2023_CBS_01025 - Omgevingsvergunning - OMV_2022146588. Molenstraat 75. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

• 24/11/2006: toelating (3151#1231) voor het uitbreiden van een woonhuis met veranda.
• 29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/102608

Vergunde toestand 

• eengezinswoning met nevenfunctie kantoor;
• vier bouwlagen onder een zadeldak plus een aanbouw van één tot twee bouwlagen onder plat dak;
• gelijkvloerse koer links achteraan.

Bestaande toestand

• terras links achteraan op de eerste verdieping omgevormd tot veranda;
• gedeelte van veranda op de eerste verdieping, rechts achteraan toegevoegd aan het woonvolume, ingericht als keuken, bereikbaar via de veranda links;
• voorgevel in een witte cementering met buitenschrijnwerk in wit hout en de garagepoort in wit aluminium.

Nieuwe toestand

• supprimeren van de nevenfunctie kantoor;
• sloop van de gelijkvloerse eetkamer en de bovenliggende veranda in functie van een ruimere koer;
• omvorming van de keuken rechts achteraan op de eerste verdieping naar een dakterras;
• interne herinrichting;
• ongewijzigde voorgevel en scheimuren.

Inhoud van de aanvraag 

• supprimeren van de nevenfunctie kantoor; 
• slopen van een deel van de achterbouw;
• doorvoeren van interne constructieve werken; 
• de voorgevel en de zolderverdieping maken geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.  
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:
  • Artikel 27 Open ruimte: de uitgebreide koer van ca. 44 m² wordt niet maximaal onverhard en vergroend ingericht. Maximaal 20 m² mag verhard worden.
    

Sectorale regelgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
  (De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
• Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
  (De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
  Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid

De bestaande en vergunde functie als eengezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bestaande nevenfunctie in de vorm van kantoorruimte verdwijnt en geeft aanleiding om het bouwvolume te verkleinen. Een groot deel van de achterbouw wordt gesloopt. Op maaiveldniveau wordt hierdoor ter hoogte van de linkse perceelsgrens bijkomende open ruimte gecreëerd. Ter hoogte van de hoge opgaande scheimuur aan de rechterzijde van het perceel blijft een achterbouw behouden, die wordt ingericht met een gastenkamer.

Op de eerste verdieping worden alle volumes voorbij de hoofdbebouwing gesloopt. Er wordt een terras aangelegd op de gelijkvloerse achterbouw die in rechtstreekse verbinding staat met de keuken en de eetruimte.

Op de bovenliggende verdiepingen tot slot worden enkele beperkte ruimtelijke ingrepen voorzien met het oog op een beter intern ruimtegebruik.

De voorgestelde ingrepen zorgen voor een verlaging van de bebouwingsdensiteit op het perceel en zijn gunstig te adviseren door de positieve impact die ze hebben op de draagkracht van het perceel en de directe omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Hoewel de ontpitting op maaiveldniveau gunstig geadviseerd kan worden, wordt opgemerkt dat de open ruimte die hierdoor vrijkomt (totaal ca. 44 m²) niet onthard en groen aangeplant wordt. Dat is strijdig met artikel 27 van de bouwcode dat voorschrijft dat tuinen tot 60 m² voor maximaal 20 m² verhard mogen worden.

Om alsnog een vergunning te kunnen verlenen dient daarom als voorwaarde bij de vergunning opgenomen te worden dat de open ruimte dient aangelegd te worden in overeenstemming met artikel 27 van de bouwcode.

