2023_CBS_00854 - Omgevingsvergunning - OMV_2022145158 - Jozef Wautersstraat 14. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 14/03/2022: gedeeltelijke voorwaardelijke vergunning (20214369) voor het uitbreiden en omvormen van een meergezinswoning van 5 naar 8 wooneenheden;
• 10/09/2015: milieuvergunning klasse 3 (19931099) voor een zelfwasserij;
• 18/11/1938: toelating (1275#5190) voor een huis bouwen. 

Vergunde toestand 

• functie: meergezinswoning met 7 wooneenheden en handelsgelijkvloers (wassalon);
  • op de eerste en tweede verdieping telkens:
    • 1 eenslaapkamerappartement (woning 1.01 en 2.01) met een netto-vloeroppervlakte van circa 46,2 m² en een buitenruimte van circa 4 m²;
    • 1 eenslaapkamerappartement (met bijkomend bureau) (woning 1.02 en 2.02) met een netto-vloeroppervlakte van circa 69,9 m² en een terras van circa 4 m²;
  • op de derde verdieping:
    • 1 studio (woning 3.01) met een netto-vloeroppervlakte van circa 41,7 m² exclusief sanitair (44,9 m² incl.) en een buitenruimte van circa 4 m²;
    • 1 eenslaapkamerappartement (woning 3.02) met een netto-vloeroppervlakte van 60 m² en een buitenruimte van circa 4 m²;
  • gemiddelde netto-vloeroppervlakte: 57,3 m²;
• bouwvolume:
  • hoekpand in gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder plat dak, waarvan de bovenste bouwlaag is uitgewerkt als een teruggetrokken daklaag;
  • bouwhoogte van circa 13,5 meter;
  • perceel volledig onderkelderd, op het gelijkvloers volgebouwd op een niet-overdekte koer van in 6,7 m² na en met een patio vanaf de eerste verdieping van circa 5,5 m²;
  • gevelhoek is afgerond;
  • terrassen aan de voorgevel, uitpandig links op de eerste en tweede verdieping en inpandig links op de derde verdieping en rechts op de eerste, tweede en derde verdieping;
• gevelafwerking: 
  • gele gevelsteen met horizontale banden in rode gevelsteen met boorden in bordeaux geglazuurde steen, wit geschilderde en bepleisterde witte steen-omlijsting rond de inkom naar de woonfunctie, daklaag in geprepatineerd zink met staande naad in een middengrijze kleur (grafietgrijs), gevelplint in blauwe hardsteen en donkerrode gevelsteen;
  • buitenschrijnwerk in witte PVC, stalen spijlbalustrades;
  • wit houten kroonlijst;
  • witte poort naar een inpandige, half-ondergrondse garage via de Leopold de Vriesstraat;
• inrichting: 
  • maximaal ontharde en vergroende voortuin op een inrit, 2 toegangspaden en één autostalplaats in open lucht aan de rechterperceelgrens na;
  • voortuin voorzien van een afsluiting naar het openbaar domein en de aangrenzende voortuinen;
  • kelder met vrije hoogte van 2,2 meter, met daarin 7 fietsstalplaatsen, individuele bergingen en een gemeenschappelijk afvallokaal. 

Huidige toestand

• de werken aan de laatst vergunde toestand zijn nog niet aangevat;
• functie: meergezinswoning met 5 wooneenheden en handelsgelijkvloers (wassalon);
  • herindeling van de gelijkvloerse wooneenheid en het wassalon;
• bouwvolume:
  • hoekpand in gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder plat dak;
  • bouwhoogte van circa 10 meter (10,50 meter op de hoek);
  • perceel is volledig onderkelderd en op het gelijkvloers volgebouwd op een niet-overdekte koer van circa 3,60 m² na;
  • gevelhoek is afgerond;
• gevelafwerking: 
  • gele gevelsteen met horizontale banden in rode gevelsteen met boorden in bordeaux geglazuurde steen;
  • gevelplint in blauwe hardsteen en donkerrode gevelsteen;
  • houten buitenschrijnwerk, verticale accentomlijsting in witte steen ter hoogte van de inkom en traphal van de woonfunctie;
• inrichting: 
  • hofzones in de voortuin met afsluiting in metselwerk met stalen rails;
  • half-ondergrondse garage met toegang via de Leopold de Vriesstraat;
  • kelder met vrije hoogte van 2,2 meter;
  • niet overdekte koer van 4 m² in de hoek achteraan het perceel. 

