Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022145158 |
Gegevens van de aanvrager: | BV BPS Estates met als contactadres Prins Albertlei 12 te 2600 Berchem (Antwerpen) |
Ligging van het project: | Jozef Wautersstraat 14 te 2600 Antwerpen (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 23 sectie C nr. 237F4 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | omvormen van een wassalon naar een appartement |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
Vergunde toestand
Huidige toestand
Gewenste toestand
Inhoud van de aanvraag
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Er werden geen adviezen gevraagd.
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
Algemene bouwverordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
Sectorale regelgeving
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het pand is gelegen in woongebied. Het voorzien van woongelegenheden door het doorvoeren van een functiewijziging is bijgevolg principieel niet uitgesloten, op voorwaarde dat deze verenigbaar zijn met de geldende voorschriften.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het omvormen van de handelsruimte met magazijn naar een éénslaapkamerappartement maakte reeds deel uit van de eerdere vergunningsaanvraag OMV_2021166309. Het advies van het college van 14 maart 2022 hierover laat zich als volgt lezen:
“Het klopt dat de nieuwe woonunit 0.02 op het gelijkvloers niet van eenzelfde leefkwaliteit kan genieten. Daar wordt de bestaande lichtkoker opengemaakt tot een patio, maar deze kwaliteit wordt dan weer nadelig beïnvloed door de extra bouwlaag.
Deze functiewijziging wordt uitgesloten van vergunning, waardoor de handelsruimte cfr. de bestaande toestand geacht vergund blijft.
Het is eventueel mogelijk deze handelsruimte toe te voegen aan de bestaande woonunit 0.01, waardoor een groot gezinsappartement kan ontstaan, wat de woonmix ten goede zou komen. De twee nieuwe woonunits voldoen aan de gangbare oppervlaktenormen, de studio is zelfs zeer ruim bemeten.”
Gezien de plannen ongewijzigd zijn en/of geen bijkomende motivering op basis van de beslissing van het college werd aangeleverd, is er geen reden om aan te nemen dat het college een andere beoordeling hierover zal maken.
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt deze beoordeling bijgetreden.
Het voorgestelde appartement is te weinig kwalitatief om te voldoen aan de huidige woonkwaliteiten (zie verder). De bijkomende woning, bovenop de 7 reeds aanwezige kleine entiteiten vormt trouwens een onaanvaardbare mix van eenzijdige woonentiteiten, zorgt voor een overschrijding van de draagkracht van het perceel (bouwcode, art. 6).
De aanvraag dient geweigerd te worden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Ondanks de functiewijziging wordt er niet ontpit (bouwcode, art. 27). Binnen de contouren van de voorliggende aanvraag is dit echter ook niet mogelijk. De enige buitenruimte voor het appartement is de patio van circa 6 m² die tussen beide gelijkvloerse wooneenheden gelegen is. Deze ingesloten ruimte is door de optopping en de daarmee gepaard gaande verdere ophoging van de zijwanden tot circa 12 m hoogte echter weinig kwalitatief.
Het gebruik van deze buitenruimte heeft overigens een negatieve impact op de privacy tussen beide gelijkvloerse woonentiteiten. Zo geeft het slaapkamerraam van de reeds vergunde, aangrenzende, gelijkvloerse studio eveneens uit op dezelfde koer waardoor inkijk en privacyhinder in de vergunde slaapruimte ontstaat. Dit is onaanvaardbaar.
De vrije hoogte van de leefruimte die op de patio aansluit en vanwaar de patio toegankelijk is, het zogenaamde ‘hobbygedeelte’ van ca. 12,5 m², is beperkt tot slechts 2,17 m. Dit is niet conform artikel 21 van de bouwcode dat een minimale vrije hoogte voor verblijfsruimtes oplegt van 2,60 m. Uit de plannen kan ook niet opgemaakt worden hoe hoog de raamopening naar de patio is en of de patio wel op een volwaardige manier toegankelijk is.
Ondanks het feit dat het nieuwe appartement qua indeling en oppervlakte quasi een kopie is van de bovenliggende appartementen, zorgt de aanwezigheid van het verhoogde ‘hobbygedeelte’ voor een versnippering van de aanwezige leefruimte waardoor deze minder praktisch in gebruik is.
Met het oog op voldoende leef- en woonkwaliteit - een aspect waar de vergunningverlenende overheid bij het creëren van nieuwe verblijfsruimtes bijzondere aandacht aan besteedt - kan geen afwijking toegestaan worden op voornoemde artikels uit de bouwcode. De aanvraag dient geweigerd te worden.
Op de plannen ontbreken de toezichtputten DWA en RWA (bouwcode, art. 41). Het is bijgevolg niet duidelijk of de RWA tegen de gevel slagvast is tot op een hoogte van 1,20 m ten opzichte van het aangrenzende maaiveld. Bij een vergunning zou dit in voorwaarden opgenomen worden.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
Volgens de aangeleverde plannen blijft de bestaande en vergunde gevel zo goed als behouden. Enkel de voormalige toegang tot de winkel verdwijnt en wordt vervangen door een vast raam.
Toch wordt opgemerkt dat op plan het raam aan de zijde van de Jozef Wautersstraat in 2 delen verdeeld wordt door de nieuwe muur tussen de bureauruimte en keuken. Deze opdeling is echter niet weergegeven of opgetekend in het gevelplan waar de raamopening zich nog steeds als 1 ruime, ononderbroken raampartij laat lezen.
Aan dezelfde raampartij wordt aan de keukenzijde tevens een aanrecht voorzien. Ondanks het feit dat de raamdorpel op amper 0,65 m gelegen is, wordt de raamhoogte niet aangepast om hier achterliggend een keukenaanrecht te faciliteren.
Er kan bijgevolg gesteld worden dat de aangeleverde gevelplannen onvoldoende correcte informatie bevatten om een goede inschatting en dito beoordeling van het voorstel op te maken.
De aanvraag dient geweigerd te worden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaatsen De aanvraag betreft het uitbreiden en omvormen van een meergezinswoning van 7 naar 8 wooneenheden. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding met 1 wooneenheden in centrumschil (parkeernorm 1,35). Dit levert een werkelijke parkeerbehoefte op van 1. |
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. |
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1. Het plan voorziet niet in (minstens) het aantal te realiseren plaatsen. In sommige gevallen is het echter niet mogelijk om (meer) parkeerplaatsen te voorzien op het terrein zelf. Deze situatie is hier aan de orde. Zowel de gevel langs de kant van de Jozef Wautersstraat en de Leopold de Vriesstraat betreffen een breedte breder dan 8 meter. Aan de Jozef Wautersstraat werd echter al een parkeerplaats in de voortuinstrook vergund en in de Leopold de Vriesstraat is al een ondergrondse garagepoort naar 1 parkeerplaats voorzien. Het is op het perceel bijgevolg onmogelijk een bijkomende parkeerplaats te voorzien. |
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen. |
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats. |
Fietsvoorzieningen:
Voor dit project dienen er in totaal 2 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden ingetekend in de kelderverdieping.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van: 1. de gemeentelijke projecten; 2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 21 november 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 20 januari 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 19 juni 2023 |
Verslag GOA | 7 februari 2023 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.