Verder kunnen de aangevraagde ingrepen gunstig geadviseerd worden. Ze verbeteren immers het gebruiksgenot van de woning door de creatie van kwalitatieve buitenruimtes en bijkomende lichttoetreding in de leefruimtes. Deze ingrepen hebben een positieve impact op de woonkwaliteit zonder hierbij hinder naar de omgeving te genereren. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Aangezien het pand is opgenomen op de inventaris onroerend erfgoed werd in het kader van de vergunningsaanvraag advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen: 

“Het betreft een burgerhuis in neoclassicistische stijl, eind 1865 voor eigen rekening ontworpen door Jean Baptiste Winders, en in 1866 opgetrokken. […] Architect Adolphe Van Coppernolle verbouwde het pand tot eigen praktijkwoning naar een ontwerp uit 1931, en voegde daartoe de twee rechter traveeën toe, met ruimte voor een garage en zijn architectenkantoor. […]

Met een gevelbreedte van oorspronkelijk drie en sinds 1931 vijf traveeën, omvat de rijwoning drie bouwlagen onder een zadeldak. De bepleisterde en beschilderde lijstgevel, met schijnvoegen op de begane grond, rust op een plint uit blauwe hardsteen. Geleed door de puilijst, beantwoordt de opstand aan een regelmatig ordonnantieschema, opgebouwd uit registers van rechthoekige muuropeningen, de bovenvensters met afgeronde bovenhoeken en geriemde omlijstingen. Een klassiek hoofdgestel met houten kroonlijst op klossen en tandlijst vormt de gevelbeëindiging. Sinds 1891 wordt de oorspronkelijke middenas geaccentueerd door een houten erker met consoles, waarvan de bekronende balkonborstwering in 1931 door Van Coppernolle werd vernieuwd; van deze ingreep dateren ook de kordonvormende lekdrempels en onderdorpels in de flankerende traveeën. De twee toegevoegde traveeën onderscheiden zich als risaliet van het oorspronkelijke volume, maar hebben verder dezelfde ordonnantie, met een garagepoort op de begane grond. Bewaarde houten inkomdeur en vensters; gietijzeren voetschraper.

De plattegrond van het oorspronkelijke volume beantwoordt aan de klassieke typologie van het burgerhuis, ontsloten door de zijdelings ingeplante inkom- en traphal. […]De begane grond omvat een suite van salon en eetkamer, met in een knik de veranda uit 1891. De bovenverdiepingen bestaan telkens uit een voor- en achterkamer. De uitbreiding uit 1931 biedt volgens de bouwplannen ruimte aan een garage en nieuwe keuken op de begane grond, en het architectenkantoor dat de eerste en tweede verdieping beslaat; een nieuwe badkamer werd ingericht in de achterkamer op de eerste verdieping van het hoofdvolume.

Men wenst het pand om te vormen tot een eengezinswoning en achteraan volume af te breken in functie van een grotere buitenruimte. De achtergevel wordt geïsoleerd. Op basis van de aangeleverde informatie blijft het buitenschrijnwerk in de voorgevel behouden. 

Intern worden een aantal beperkte verbouwingen doorgevoerd. Op niveau 1 wordt de muur tussen woonkamer en eetkamer verwijderd, ook ter hoogte van de trappenhal. Om de kamerstructuur leesbaar te houden wordt als voorwaarde opgelegd om te werken met portieken i.p.v. de volledige muur te verwijderen. 

We gaan uit van behoud van het historische buitenschrijnwerk in de voorgevel zoals op plan weergegeven. Indien kan aangetoond worden dat het schrijnwerk in slechte staat zou zijn, kan nieuw houten schrijnwerk naar bestaand model met dezelfde indeling en profilering als het bestaande schrijnwerk. Detailtekeningen moeten voor verder advies worden voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg.”

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt integraal bijgetreden. Er worden geen wijzigingen aan de voorgevel aangevraagd. De visuele inpasbaarheid blijft bijgevolg gegarandeerd.
De wijzigingen aan de achtergevel kunnen gunstig geadviseerd worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande toestand ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De verharding op de koer te beperken, conform artikel 27 van de bouwcode.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Op de eerste verdieping dient ter hoogte van de traphal, woonkamer en de eetruimte gewerkt te worden met portieken i.p.v. de volledige wand te verwijderen om de oorspronkelijke kamerstructuur zo veel mogelijk te behouden. 

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.