2023_CBS_01024 - Omgevingsvergunning - OMV_2022053321. Lange Slachterijstraat 82. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 03/12/1976: vergunning (18#82992) voor het verbouwen van een woonhuis.

Vergunde toestand

• functie:
  • eengezinswoning;
• bouwvolume:
  • hoekpand bestaand uit 3 bouwlagen met plat dak;  
  • kleine binnenkoer van circa 7,5 m² naast de traphal;
• gevelafwerking:
  • plint natuursteen;
  • muurtegels wit;
  • schrijnwerk aluminium;
  • poort naar inpandige garage.

Bestaande toestand

• bouwvolume:
  • gelijkvloerse verdieping dichtgebouwd.

Nieuwe toestand

• functie:  
  • eengezinswoning met zorgwoning;
• bouwvolume:
  • gelijkvloerse verdieping dichtgebouwd;
  • verkleinde lichtschacht op de eerste verdieping;
• gevelafwerking:
  • gelijkvloerse verdieping steenstrips rood-bruin;
  • eerste en tweede verdieping gevelpleister wit;
  • schrijnwerk aluminium zwart;
  • poort naar inpandige garage.

Inhoud van de aanvraag 

• inrichten van een zorgwoning;
• doorvoeren van interne constructieve werken.
• uitbreiden van het volume; 
• wijzigen van de scheimuur; 
• wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Er werden geen adviezen gevraagd.

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.) 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:
  • artikel 27 Open ruimte: Bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Deze 20 % dient zich te bevinden in de zone voor zij-, achtertuinen en binnenplaatsen. De totale grondoppervlakte van het perceel is bebouwd.

Sectorale regelgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
  (De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
• Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
  (De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
  Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande vergunde eengezinswoning blijft behouden en blijft verenigbaar met het woongebied volgens gewestplan. Een gedeelte van het gelijkvloers van de woning was vergund als vleesverwerkende bedrijvigheid (diepvriesruimte). Aangezien de oppervlakte van deze functie beperkt is (<100 m²), kan deze functie als een ondersteunende functie beschouwd worden.

Het gelijkvloers van het pand wordt ingericht als zorgwoning. Een zorgwoning wordt beschouwd als een tijdelijke situatie ondergeschikt aan de functie van eengezinswoning. De woning blijf een eengezinswoning en is verenigbaar met het woongebied volgens gewestplan.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De schaal en het ruimtegebruik zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. De oorspronkelijke koer op het gelijkvloers is in de bestaande toestand dichtgebouwd waardoor het perceel geen open ruimte meer heeft (bouwcode, artikel 27). Gezien het hier echter een hoekperceel betreft, minder dan 20 meter diep aan beide straatkanten en gezien er een inpandig terras wordt voorzien op de eerste verdieping, kan met toepassing van artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden toegestaan.

Op de eerste verdiepingen wordt het gedeelte onder het uitkragend deel op de tweede verdieping in de open schacht ook dichtgebouwd. Deze ingreep heeft geen impact op de licht- en luchttoetreding op het aanpalend pand in de Korte Lobroekstraat.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels worden meer opengewerkt ten opzichte van de bestaande vergunde toestand waardoor er een evenwichtiger geheel ontstaat tussen open en gesloten geveldelen. De gevels worden geïsoleerd. De gevels ter hoogte van het gelijkvloers worden afgewerkt met roodbruine steenstrip en de verdiepingen worden wit bepleisterd. De omliggende gebouwen langs de Korte Lobroekstraat kenmerken zich door bepleisterde gevels met een lage plint in natuursteen. De gevels langs de Lange Slachterijstraat bestaan veelal uit geglazuurde baksteen. Tegenover het pand bevinden zich een reeks van identieke arbeiderswoningen in rode baksteen. De combinatie van pleisterwerk en roodbruine tegels zouden kunnen begrepen worden als een compromis tussen deze materialen en kleuren. Anderzijds is de combinatie van deze materialen en kleuren binnen één gevel niet kenmerkend in de omgeving. In artikel 6 van de bouwcode wordt de interpretatie van het begrip harmonie verduidelijkt: “Er wordt overwegend gekeken naar de gebouwen langs dezelfde zijde van de straat.” In deze situatie is pleisterwerk dan het kenmerkende materiaal. Daarom wordt geadviseerd om de volledige gevel te bepleisteren en de steenstrips uit te sluiten uit de vergunning.

Verder moet er aandacht besteed worden aan een aantal ontwerpdetails, die als voorwaarde zullen worden opgelegd in de vergunning. Er moet gebruik worden gemaakt van hoekprofielen voor het pleisterwerk, die niet zichtbaar zijn na afwerking en er moet een plint voorzien worden in blauwe hardsteen of zichtbeton. De hoogte van de bestaande plint is maatgevend voor de nieuwe plint. Rekening houdend met het rooilijndecreet enerzijds en de beoogde verduurzaming van de woning anderzijds, wordt tevens opgelegd om het gevelpakket (isolatie en bepleistering) maximaal te voorzien, met een totale dikte van 14 cm ten opzichte van de gevellijn.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt een inpandig hoekterras gecreëerd op de eerste verdieping. Dit terras draagt veel meer bij tot het wooncomfort dan de oorspronkelijke koer op het gelijkvloers. Gezien het pand een hoekpand betreft met een beperkte perceelsoppervlakte zou de oorspronkelijke koer amper daglichttoetreding krijgen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande toestand ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De zorgwoning is een ondergeschikte wooneenheid aan de functie eengezinswoning. Indien de zorgfunctie stopt, dienen de ruimten van de zorgwoning terug ingericht worden in functie van de eengezinswoning.

2. De inrichting van de zorgwoning in de eengezinswoning kan geen aanleiding zijn om de woning na het zorgwonen op te delen in twee afzonderlijke wooneenheden.

3. Wanneer het zorgwonen stopt, moet de aanvrager dit melden aan de vergunningverlenende overheid.

4. Er moet een plint voorzien worden in blauwe hardsteen of zichtbeton. De hoogte van de bestaande plint is maatgevend voor de nieuwe plint.

5. De steenstrips worden uitgesloten uit de vergunning. De volledige gevel dient bepleisterd te worden, met uitzondering van de plint.

6. Er moet gebruik gemaakt worden van hoekprofielen voor het pleisterwerk, die niet zichtbaar zijn na afwerking.

7. De totale dikte van het gevelpakket (isolatie + afwerking) moet 14 centimeter uitspringen ten opzichte van het gevelvlak.

8. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Wegens een cyberaanval op de stad Antwerpen werd de bevraging van de aanpalers mogelijks geschaad en konden eventuele analoog ingediende bezwaarschriften niet meer worden verwerkt.