Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022140867 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Ali Soykenc met als adres Frans Van Hombeeckplein 33 te 2600 Antwerpen en NV CALL-IMMO met als contactadres Frans Van Hombeeckplein 33 te 2600 Antwerpen |
Ligging van het project: | Haantjeslei 2 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 10 sectie K nr. 1721H |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | opdelen van een eengezinswoning met handelsgelijkvloers naar 3 appartementen plus een handelsgelijkvloers |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 02/12/2021: weigering door deputatie (20212346) voor het omvormen van een handelshuis tot handelszaak met kantoren;
- 13/08/2021: weigering (20212346) voor het omvormen van een handelshuis tot handelszaak met kantoren.
- 14/03/1905: toelating (1905#350) voor het verbouwen van twee huizen.
Vergunde toestand
- eengezinswoning met complementaire, gelijkvloerse handelsfunctie;
- hoekgebouw van 3 bouwlagen onder schuin dak;
- perceel volledig bebouwd;
- voorgevels in gele gevelsteen met horizontale banden in natuursteen en houten buitenschrijnwerk.
Bestaande toestand
- indeling in een gelijkvloerse handelsruimte plus 3 bovenliggende woonentiteiten.
Nieuwe toestand
- intern verbouwde winkelruimte op het gelijkvloers;
- inrichting van 3 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van respectievelijk:
- plaatsing van 2 extra dakkapellen;
- voorgevels in gele gevelsteen met horizontale banden in natuursteen en zwart, houten buitenschrijnwerk.
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 3;
- uitbreiden van het volume door de plaatsing van 2 dakkapellen;;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 1 maart 2023 | 7 maart 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 1 maart 2023 | 2 maart 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 1 maart 2023 | 10 maart 2023 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 1 maart 2023 | 2 maart 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 1 maart 2023 | 3 maart 2023 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Stedenbouw/ vermoeden van vergunning | 1 maart 2023 | 7 maart 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
Algemene bouwverordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
Sectorale regelgeving
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
De aanvraag wijkt af van meerdere verordenende voorschriften. Er is geen gegronde reden om hierop afwijkingen toe te staan.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag heeft betrekking op het omvormen van een eengezinswoning met complementaire handelsruimte naar een gelijkvloerse handelsruimte met hierboven drie appartementen. Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande woonfunctie en gelijkvloerse handelsfunctie blijft behouden en komt hiermee overeen met de kenmerkende functies op de hoek van de straat.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
De werken situeren zich voornamelijk binnen het bestaande volume in functie van het opsplitsen van de eengezinswoning. Ter hoogte van de Sint-Laureisstraat worden er ter hoogte van het dak twee dakkapellen voorzien. De kroonlijst loopt door en er wordt voldoende afstand gecreëerd ten opzichte van de perceelsgrenzen, waardoor het dakvlak en de schuine dakvorm herkenbaar blijven. Deze volume-uitbreiding is vervolgens aanvaardbaar. De schaal van het bouwvolume blijft hierdoor gerespecteerd. Dit is niet het geval wat het programma betreft, dat een omvorming van een eengezinswoning naar 3 kleine appartementen voorziet.
De stad telt heel wat eengezinswoningen, handelshuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Zowel omwille van het verminderde aanbod aan ruimere gezinswoningen die deze opdelingen tot gevolg hebben als de verhoogde druk op het perceel en de verminderde woonkwaliteit die hiermee vaak gepaard gaan, kunnen vanuit een goede ruimtelijke ordening dergelijk opdelingen zelden gunstig beoordeeld worden. Dit is ook het geval in voorliggende aanvraag.
Elke nieuwe woning dient voldoende groot te zijn en over voldoende natuurlijke licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten en afvalverzameling worden bijgevolg functioneel georganiseerd. De aanvraag biedt geen adequaat antwoord op de toenemende parkeerdruk (geen fietsstalplaatsen en autoparkeerplaatsen) die het gevolg is van deze opsplitsing. De ruimte onder het dak wordt ingericht als volledig appartement. Deze ruimte is hiervoor niet geschikt omwille van de beperkte plafondhoogte. Geen van de woningen beschikt tevens over een buitenruimte. Deze vaststellingen tonen aan dat er teveel woningen voorzien worden in verhouding tot het gebouw en het perceel.
Het programma verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden en de aanvraag strijdig is met artikel 6 van de bouwcode.
De aanvraag dient geweigerd te worden.
Visueel-vormelijke elementen
Buiten het voorzien van de twee dakkapellen, beperken de wijzigingen aan de voorgevels zich tot het aanpassen van het buitenschrijnwerk in zwart hout. De bestaande voorgevel in gele gevelsteen met horizontale banden in natuursteen worden behouden. Op die manier blijft het pand zich inpassen in het bouwblok waar gevels met gelijkaardige detaillering kenmerkend zijn.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De voorziene woningen voldoen niet aan de actuele eisen wat betreft gezondheid, gebruiksgenot en wooncomfort:
- Het appartement op de zolderverdieping heeft circa 21 m² netto vloeroppervlakte met een minimale hoogte van 1,80 m en slechts 5 m² met een minimale hoogte van 2,60 m. Hierdoor bedraagt de nuttige netto vloeroppervlakte minder dan de vereiste 35 m² voor een zelfstandige woning. Dit is strijdig met de bepalingen van artikel 21 en artikel 22 van de bouwcode.
- Artikel 25 van de bouwcode stelt dat binnen meergezinswoningen of gemengde gebouwen met meer dan 2 woningen alle ruimten die onderdeel vormen van een woning één aaneengesloten geheel dienen te vormen. Het toilet op de entresol tussen de eerste en tweede verdieping is enkel toegankelijk via de gemeenschappelijke traphal.
- De gelijkvloerse handelsruimte heeft geen afvalberging. Dit is strijdig met artikel 26 van de bouwcode.
- Geen van de 3 voorziene appartementen beschikt over enige buitenruimte. Dit is strijdig met artikel 28 van de bouwcode.
Omwille van alle bovenstaande afwijkingen dient de aanvraag te worden geweigerd.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De aanvraag betreft het opdelen van een eengezinswoning met handelsgelijkvloers naar 3 appartementen plus een handelsgelijkvloers. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden.
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1 De werkelijke parkeerbehoefte is 2
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden: Dit perceel betreft een hoekperceel. De grootte en/of vorm van het perceel laten het bouwen van het aantal te realiseren plaatsen niet toe. |
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt [2] – [0] = [2]. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 2 plaatsen. |
Fietsvoorzieningen
Voor de 2 bijkomende wooneenheden moeten er 4 fietsstalplaatsen voorzien worden (2 appartementen met 1 slaapkamer = 2 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 4).
Er zijn geen fietsstalplaatsen. In voorwaarden bij een eventuele vergunning dient te worden opgelegd dat er 4 fietsstalplaatsen voorzien dienen te worden conform de afmetingen van de bouwcode.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 29 november 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 1 februari 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 1 juli 2023 |
Verslag GOA | 5 april 2023 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.