Gewenste toestand

• functie: meergezinswoning met 8 wooneenheden:
  • vermeerderen van het aantal wooneenheden van 7 naar 8:
    • met op het gelijkvloers:
      • 1 studio (woning 0.01)  met een netto-vloeroppervlakte van circa 49 m² exclusief sanitair (52,7 m² incl.) en een buitenruimte van circa 6,7 m²;
      • 1 eenslaapkamerappartement (met bijkomend bureau) (woning 0.02) met een gemeten netto-vloeroppervlakte van circa 67,3 m² en een ingesloten koer van circa 6,4 m²;
    • behoud van de 6 woningen op de verdiepingen;
    • gemiddelde netto-vloeroppervlakte: circa 55 m²;
• bouwvolume en gevelafwerking:
  • conform vergunde toestand, afgezien van het openmaken van de centrale koer tot op het niveau van het gelijkvloers;
• inrichting:
  • kelder conform vergunde toestand met een nieuwe doorsteek naar de fietsenberging vanaf de inrit;
  • voortuinstrook conform vergunde toestand, met behoud van het toegangspad naar de hoek van het gebouw.

Inhoud van de aanvraag 

• vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 7 naar 8;
• wijzigen van de functie van detailhandel (wassalon) naar wonen;
• doorvoeren van interne constructieve werken; 
• wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Er werden geen adviezen gevraagd. 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein. 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.) 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag. 

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
   De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • artikel 6 Harmonie en draagkracht:
    met 8 kleine woningen wordt de draagkracht van het pand en het perceel overschreden. Bovendien heeft het openmaken van de centrale koer op het gelijkvloers en deze in te richten als enige buitenruimte bij de nieuwe wooneenheid een negatieve impact op de privacy van de andere, reeds vergunde gelijkvloerse studio;
  • artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
    het zogenaamde ‘hobbygedeelte’ wordt amper afgescheiden van de leefruimte waardoor deze ook als verblijfsruimte beschouwd wordt. Deze ruimte heeft echter een hoogte van 2,17 m in plaats van de minimaal vereiste 2,60 m;
  • artikel 27 Open ruimte:
    na functiewijziging wordt er geen minimale 20 % van de perceelsoppervlakte op het maaiveld als open, onbebouwde ruimte voorzien;
  • artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
     er is geen autostalplaats voorzien op eigen perceel ten behoeve van de nieuwe wooneenheid;
  • artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
    de toezichtputten DWA en RWA ontbreken. Het is niet duidelijk of de RWA tegen de gevel slagvast is tot op een hoogte van 1,20 m ten opzichte van het aangrenzende maaiveld. 

Sectorale regelgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 
• Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
  (De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
• Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
  (De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
  Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in woongebied. Het voorzien van woongelegenheden door het doorvoeren van een functiewijziging is bijgevolg principieel niet uitgesloten, op voorwaarde dat deze verenigbaar zijn met de geldende voorschriften. 

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid 

Het omvormen van de handelsruimte met magazijn naar een éénslaapkamerappartement maakte reeds deel uit van de eerdere vergunningsaanvraag OMV_2021166309. Het advies van het college van 14 maart 2022 hierover laat zich als volgt lezen: 

“Het klopt dat de nieuwe woonunit 0.02 op het gelijkvloers niet van eenzelfde leefkwaliteit kan genieten. Daar wordt de bestaande lichtkoker opengemaakt tot een patio, maar deze kwaliteit wordt dan weer nadelig beïnvloed door de extra bouwlaag.  

Deze functiewijziging wordt uitgesloten van vergunning, waardoor de handelsruimte cfr. de bestaande toestand geacht vergund blijft. 

Het is eventueel mogelijk deze handelsruimte toe te voegen aan de bestaande woonunit 0.01, waardoor een groot gezinsappartement kan ontstaan, wat de woonmix ten goede zou komen. De twee nieuwe woonunits voldoen aan de gangbare oppervlaktenormen, de studio is zelfs zeer ruim bemeten.”  

Gezien de plannen ongewijzigd zijn en/of geen bijkomende motivering op basis van de beslissing van het college werd aangeleverd, is er geen reden om aan te nemen dat het college een andere beoordeling hierover zal maken.  

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt deze beoordeling bijgetreden.  

Het voorgestelde appartement is te weinig kwalitatief om te voldoen aan de huidige woonkwaliteiten (zie verder). De bijkomende woning, bovenop de 7 reeds aanwezige kleine entiteiten vormt trouwens een onaanvaardbare mix van eenzijdige woonentiteiten, zorgt voor een overschrijding van de draagkracht van het perceel (bouwcode, art. 6). 

 De aanvraag dient geweigerd te worden.   

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Ondanks de functiewijziging wordt er niet ontpit (bouwcode, art. 27). Binnen de contouren van de voorliggende aanvraag is dit echter ook niet mogelijk. De enige buitenruimte voor het appartement is de patio van circa 6 m² die tussen beide gelijkvloerse wooneenheden gelegen is. Deze ingesloten ruimte is door de optopping en de daarmee gepaard gaande verdere ophoging van de zijwanden tot circa 12 m hoogte echter weinig kwalitatief.  

Het gebruik van deze buitenruimte heeft overigens een negatieve impact op de privacy tussen beide gelijkvloerse woonentiteiten. Zo geeft het slaapkamerraam van de reeds vergunde, aangrenzende, gelijkvloerse studio eveneens uit op dezelfde koer waardoor inkijk en privacyhinder in de vergunde slaapruimte ontstaat. Dit is onaanvaardbaar.  

De vrije hoogte van de leefruimte die op de patio aansluit en vanwaar de patio toegankelijk is, het zogenaamde ‘hobbygedeelte’ van ca. 12,5 m², is beperkt tot slechts 2,17 m. Dit is niet conform artikel 21 van de bouwcode dat een minimale vrije hoogte voor verblijfsruimtes oplegt van 2,60 m. Uit de plannen kan ook niet opgemaakt worden hoe hoog de raamopening naar de patio is en of de patio wel op een volwaardige manier toegankelijk is. 

Ondanks het feit dat het nieuwe appartement qua indeling en oppervlakte quasi een kopie is van de bovenliggende appartementen, zorgt de aanwezigheid van het verhoogde ‘hobbygedeelte’ voor een versnippering van de aanwezige leefruimte waardoor deze minder praktisch in gebruik is.  

Met het oog op voldoende leef- en woonkwaliteit - een aspect waar de vergunningverlenende overheid bij het creëren van nieuwe verblijfsruimtes bijzondere aandacht aan besteedt - kan geen afwijking toegestaan worden op voornoemde artikels uit de bouwcode. De aanvraag dient geweigerd te worden.  

Op de plannen ontbreken de toezichtputten DWA en RWA (bouwcode, art. 41). Het is bijgevolg niet duidelijk of de RWA tegen de gevel slagvast is tot op een hoogte van 1,20 m ten opzichte van het aangrenzende maaiveld. Bij een vergunning zou dit in voorwaarden opgenomen worden.   

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Volgens de aangeleverde plannen blijft de bestaande en vergunde gevel zo goed als behouden. Enkel de voormalige toegang tot de winkel verdwijnt en wordt vervangen door een vast raam. 

Toch wordt opgemerkt dat op plan het raam aan de zijde van de Jozef Wautersstraat in 2 delen verdeeld wordt door de nieuwe muur tussen de bureauruimte en keuken. Deze opdeling is echter niet weergegeven of opgetekend in het gevelplan waar de raamopening zich nog steeds als 1 ruime, ononderbroken raampartij laat lezen. 

Aan dezelfde raampartij wordt aan de keukenzijde tevens een aanrecht voorzien. Ondanks het feit dat de raamdorpel op amper 0,65 m gelegen is, wordt de raamhoogte niet aangepast om hier achterliggend een keukenaanrecht te faciliteren.  

Er kan bijgevolg gesteld worden dat de aangeleverde gevelplannen onvoldoende correcte informatie bevatten om een goede inschatting en dito beoordeling van het voorstel op te maken.  

De aanvraag dient geweigerd te worden.    

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Fietsvoorzieningen:

Voor dit project dienen er in totaal 2 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden ingetekend in de kelderverdieping.

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van: 1. de gemeentelijke projecten; 2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.