Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022152137 |
Gegevens van de aanvrager: | NV REGATTA-L.O. met als contactadres Leopold de Waelplaats 26 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Leo J. Krynlaan, tussen Ivonne Lexstraat en Corry Lievensstraat, 2050 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 13 sectie N nr. 204D32 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | Bouwen van 8 eengezinswoningen in deelwijken W7.4 van de Regatta site |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
?Relevante voorgeschiedenis
Vergunde toestand
Bestaande toestand
Nieuwe toestand
Inhoud van de aanvraag
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Er werden geen adviezen gevraagd.
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Oosterweelverbinding-Wijziging, goedgekeurd op 20 maart 2015.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Galgenweel Oost, goedgekeurd op 9 augustus 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP FAB 181, goedgekeurd op 22 oktober 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor centrumfuncties (ce).
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een bufferzone. De bufferzones dienen in hun staat bewaard te worden of als groene ruimte ingericht te worden, om te dienen als overgangsgebied tussen gebieden waarvan de bestemmingen niet met elkaar te verenigen zijn of die ten behoeve van de goede plaatselijke ordening van elkaar moeten gescheiden worden, (Artikel 14 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor ambachtelijke bedrijven of gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen. Deze gebieden zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalproducten van schadelijke aard, (Artikel 8 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor stedelijke ontwikkeling. Dit gebied is bestemd voor industriële, ambachtelijke en agrarische activiteiten, kantoren, kleinhandel, dienstverlening, recreatie, wonen, verkeer en vervoer, openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen, en dit voor zover deze functies verenigbaar zijn met hun onmiddellijke multifunctionele stedelijke omgeving. De stedenbouwkundige aanleg van het gebied, de bijhorende voorschriften betreffende terreinbezetting, vloeroppervlakte, hoogte, aard en inplanting van de gebouwen met bijhorende voorzieningen, en de verkeersorganisatie in relatie met de omringende gebieden, worden vastgesteld in een bijzonder plan van aanleg vooraleer het gebied kan ontwikkeld worden. Ook het wijzigen van de functie van bestaande gebouwen kan pas na goedkeuring van een bijzonder plan van aanleg.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Galgenweel-Borgerweert, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 2 mei 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor wonen w (bestemmingszone wijk), zone voor groen met bufferfunctie bu, zone voor park pa (bestemmingszone galgenweelpark), zone voor park pc (bestemmingszone park midden), zone voor openbare wegenis ow, zone voor gemengde bestemming gc (bestemmingszone rand insteekdok), zone voor wonen en groen w/gra (bestemmingszone parkrand west), zone voor wonen en groen w/grb (bestemmingszone parkrand oost), zone voor gemengde bestemming gc (bestemmingszone rand insteekdok) en zone voor wonen en gemeenschapsvoorzieningen w/gm (bestemmingszone parkrand midden).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) en bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het BPA Galgenweel – Borgerweert.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verkavelingsvergunning 2017321.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
Algemene bouwverordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
Sectorale regelgeving
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag is conform de bestemmingsvoorschriften van de goedgekeurde verkaveling, waardoor de functionele inpasbaarheid is verzekerd.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
De aanvraag betreft de realisatie van 8 woningen. Alle woningen worden voorzien in compacte volumes variërend tussen 2 en 3 lagen, telkens met een plat dak. Alle woningen zijn voorzien van 3 slaapkamers. Conform de verkavelingsvoorschriften worden tuinen die grenzen aan het openbaar domein, omsloten met een bakstenen tuinmuur. De afscheidingen tussen de verschillende tuinen onderling, alsook de afscheidingen tussen de servitudepaden en de privatieve tuinen worden voorzien van een draadafsluiting met groenaanplanting.
Visueel-vormelijke elementen
Het centrale deel van het bouwblok is reeds vergund. Ook de 21 woningen in deelfase 1 en 2 werden recent vergund. De nieuwe woningen hangen hier qua architectuurtaal nauw mee samen. Als materiaal wordt gekozen voor metselwerk waarbij het kleurpallet varieert tussen geelbeige, beige en grijs-beige. Elk bouwveld zal worden uitgevoerd in één van deze drie kleurtinten. De kleur van het aluminium buitenschrijnwerk wordt afgestemd op de tint van de gevelsteen. De hoekstenen krijgen een eigen, rood-bruine gevelsteen.
De beeldkwaliteit van de Regattawijk is een zeer belangrijk aspect van de ontwikkeling van het BPA en de verkaveling. Omwille hiervan en omwille van de grootte van het project, is het ontwerp voorafgaandelijk ter advies voorgelegd aan de kwaliteitskamer. Na een deels (on)gunstig advies op 20 mei 2022 werden de plannen aangepast aan de opmerkingen van de kwaliteitskamer en opnieuw voorgelegd op 14 juli 2022 waar het het volgende, voorwaardelijk gunstig advies ontving: “De kwaliteitskamer apprecieert de aanpassingen die meer rust en eenheid genereren in het gevelbeeld en de samenhang tussen de verschillende gebouwtypologieën versterkt. Wat het materiaalpalet betreft, gaat de voorkeur van de kwaliteitskamer uit naar dakranden en dorpels in arduin ipv holonite. Voor de regenwaterafvoeren adviseert de kwaliteitskamer deze ofwel structureel in te werken ofwel, indien toegepast in opbouw, in zink uit te voeren als eenvoudige leesbare constructie met een zelfde tektonische logica (dus niet tot aan de dakrand) als toegepast in het metselwerk. Wat de verlichtingsarmaturen aan de voordeuren betreft, prefereert de kwaliteitskamer een geïntegreerd armatuur in de onderzijde van de betonnen luifel. Het schrijnwerk, met de accentkleur thv de voordeur, is voor akkoord, mits de kleur van de garagepoorten aansluiting vindt bij de kleur van het schrijnwerk van de ramen. De kwaliteitskamer vraagt maximaal in te zetten op kwaliteitsvolle materialen bij de uitvoering en een landschappelijk, groene aanleg van het gebied.”
Deze aanbevelingen werden door de architect gevolgd waardoor de aanvraag naar welstand positief kan beoordeeld worden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De eengezinswoningen zijn voldoende ruim en hebben een heldere planschikking. Deze voldoen aan de actuele woonkwaliteitseisen en kunnen bijgevolg gunstig geadviseerd worden.
De plannen bevatten tegenstrijdigheden omdat de scheimuur niet overal wordt uitgevoerd met een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Aangezien het dak voorzien is van een groendak kan afgeweken worden van een minimale opstand van 30 cm wanneer er tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed aanwezig is. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 10 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de nieuwbouw van 8 woningen. 8 woningen met parkeernorm 1,2 (conform BPA) : 8 x 1,2 = 9,6 afgerond 10 De werkelijke parkeerbehoefte is 10 |
De plannen voorzien in 10 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. Er wordt een collectieve ondergrondse parking gebouwd onder bouwveld W7 met 192 plaatsen. Deze parking zal ook gebruikt worden voor de bebouwing van W7 uit deze aanvraag. Voor vergunning 20202842 werden 91 van deze 192 parkeerplaatsen gereserveerd. Voor voorgaande vergunning werden 25 parkeerplaatsen gereserveerd. Er blijven 76 plaatsen beschikbaar voor deze en toekomstige bebouwing. Voor deze aanvraag moeten 10 parkeerplaatsen gereserveerd worden. In het dossier is een overzicht van de nodige parkeerplaatsen (parkeerboekhouding) van wijk 7 toegevoegd. |
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 10. Deze worden voorzien in de reeds vergunde ondergrondse parking. Dit aantal is toereikend |
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen. |
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing. |
Fietsvoorzieningen
Er moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden voor alle wooneenheden. Voor de 8 woningen met 3 slaapkamers wordt per woning een fietsenberging in de tuin ingericht voor 4 fietsen. De bergingen moeten overdekt en afgesloten zijn.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. Het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.
2. De gevels grenzend aan de openbare ruimte moeten minimaal 1,75 meter onder het straatpeil worden gefundeerd.
3. In geval een bronbemaling voorzien wordt, dient de exploitant de vergunning voor de bronbemaling te bekomen vóór de start van de werken.
4. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Lasten
Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.
De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast
De stedenbouwkundige lasten voor het volledige projectgebied Regatta werden vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst voorgelegd aan de gemeenteraad op 25 april 2006 (jaarnummer 1016), gewijzigd en/of aangevuld in een eerste en tweede addendum op deze overeenkomst, respectievelijk voorgelegd aan de gemeenteraad op 5 maart 2012 (jaarnummer 220) en op 30 mei 2016 (jaarnummer 301).
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 18 november 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 16 januari 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 15 juni 2023 |
Verslag GOA | 7 februari 2023 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren