunst uit te voeren. Het optreden van schade aan de naburige percelen kan hierdoor reeds vermeden worden.
De hinder en schade die ontstaan is, dient onderling geregeld te worden.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Conform de wetgeving op lichten en zichten moet een raamopening in de achtergevel op minimum 60 cm afstand van de perceelsgrens worden geplaatst. De aanvraag voldoet hier ruimschoots aan. De raamopening in de achtergevel wordt op circa 3 m van de perceelsgrens geplaatst.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het bezwaar handelt niet over een stedenbouwkundig aspect maar over een zakelijk aspect.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond en onontvankelijk. Het bezwaar is niet ingediend door de belanghebbende. Verder handelt dit bezwaar over het gabarit/ volume dat is vastgelegd met de verleende verkaveling. De aanvraag past binnen dit toelaatbare gabarit van de verkaveling.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
2. De aanvrager moet het plat dak bekleden met een materiaal dat valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of is opgenomen op de lijst in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.).
3. De aanvrager moet een gescheiden rioleringsstelsel aanbieden tot aan het straat, conform artikel 40 van de bouwcode.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.