2023_CBS_02322 - Omgevingsvergunning - OMV_2022163983. Kasterveldenstraat 30. District Merksem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/02/1955: toelating (103#4972) voor het bouwen van een winkelhuis met bergplaats en garage.

Vergunde toestand

-          functie:

o        handelsgelijkvloers;

o        eengezinswoning op de verdieping;

-          bouwvolume:

o        2 bouwlagen met plat dak; 

o        kroonlijsthoogte 7 m;

o        open koer achteraan het perceel;

-          gevelafwerking:

o        klampsteen;

o        plint, dorpels en omlijsting vitrine in blauwe hardsteen;

o        poort naar inpandige garage aan de zijde met Meereigen.

Bestaande toestand

-          buitenschrijnwerk in wit geschilderd hout met een gewijzigde grootte en indeling;

-          kelder uitgebreid tot onder de garage;

-          open koer gesupprimeerd;

-          interne constructieve wijzigingen;

-          wijzigen van de scheidingsmuur;

-          aantal woongelegenheden vermeerderd van 1 naar 2.

Nieuwe toestand

-          functie: 

o        vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 4;

o        handelsgelijkvloers;

o        4 woongelegenheden op de verdiepingen;

o        voor de nieuwe woongelegenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          1 een-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 35 m²;

-          1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 81 m²;

-          1 een-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 44 m²;

-          1 een-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 59 m²;

-          bouwvolume:

o        3 bouwlagen met plat dak; 

o        kroonlijsthoogte 10,1 m;

o        uitbreiden van de kelder tot onder de garage;

o        uitbreiden van het gelijkvloers zodat het volledige perceel bebouwd is;

o        uitkragende terrassen aan de zijgevel;

o        inpandig terras op de tweede verdieping;

-          gevelafwerking:

o        wijzigen van het buitenschrijnwerk naar wit geschilderd hout met een gewijzigde grootte en indeling;

o        tweede verdieping afgewerkt met grijze vezelcementplaten;

o        dorpels tweede verdieping in aluminium;

o        schrijnwerk tweede verdieping in wit pvc;

o        dakrand in grijs aluminium;

o        terrassen in grijs beton.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 4;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

o        artikel 6 Harmonie en draagkracht:
het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 4 overstijgt de draagkracht van het perceel, het optrekken van de kroonlijsthoogte tot 10,1 m is niet in harmonie met de omgeving;

o        artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
het optrekken van de kroonlijsthoogte tot 10,1 m is niet in harmonie met het referentiebeeld;

o        artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
de afwerking van de tweede verdieping in grijze vezelcementplaten wordt niet als esthetisch verantwoord gezien;

o        artikel 26 Afvalverzameling:
er wordt geen afvalberging voorzien;

o        artikel 27 Open ruimte:
de vergunde open ruimte wordt verkleind zodat het hele perceel bebouwd wordt;

o        artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
De 6 ingetekende plaatsen voldoen niet aan de afmetingen en zijn dus niet bruikbaar;

o        artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
Er ontbreken 3 autostalplaatsen;

o        artikel 38 Groendaken:
het dak van de nieuwe daklaag moet uitgevoerd worden als groendak;

o        artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat;

o        artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
het gescheiden rioolstelsel moet uitgevoerd worden conform de bepalingen van dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op 5 punten van de bouwcode. Een motivatie om de afwijkingen te verantwoorden ontbreekt in de begeleidende nota. Tevens zijn er geen stedenbouwkundige aspecten die een afwijking aanvaardbaar maken.

In het ontwerp wordt geen afzonderlijke afvalberging voor de handelsruimte of voor de 4 wooneenheden voorzien.
Vanuit het oogpunt van comfort en hygiëne voor bewoners en gebruikers van een gebouw waar meerdere gezinnen en/of functies samen gebruik van maken, is het belangrijk dat men over een voldoende grote, afgescheiden en goed verluchte afvalberging beschikt.

De vergunde open ruimte wordt verkleind zodat het hele perceel bebouwd wordt.
Open ruimte op het perceel is zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen het gebouw. Deze open ruimte zorgt voor licht en lucht in de aangrenzende leefruimten. Verder draagt een open ruimte ook bij voor de verbetering van het bouwblok.

Het dak van de nieuwe daklaag wordt niet uitgevoerd als een groendak.
Vanuit duurzaamheid heeft een groendak een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een gewoon dak. Ze zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen ze het “urban heat island” effect en werken ze als (extra) dakisolatie.

De riolering wordt niet gescheiden aangeboden aan de straat en heeft geen toezichtsputten.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd op de hoek van de Kasterveldenstraat en de Meereigen, gelegen in een woonwijk van het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen.

Op basis van het kadaster en de bewonerskaarten (oude en recente) kan worden vastgesteld dat in het gebouw op de gelijkvloerse verdieping een handelszaak aanwezig was en op de verdieping 1 eengezinswoning.

De aanvraag omvat dus het omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinswoning met 4 wooneenheden.

De aanvraag is in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid. Het gebouw past in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.

De afwijking op artikel 10 van de bouwcode is stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Het gebouw ligt op de hoek van de Kasterveldenstraat en de Meereigen. De afstand van voorgevel tot voorgevel in beide straten is voldoende breed om een extra bouwlaag toe te laten. Verder geeft de extra bouwlaag geen hinder naar de achterliggende buren. De schaal van de aanvraag is aanvaardbaar in de stedelijke omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voldoet niet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak visueel-vormelijke elementen.

De extra bouwlaag wordt uitgewerkt als een daklaag en afgewerkt met vezelcementplaten. Het materiaal is afwijkend van deze in de omgeving en wijkt af van artikel 11 van de bouwcode en werd in het verleden altijd geweigerd op basis van hun afwijkend karakter en duurzaamheidsaspecten.

Aan de zijgevel ter hoogte van de tweede verdieping wordt een uitkragend terras geplaatst. Dit terras – dat lager wordt geplaatst dan de kroonlijst aan de straatzijde – is zichtbaar vanaf de straatzijde. Samen met de hoogte van de bijkomende bouwlaag – 3,1 m – geeft dit een vertekend beeld. Het inpandig terras in de daklaag aan de Meereigen versterkt dit beeld alleen maar. De bijkomende bouwlaag is niet leesbaar als daklaag.

Naar vormgeving dient een bijkomende daklaag in verhouding kleiner te zijn aan de onderliggende hoofdbouw en te bestaan uit 1 duidelijk leesbaar volume zonder openingen. De wijzigingen aan het gebouw vormen geen eerlijke vertaling van de achtergelegen woonfunctie.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning. 

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar de mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, dag- of nachtactiviteiten. 
De impact van een appartementsgebouw is dus bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. Daarom moet de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening steeds contextueel worden nagegaan. Het is bovendien ook belangrijk om in de stad voldoende grote woningen voor gezinnen aan te bieden of te behouden.

Om bovenstaande aspecten aanvaardbaar te houden en de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Hier moeten we concluderen dat het voorliggende project met 3 éénslaapkamerappartementen en 1 tweeslaapkamerappartement een te eenzijdige concentratie op het perceel tot gevolg heeft. 

Om het wooncomfort van een individuele woning binnen de aanvraag te bewaken is het ook belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet voor alle units het geval in het voorliggend project, waardoor die woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.
 

Een mogelijke oplossing zou kunnen zijn om 2 grotere appartementen met een degelijke en goed georiënteerde buitenruimte te creëren waardoor er meer woonkwaliteit geboden wordt en er minder hinder en impact is voor de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
 

Fietsvoorzieningen

Er moeten 6 fietsparkeerplaatsen voorzien worden. Momenteel staan deze ingetekend in de reeds vergunde garage, maar met onvoldoende vrije ruimte achter deze fietsen. Tevens staat er een auto in de gemeenschappelijke fietsenberging. Door de beperkte ruimte en de auto is er geen manoeuvreerruimte om de fietsen op een degelijke wijze te stallen. Het ontwerp is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheid met gelijkvloerse handelszaak naar 3 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten