Op datum van 15 oktober 2021 vroeg BraBo Architecten om het pand gelegen Rodestraat 37, district Antwerpen, op te nemen in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning.
De beoordeling van de aanvraag gebeurde aan de hand van volgende gegevens:
1. Bestaande juridische toestand
Geldende bestemmingsplannen:
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplan “RUP Binnenstad”, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplan ligt het goed in de volgende zone: artikel 1: Zone voor wonen (Wo).
Kadastrale gegevens:
Het pand, Rodestraat 37 district Antwerpen, met kadastrale ligging (afd. 2) sectie B 0 en (afd. 2) sectie B 1347 K is kadastraal gekend als een rijhuis. Volgens de kadastrale gegevens is het pand opgetrokken over twee bouwlagen zonder bewoonbare kelder en daklaag met vier zelfstandige woongelegenheden.
Voor dit pand werden de volgende relevante toelatingen verleend:
2.Bestaande feitelijke toestand
Omschrijving van de bestaande toestand:
Het pand betreft een rijwoning met twee bouwlagen deels onder een zadeldak en deels onder een plat dak en bestaat momenteel uit vijf kamers op de benedenverdieping, zes kamers op de eerste verdieping en één kamer en één studio in de schuine daklaag van het hoofdvolume.
Overtredingen:
Het pand werd gecontroleerd op 16 april 2019 en er werden overtredingen vastgesteld. Er werd een proces-verbaal van overtreding opgemaakt met nummer 11002_2019_9159_VPV. De vastgestelde overtreding omvat het wijzigen van het aantal wooneenheden van één naar zestien (studenten)kamers met kookgelegenheid zonder voorafgaande schriftelijke omgevingsvergunning.
In het proces-verbaal werd onder meer het volgende opgenomen:
De staat van de inrichting en de gebruikte materialen in het gebouw tonen aan dat de toestand al tientallen jaren dezelfde is. Op basis van een verklaring werd het tijdstip van deze feiten bepaald als zijnde aanwezig vanaf midden jaren tachtig.
Het voorwerp
De aanvraag betreft de vraag tot opname in het vergunningenregister van een constructie met de functie van wonen en dertien woonentiteiten.
De bewijsvoering
Volgens de kadastrale gegevens dateert de ingebruikneming van het gebouw van tussen 1900 en 1918.
Er werden voor dit pand goedgekeurde bouwplannen teruggevonden in het stedelijk archief. Het onderwerp van deze goedgekeurde toelatingen omvat het uitvoeren van interne verbouwingswerken aan het pand. Gelet op het onderwerp van deze goedgekeurde toelatingen, bevestigt deze dan ook dat de oprichting van dit pand dateert van vóór 1920. Uit deze goedgekeurde bouwplannen blijkt verder dat het pand door de jaren heen heringericht werd als een eengezinswoning met op de benedenverdieping een winkelruimte met een paskamer, een berging en een kantoorruimte.
Uit de bevolkingsgegevens blijkt dat in de meest relevante periode vóór de datum van de inwerkingtreding van het gewestplan Antwerpen op 9 november 1979, er slechts één gezin was ingeschreven op dit adres, en dat tot minstens 1993. De bewoning van het pand door slechts één gezin gedurende een lange periode, is dan ook bewezen.
Het gebruik van dit pand werd in de loop der jaren gewijzigd van een eengezinswoning met een handelsfunctie op de benedenverdieping (conform de toelating uit 1937) naar een meergezinswoning, opgedeeld in 12 kamers met eigen kookgelegenheid en een studio, zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning.
Als bewijs voor het opdelen van de woning in 12 kamers en een studio, voegt de aanvrager een schriftelijke verklaring toe aan zijn aanvraagdossier. Dit bewijsstuk is ondertekend door de huidige eigenaars van het pand. Deze personen verklaren schriftelijk eigenaar te zijn van het pand vanaf het jaar 1969 tot heden. Als bewijsstuk hiervoor worden twee pagina’s van de notariële aankoopakte van het pand toegevoegd aan het dossier. Uit deze notariële akte blijkt dat de eigenaren in het jaar 1969 het pand Rodestraat 37 aankochten.
De aangeleverde pagina’s uit de notariële akte bevatten echter geen informatie waaruit blijkt hoeveel woonentiteiten er toen aanwezig waren in het aangekochte pand. Deze notariële akte kan bijgevolg niet als voldoende bewijskrachtig worden beschouwd voor wat betreft het aantonen van het aantal vergund geachte woonentiteiten in het pand.
In de bijgevoegde schriftelijke verklaring door de eigenaars wordt meermaals verwezen naar renovatiewerken die zouden hebben plaatsgevonden in de jaren 1969-1970. Uit de verklaring van de eigenaar blijkt dat er in oorsprong 16 kamers in het pand aanwezig waren.
Dit aantal kamers wordt ondersteund door het in 2019 opgemaakte proces-verbaal.
De eigenaar verklaart verder dat het aantal kamers door de jaren heen varieerde door toedoen van onder meer een stengere regelgeving met betrekking tot woonkwaliteit, eisen van de brandweer, en dergelijke…
Gelet op het feit dat er in de huidige toestand slechts 12 kamers en één studio aanwezig zijn in het pand, bevestigt dat het aantal kamers sinds de opmaak van het proces verbaal in 2019 gewijzigd werd. Het wijzigen van het aantal woongelegenheden is een vergunningsplichtige stedenbouwkundige handeling.
Gezien de schriftelijke verklaring is afgelegd door de huidige eigenaars van het pand, hebben de getuigen direct voordeel bij de opname van deze 13 woonentiteiten. Hierdoor kan de verklaring niet als onpartijdig worden gezien en wordt deze niet als doorslaggevend bewijs meegenomen in de beoordeling. Daarenboven ondersteunen de opgevraagde bewoners- en kadastergegevens de aanwezigheid van 13 woonentiteiten in het pand niet.
De huidige indeling van het pand in 12 kamers met een kookgelegenheid en een studio op de bovenste verdieping wordt dan ook beoordeeld als onvoldoende bewezen, als zijnde ongewijzigd van vóór de inwerkingtreding van het gewestplan Antwerpen op 19 november 1979.
De huidige indeling van het pand in 12 kamers met een kookgelegenheid en een studio op de bovenste verdieping zal bijgevolg worden uitgesloten van opname in het vergunningenregister.
Uit de ingediende bouwplannen van de huidige toestand van het pand blijkt verder dat ten opzichte van de laatst afgeleverde toelating uit 1937, zowel het bouwvolume als de indeling van het pand op alle verdiepingen werd aangepast en uitgebreid. Ook aan de voorgevel van het pand werden vergunningsplichtige stedenbouwkundige handelingen uitgevoerd. Zo werd de toegangsdeur aan de linkerzijde omgevormd tot een raamopening. Gezien er geen concreet bewijs werd aangeleverd waaruit blijkt dat deze gevelwijziging werd voltooid vóór de inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen op 19 november 1979, zal dit gewijzigde deel van voorgevel uitgesloten worden van opname in het vergunningenregister.
In de bijgevoegde schriftelijke verklaring geeft de huidige eigenaar van het pand aan dat deze werken, met uitzondering van de geplaatste brandtrappen, werden uitgevoerd vóór of tijdens de renovatiewerken in de jaren 1969-1970.
Er wordt echter vastgesteld dat ten opzichte van de afgeleverde toelating uit 1937, de gelijkvloerse koer aan de rechterzijde werd omgevormd en uitgebreid met een sanitair gedeelte over twee bouwlagen. Het platte dak van deze uitbreiding werd voorzien van een lichtkoepel. Op de luchtfoto van 1974 is deze uitbreiding noch deze dakkoepel zichtbaar aanwezig. Er dient dan ook geoordeeld dat deze uitbreidingswerken niet werden uitgevoerd of voltooid tijdens de renovatiewerken in de jaren 1969-1970, maar later werden voltooid gezien zij niet zichtbaar zijn op de luchtfoto, genomen in het jaar 1974. Er werd binnen deze aanvraag geen concreet bewijs aangeleverd waaruit blijkt dat dit volume in zijn huidige toestand werd voltooid vóór de inwerkingtreding van het gewestplan Antwerpen op 19 november 1979. Bijgevolg zal dit bouwvolume uitgesloten worden van opname in het vergunningenregister.
Het links achteraan op de benedenverdieping toegelaten bouwvolume werd eveneens uitgebreid. De luchtfoto’s uit 1974 geven echter geen duidelijke weergave of deze uitbreiding toen reeds was voltooid. Er is daarenboven een discrepantie op de ingediende bouwplannen en foto’s aangaande dit bouwvolume. Op het ingediende gevelaanzicht (Gevel koer links (zicht 2)) en op het inplantingsplan is dit bouwvolume afgewerkt met een schuin dak. Op de door de aanvrager aangeleverde doorsnede (Snede D-D) en foto (Rodestraat 37 – nr_035) is dit bouwvolume afgewerkt met een plat dak. Het is bijgevolg onduidelijk wat het huidige concrete bouwvolume van deze constructie is.
Er werd geen concreet bewijs aangeleverd waaruit blijkt wat het concrete bouwvolume is van deze constructie en/of het volume in zijn huidige vorm werd voltooid vóór de inwerkingtreding van het gewestplan Antwerpen op 19 november 1979. Bijgevolg zal dit bouwvolume uitgesloten worden van opname in het vergunningenregister.
Verder levert de aanvrager een uitgebreide fotoreportage aan waarop zowel de voltooide uitbreidingswerken, de gewijzigde voorgevel en indeling van de woning in meerdere woonentiteiten, zichtbaar zijn. Aan de hand van de aangeleverde foto’s kan echter niet met zekerheid geoordeeld worden wanneer deze vergunningsplichtige stedenbouwkundige handelingen werden aangevat en voltooid.
De gemaakte fotoreportage levert bijgevolg geen concrete bewijsstukken aan, waaruit blijkt dat de uitgevoerde stedenbouwkundige handelingen hebben plaatsgevonden vóór de inwerkingtreding van het gewestplan Antwerpen op 19 november 1979.
Gezien de schriftelijke verklaring is afgelegd door de huidige eigenaar, hebben deze getuigen direct voordeel bij de opname van deze uitbreidingswerken. Hierdoor kan de verklaring niet als onpartijdig worden gezien en wordt deze niet als doorslaggevend bewijs meegenomen in de beoordeling.
De eigenaars verklaren tevens dat er vóór 1979 geen brandtrappen aanwezig waren tegen de buitengevels van het pand. Dit levert voldoende bewijs dat de huidige brandtrappen met bordes tegen de buitengevels van het pand dateren van na de eerste inwerkingtreding van het gewestplan Antwerpen. Bijgevolg zullen deze worden uitgesloten van opname in het vergunningenregister.
Voorgaande bewijst voldoende dat de huidige woonfunctie dateert van voor de inwerkingtreding van de Wet op Stedenbouw (22 april 1962).
Voorgaande bewijst onvoldoende dat het huidige bouwvolume en de huidige indeling van pand zijnde een meergezinswoning opgedeeld in 13 woonentiteiten, dateert van vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan Antwerpen op 9 november 1979. Het huidige bouwvolume en het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van één naar dertien zal dan ook worden uitgesloten van opname in het vergunningenregister.
Conclusie
Uit de bijgevoegde bewijsmaterialen blijkt dat de functie van wonen en één woonentiteit in aanmerking komt voor opname in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning met uitsluiting van (zoals in rood aangeduid op de bouwplannen):
Iedere constructie waarvan aangetoond is dat ze gebouwd werd voor 22 april 1962 ofwel tussen deze en voor de eerste invoering van het gewestplan Antwerpen (3 oktober 1979, van kracht 9 november 1979), dient te worden opgenomen in het vergunningenregister als “vergund geacht” in toepassing van artikel 5.1.3. §1 en §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening.
Regelgeving bevoegdheid
Het college is bevoegd in het kader van de opmaak van het vergunningenregister en de actieve onderzoeksplicht in toepassing van artikel 5.1.3 §1 en §2, en artikel 7.6.2. §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Het college neemt kennis van de opname van de constructie Rodestraat 37, district Antwerpen, inclusief de functie van wonen en één woonentiteit, in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning, met uitsluiting van het uitgebreide bouwvolume op de gelijkvloerse en eerste verdieping, de huidige indeling van het pand in 12 kamers met een kookgelegenheid en een studio op de bovenste verdieping van het hoofdvolume aan de straatzijde, de gewijzigde voorgevel van de woning, de geplaatste brandtrappen tegen de buitengevels van het pand, zoals in rood aangeduid op de bouwplannen.
Het college geeft opdracht aan:
Dienst | Taak |
SW/V/SV | Een duplicaat van deze beslissing te bezorgen aan het kadaster voor eventuele aanpassing van de kadastrale gegevens. |
SW/V/SV | Een duplicaat van deze beslissing te bezorgen aan maatschappelijke veiligheid/ stadstoezicht (MV/ST) voor eventueel verder gevolg. |
SW/V/SV | Een duplicaat van deze beslissing te bezorgen aan maatschappelijke veiligheid/ bestuurlijke handhaving (MV/ BH)voor eventueel verder gevolg. |
SW/V/SV | Een duplicaat van deze beslissing te bezorgen DL/huisnummering voor eventuele aanpassing van de gegevens. |