Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022128414 |
Gegevens van de aanvrager: | mevrouw elke de neef met als adres Hoge Haar 59 te 2970 Schilde |
Ligging van het project: | Kloosterstraat 56 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 4 sectie D nrs. 3478V en 3478W |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een pand tot studentenhuisvesting en commercieel gelijkvloers |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 21/08/1937: toelating (18#8548) voor het bijbouwen van een wc;
- 30/05/1927: toelating (1927#27086) voor het bouwen van een verdieping op de voorbouw;
- 23/02/1907: toelating ( 1907#232) voor gevel- en binnenveranderingen;
- 19/02/2016: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/140031.
Vergund geachte toestand
- functie:
- bouwvolume:
Bestaande toestand
- functie: leegstaand pand;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie: pand met handelsruimte, 8 studentenkamers en 1 woning;
- eerste verdieping: 1 studentenkamer en gemeenschappelijke ruimten;
- op de tweede en derde verdieping telkens 2 studentenkamers met eigen sanitair;
- vierde verdieping: 3 studentenkamers met gemeenschappelijk sanitair;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie naar commercieel gelijkvloers, 8 studentenkamers in de voorbouw en 1 woning in het achterhuis;
- uitbreiden van het volume door het bouwen van een extra bouwlaag;
- wijzigen van de voorgevel;
- aanleggen van een gemeenschappelijk dakterras boven het handelsgelijkvloers;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 6 oktober 2022 | 17 november 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 6 oktober 2022 | 6 oktober 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 6 oktober 2022 | 21 oktober 2022 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 6 oktober 2022 | 26 januari 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Dit werd niet voorzien.
Het is verplicht om nieuwe daken van meldings- en vergunningsplichtige constructies aan te leggen als een groendak, indien deze daken een helling hebben van minder dan 15° en een oppervlakte hebben van ten minste 20 m². Het dak van de nieuwe daklaag werd niet voorzien in een groendak.
Het is verplicht om bij nieuwbouw, herbouw en/of verbouwingen waar het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden een septische put te voorzien. Op het plan staat "vermoedelijke septische put” ingetekend. Dit bevat te weinig informatie.
Elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag is niet gelegen in een afgebakende zone waar geen bijkomende studentenhuisvesting gewenst is. Het handelsgelijkvloers blijft behouden. De aanvraag is functioneel inpasbaar.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het pand bestaat uit een voorbouw met handelsgelijkvloers en erboven een woonfunctie, en achteraan een afzonderlijke woning in het achterhuis dat wordt ontsloten via het trappenhuis van de voorbouw en het dak van de winkelruimte. De woning in het achterhuis blijft behouden als zelfstandige woongelegenheid.
Doordat het trappenhuis tot op niveau +1,5 mee gebruikt wordt voor het achterhuis, is het niet evident om in de voorbouw een eengezinswoning in te richten.
Hier worden 8 studentenkamers van 14 tot 25 m² ingericht met een voldoende ruime gemeenschappelijke leefruimte van 21,4 m² en keuken van 9,5 m². Er is ook een comfortabele gemeenschappelijke buitenruimte van 34 m² op niveau +1.
De woning heeft een oppervlakte van 55 m² met een leefruimte van 24 m² en een afzonderlijke slaapkamer van 16 m² met voldoende daglicht en een gedeeld terras.
De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. In dit project wordt een gezond evenwicht behaald tussen de kleine woning en de 8 studentenkamers. Beide functies zijn gesitueerd op hetzelfde perceel zonder elkaar te storen.
Het gebouw wordt uitgebreid met een mansardeverdieping op niveau +4. Het krijgt hiermee dezelfde hoogte als het aanpalende gebouw links dat ook werd uitgebreid met een mansardeverdieping. Deze uitbreiding is ruimtelijk inpasbaar.
Het perceel is op het gelijkvloers volledig bebouwd. Volgens artikel 27 van de bouwcode moet minstens 20 % van het perceel onbebouwd blijven. In de handelskern is de volledige inname van het perceel door de handelsruimte aanvaardbaar. Het perceel is volledig omsloten door hoge muren en achterbouwen. Door het liften van de buitenruimte naar niveau +1 ontstaat een aangenaam en zonnig gemeenschappelijk terras.
Overeenkomstig artikel 38 van de bouwcode moeten alle nieuwe en te vernieuwen daken worden aangelegd als groendaken. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is volgens RUP Binnenstad gelegen in CHE-gebied. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is gunstig.
Volgens de legende wordt de voorgevel afgewerkt met cementering. Er wordt geen kleur vermeld. De cementering moet worden uitgevoerd in een lichte kleurtint in overeenstemming met de omgeving.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.
Er moet voldaan worden aan artikel 43 (Septische putten) van de bouwcode.
Overeenkomstig artikel 40 (privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen) moet het gebouw voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat. Ook deze voorwaarde wordt opgelegd.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van een woning naar een woning met studentenkamers. De woning met handel op het gelijkvloers wordt ingericht als meergezinswoning met handel op het gelijkvloers, 1 studio en 8 studentenkamers. Voor de 8 studentenkamers is de parkeerbehoefte 1 (0,15pp/kamer). De werkelijke parkeerbehoefte is 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12 §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. De voorliggende aanvraag heeft bovendien betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed of ligt in een beschermd stad- en dorpsgezicht. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom kunnen geen parkeerplaatsen voorzien worden.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1. Dit is het verschil tussen het aantal parkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren parkeerplaatsen, ttz. 1 – 0 = 1.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Fietsvoorzieningen
Voor de 8 kamers moeten er 8 fietsstalplaatsen voorzien worden (1 fietsstalplaats per kamer).
Op het gelijkvloers wordt een fietsenberging voorzien voor 8 fietsen. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn en dat is hier niet overal het geval. De afstand tussen de fietsstalplaatsen moet 40 cm bedragen.
In de kelder worden er nog 4 fietsstalplaatsen voorzien. Ook hier is er te weinig ruimte achter de fietsstalplaatsen. De trap moet voorzien worden van een fietsgoot en de vlakke ruimte boven aan de trap moet minstens 1,70 m breed zijn zodat je de fiets goed kan opstellen voor de trap. Dit kan gerealiseerd worden door een rechtstreekse verbinding te maken tussen de fietsenberging en de keldertrap. De afvalberging moet dan verplaatst worden naar bv. de kelder.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 26 september 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 6 oktober 2022 |
Start 1e openbaar onderzoek | 13 oktober 2022 |
Einde 1e openbaar onderzoek | 11 november 2022 |
Beslissing toepassing administratieve lus | 30 november 2022 |
Start laatste openbaar onderzoek | 23 februari 2023 |
Einde laatste openbaar onderzoek | 24 maart 2023 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 18 juni 2023 |
Verslag GOA | 5 april 2023 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Administratieve lus
Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):
De aanplakking werd te laat gemeld op het Omgevingsloket.
De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).
De aanvraag werd onderworpen aan 3 openbare onderzoeken.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
13 oktober 2022 | 11 november 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
9 december 2022 | 7 januari 2023 | 0 | 0 | 0 | 0 |
23 februari 2023 | 24 maart 2023 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.