2023_CBS_02282 - Omgevingsvergunning - OMV_2022128414. Kloosterstraat 56. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/08/1937: toelating (18#8548) voor het bijbouwen van een wc;

-          30/05/1927: toelating (1927#27086) voor het bouwen van een verdieping op de voorbouw;

-          23/02/1907: toelating ( 1907#232) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          19/02/2016: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/140031.

Vergund geachte toestand

-          functie:

• woning met winkelruimte op de gelijkvloerse verdieping;
• in het achterhuis is een tweede woning toegankelijk via het trappenhuis van de voorbouw en het dak van de winkelruimte;

-          bouwvolume:

• voorbouw van 4 bouwlagen met plat dak met een bouwhoogte van circa 14,67 m;
• achterbouw van 3 bouwlagen met een plat dak.

Bestaande toestand

-          functie: leegstaand pand;

-          bouwvolume:

• volledige dichtbouwing van de geljjkvloerse verdieping;
• achterhuis ontsloten via dak handelsruimte;

-          gevelafwerking:

• cementering als gevelafwerking;
• stalen buitenschrijnwerk voor de ramen;
• houten buitenschrijnwerk voor de inkomdeur;
• houten gevelbekleding rond de winkelraam op de gelijkvloerse verdieping;
• houten kroonlijst.

Nieuwe toestand

-          functie: pand met handelsruimte, 8 studentenkamers en 1 woning;

• gelijkvloerse handelsruimte met een netto-vloeroppervlakte van 98,6 m²;
• achterhuis met studio van circa 55 m² op eerste en tweede verdieping;
• 8 studentenkamers in voorbouw:

-          eerste verdieping: 1 studentenkamer en gemeenschappelijke ruimten;

-          op de tweede en derde verdieping telkens 2 studentenkamers met eigen sanitair;

-          vierde verdieping: 3 studentenkamers met gemeenschappelijk sanitair;

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen met plat dak; met een bouwhoogte tot circa 17,32 m;
• gelijkvloerse kleine patiotuin en binnentuin op de eerste verdieping van circa 34,4 m²;

-          gevelafwerking:

• cementering;
• stalen buitenschrijnwerk;
• gelijkvloerse pui afgewerkt in blauwe steen.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie naar commercieel gelijkvloers, 8 studentenkamers in de voorbouw en 1 woning in het achterhuis;

-          uitbreiden van het volume door het bouwen van een extra bouwlaag;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          aanleggen van een gemeenschappelijk dakterras boven het handelsgelijkvloers;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 27 Open ruimte:

Bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Dit werd niet voorzien.

• Artikel 38 Groendaken:

Het is verplicht om nieuwe daken van meldings- en vergunningsplichtige constructies aan te leggen als een groendak, indien deze daken een helling hebben van minder dan 15° en een oppervlakte hebben van ten minste 20 m². Het dak van de nieuwe daklaag werd niet voorzien in een groendak.

• Artikel 43 Septische putten:

Het is verplicht om bij nieuwbouw, herbouw en/of verbouwingen waar het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden een septische put te voorzien. Op het plan staat "vermoedelijke septische put” ingetekend. Dit bevat te weinig informatie.

• Artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:

Elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat.

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-      Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is niet gelegen in een afgebakende zone waar geen bijkomende studentenhuisvesting gewenst is. Het handelsgelijkvloers blijft behouden. De aanvraag is functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het pand bestaat uit een voorbouw met handelsgelijkvloers en erboven een woonfunctie, en achteraan een afzonderlijke woning in het achterhuis dat wordt ontsloten via het trappenhuis van de voorbouw en het dak van de winkelruimte. De woning in het achterhuis blijft behouden als zelfstandige woongelegenheid.

Doordat het trappenhuis tot op niveau +1,5 mee gebruikt wordt voor het achterhuis, is het niet evident om in de voorbouw een eengezinswoning in te richten. 

Hier worden 8 studentenkamers van 14 tot 25 m² ingericht met een voldoende ruime gemeenschappelijke leefruimte van 21,4 m² en keuken van 9,5 m². Er is ook een comfortabele gemeenschappelijke buitenruimte van 34 m² op niveau +1.

De woning heeft een oppervlakte van 55 m² met een leefruimte van 24 m² en een afzonderlijke slaapkamer van 16 m² met voldoende daglicht en een gedeeld terras.

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. In dit project wordt een gezond evenwicht behaald tussen de kleine woning en de 8 studentenkamers. Beide functies zijn gesitueerd op hetzelfde perceel zonder elkaar te storen.

Het gebouw wordt uitgebreid met een mansardeverdieping op niveau +4. Het krijgt hiermee dezelfde hoogte als het aanpalende gebouw links dat ook werd uitgebreid met een mansardeverdieping. Deze uitbreiding is ruimtelijk inpasbaar.

Het perceel is op het gelijkvloers volledig bebouwd. Volgens artikel 27 van de bouwcode moet minstens 20 % van het perceel onbebouwd blijven. In de handelskern is de volledige inname van het perceel door de handelsruimte aanvaardbaar. Het perceel is volledig omsloten door hoge muren en achterbouwen. Door het liften van de buitenruimte naar niveau +1 ontstaat een aangenaam en zonnig gemeenschappelijk terras.

Overeenkomstig artikel 38 van de bouwcode moeten alle nieuwe en te vernieuwen daken worden aangelegd als groendaken. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is volgens RUP Binnenstad gelegen in CHE-gebied. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is gunstig.

Volgens de legende wordt de voorgevel afgewerkt met cementering. Er wordt geen kleur vermeld. De cementering moet worden uitgevoerd in een lichte kleurtint in overeenstemming met de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Er moet voldaan worden aan artikel 43 (Septische putten) van de bouwcode.

Overeenkomstig artikel 40 (privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen) moet het gebouw voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat. Ook deze voorwaarde wordt opgelegd.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 8 kamers moeten er 8 fietsstalplaatsen voorzien worden (1 fietsstalplaats per kamer).

Op het gelijkvloers wordt een fietsenberging voorzien voor 8 fietsen. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn en dat is hier niet overal het geval. De afstand tussen de fietsstalplaatsen moet 40 cm bedragen.

In de kelder worden er nog 4 fietsstalplaatsen voorzien. Ook hier is er te weinig ruimte achter de fietsstalplaatsen. De trap moet voorzien worden van een fietsgoot en de vlakke ruimte boven aan de trap moet minstens 1,70 m breed zijn zodat je de fiets goed kan opstellen voor de trap. Dit kan gerealiseerd worden door een rechtstreekse verbinding te maken tussen de fietsenberging en de keldertrap. De afvalberging moet dan verplaatst worden naar bv. de kelder.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Overeenkomstig artikel 38 van de bouwcode moeten alle nieuwe en te vernieuwen daken worden aangelegd als groendaken.

4. Er moet voor de septische put voldaan worden aan artikel 43 van de bouwcode.

5. Overeenkomstig artikel 40 van de bouwcode moet het gebouw voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat.

6. De trap naar de kelder moet voorzien worden van een fietsgoot en de vlakke ruimte boven aan de trap moet minstens 1,70 m breed zijn zodat je de fiets goed kan opstellen voor de trap. Dit kan gerealiseerd worden door een rechtstreekse verbinding te maken tussen de fietsenberging en de keldertrap. De vereiste afvalberging moet dan verplaatst worden naar bv. de kelder.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De aanplakking werd te laat gemeld op het Omgevingsloket.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 3 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten