2023_CBS_01023 - Omgevingsvergunning - OMV_2022090982 - Lamorinièrestraat 149. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis 

• dossier ingetrokken tijdens beroepsprocedure bij de deputatie na een vergunning door het college (20211564)  op 13/08/2021 voor het verbouwen van een eengezinswoning naar meergezinswoning met expositieruimte (detailhandel) op de gelijkvloerse verdieping en met herinrichting van de private naar gemeenschappelijke tuin door het bouwen van 5 verblijfsaccommodaties en een sanitaire unit;
• 03/02/1937: toelating (18#6992) voor burelen in den hof;
• 13/01/1937: toelating (18#6786) voor het afbreken van een gebouw in den hof;
• 01/02/1918: toelating (1918#7473) voor binnenveranderingen;
• 09/11/1917: toelating (1917#7422) voor gedeeltelijke afbraak en herbouwing tuinmuur. 

Vergunde / Geacht vergunde toestand

• functie:
  • hoofdgebouw: eengezinswoning met een bruto vloeroppervlakte van circa 630 m²;
  • vrijstaand bijgebouw (linkerzijde perceel, ter hoogte van Lamorinièrestraat 147) met functie kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;
  • vrijstaand bijgebouw (rechterzijde perceel, achteraan) met functie atelier/berging;
• bouwvolume:
  • hoofdgebouw:
    • pand in gesloten bebouwing met 2 bouwlagen en souterrain onder hellend dak;
    • kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijke circa 10,3 en 16 m;
    • bouwdiepte hoofdvolume circa 11,5 m met ter hoogte van de souterrain, de gelijkvloerse en eerste verdieping uitbreidingen tot maximaal circa 22,7 m;
  • bijgebouw (kantoor, diensten en vrije beroepen):
    • 1 bouwlaag onder plat dak;
    • L-vormige voetafdruk;
    • kroonlijsthoogte circa 3 m;
  • bijgebouw (atelier/berging):
    • 1 bouwlaag onder hellend dak;
    • voetafdruk circa 22 m²;
  • open ruimte: private tuinzone met een totale oppervlakte van circa 1800 m²; 
• gevelafwerking hoofdgebouw niet gekend.

Bestaande toestand

• functie en bouwvolume ongewijzigd;
• doorgevoerde constructieve wijzigingen (interieur, dak en bijgebouw linkerzijde perceel);
• gevelafwerking hoofdgebouw:
  • wit bepleisterde gevel;
  • arduinen dorpels en plint;
  • wit houten buitenschrijnwerk;
  • de drie ramen in de dakkapellen werden dicht gemaakt met houten panelen. 

Nieuwe toestand

• functie:  
  • hoofdgebouw:
    • benedenverdieping en deel eerste verdieping: kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;
    • eerste verdieping: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 105 m² en een buitenruimte (dakterras) van circa 11,2 m²;
    • tweede verdieping: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 95 m² en een buitenruimte (dakterras) van circa 28 m²;
  • bestaande bijgebouwen (2 units) en nieuwe bijgebouw ‘revalidatie’:
    • kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;
    • onlosmakelijk verbonden met praktijkruimte hoofdgebouw;
  • vrijstaande bijgebouwen ‘cabin’ (5 units): verblijfsrecreatie;
• bouwvolume:
  • hoofdgebouw:
    • nieuwe dakkapel ter hoogte van de achtergevel;
    • bouwhoogte, -diepte en aantal bouwlagen ongewijzigd;
  • bestaande bijgebouwen (2 units) ongewijzigd;
  • losstaand bijgebouw ‘revalidatie’:
    • 1 bouwlaag onder plat dak;
    • voetafdruk circa 21 m²;
    • kroonlijsthoogte circa 3,25 m;
  • vrijstaande bijgebouwen ‘cabin’ (5 units):
    • 1 bouwlaag onder plat dak;
    • voetafdruk circa 21 m²;
    • bouwhoogte circa 3,7 m;
    • unit A, B, C en E op palen, variërende hoogte per unit;
  • gemeenschappelijke tuinzone in functie van de praktijkruimtes (kantoor, dienstverlening en vrije beroepen) en de verblijfsrecreatie;
• gevelafwerking hoofdgebouw:
  • buitenschrijnwerk in witte kleur naar oorspronkelijk model, materiaal niet gekend;
  • overige materialen en kleuren ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag 

• hoofdvolume:
  • opsplitsen van de eengezinswoning in een meergezinswoning met 2 wooneenheden en een gelijkvloerse functie kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;
  • uitbreiden van het bouwvolume door het voorzien van een dakkapel ter hoogte van de achtergevel;
  • voorzien van dakterrassen bij de wooneenheden;
  • wijzigen van de gevelafwerking;
  • doorvoeren van constructieve wijzigingen (intern, achtergevel en dak);
• bijgebouwen:
  • inrichten van de 2 bestaande bijgebouwen en het nieuwe bijgebouw ‘revalidatie’ als kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;
  • oprichten van 5 units ‘cabin’ die dienst doen als verblijfsrecreatie;
• tuinzone:
  • omvormen van de private tuin naar een gemeenschappelijke tuin;
  • herinrichten van de tuin met een nieuwe vijver, nieuwe bomen en extra verhardingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

 Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein. 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.) 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
  De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
   De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
  • artikel 14:
    De verhardingen in de tuin welke uitgeven op de praktijk- en revalidatieruimten moeten voldoen aan de voorschriften van dit artikel. Gezien er gewerkt wordt met natuurstenen verhardingen met variërende afmetingen is het in huidig ontwerp echter niet mogelijk een duidelijk leesbaar looppad te voorzien dat op alle punten voldoende breed is.
    Indien in de tuin ook niveauverschillen overbrugd worden zal ook rekening gehouden moeten worden met de bepalingen van artikel 18 tot en met 21. Deze opmerking heeft echter enkel betrekking op de delen van de tuin die onder het toepassingsgebied van de verordening vallen;
  • artikel 18:
    De verticale circulatie die een verbinding vormt tussen terras en tuin werd gewijzigd. Het niveauverschil wordt echter enkel overbrugd door een nieuwe trap. Er wordt geen bijkomende helling of lift voorzien.
    Het is niet duidelijk hoe groot het niveauverschil tussen het terras en de revalidatieruimte juist is. Deze moet overbrugd worden conform de voorschriften van dit artikel;
  • artikel 20:
    De nieuwe trap die een verbinding vormt tussen de tuin en het terras beschikt niet over een trapleuning conform de voorschriften van dit artikel;
  • artikel 22:
    Het is onduidelijk welke deuren nieuw voorzien worden ten opzichte van de vergunde toestand. Alle deuren die wijzigen zullen moeten voldoen aan de bepalingen van dit artikel;
  • artikel 24:
    Voor de toegangen tot het aangepast sanitair op de benedenverdieping, praktijkruimte 3, en de leeszaal werd onvoldoende ruimte voorzien om een vrije en vlakke draairuimte te voorzien;
  • artikel 29/2:
    Het is niet duidelijk of het sanitair in praktijkruimte 3 en bij de revalidatieruimte publiek toegankelijk zijn. Indien dit het geval is, zal minstens 1 aangepast toilet voorzien moeten worden conform de voorschriften van artikel 12, artikel 30, eerste lid, en artikel 31 inzonderheid 1° en 2°;
  • artikel 30:
    Het aangepast toilet bij de praktijkruimten beschikt niet over een minimale afmeting van 1,70 op 2,25 m. Bovendien zal deze ook moeten voldoen aan de bepalingen van artikel 12 en artikel 31, inzonderheid 1° en 2°. 

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
   (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
   De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • artikel 6 Harmonie en draagkracht: In de tuinzone worden paviljoenen geplaatst, die als verblijfsaccomodatie zullen functioneren. Dit is zowel qua bebouwing als functie geen kenmerkende programmering van een tuinzone.
  • artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: Bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of een volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 “Harmonie en draagkracht”. De inplanting van paviljoenen in de tuin is niet in harmonie met het referentiebeeld;
  • artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
    De fietsenstallingen voldoen niet aan inrichtingsprincipes;
  • artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
    Er worden geen autostalplaatsen voorzien;
  • artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
    De afvoerleidingen worden niet voorzien van toezichtsputten;
  • artikel 43 Septische putten:
    Er wordt geen septische put voorzien.

Sectorale regelgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
  (De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 
• Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
  (De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
  Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet een omvorming van een eengezinswoning naar twee appartementen en een praktijkruimte (ruimte voor vrije beroepen). In de tuinzone worden verblijfsunits aangelegd als nevenfunctie van de praktijk. De praktijkruimte en de bovengelegen woonfuncties zijn functioneel inpasbaar in de Lamorinièrestraat en de ruimere omgeving. In het kader van de aanvraag werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie. Dit advies is gunstig en laat zich als volgt lezen: “De aanvraag omvat de verbouwing van een bestaande woning naar een praktijkwoning met 2 bovenliggende woonentiteiten. In de ruime achterliggende tuin worden 5 verblijfsruimtes voorzien en nog enkele voorzieningen in functie van de praktijkwoning.

De activiteit kan het best omschreven worden als een medische praktijk in de ruime zin van het woord waaraan de verblijfsruimtes als ondergeschikte kleinschalige logies worden toegevoegd. Dit neemt echter niet weg dat de logiesfunctie wel moet aangemeld worden bij toerisme Vlaanderen.

De medische praktijk zal ook het beheer en ontvangst voorzien van de verblijfsfunctie.

Door de hele specifieke doelgroep, de inplanting in de ruimere omgeving en de kleinschaligheid kan voor het dossier een gunstig advies gegeven worden.”

Ook het advies van de stedelijke dienst Visit Antwerp laat zich gunstig lezen: “De hoofdfunctie is volgens de beschrijving eerder medisch gericht (revalidatieruimten, kabinetten) en de hotelfunctie is hieraan ondergeschikt. Sowieso moet er voor de hotelfunctie een vergunning/melding gebeuren op Vlaams niveau. De doelgroep die ze met hun project willen aanspreken is een aanvulling op de bestaande doelgroep die we op toeristisch niveau aantrekken en wordt als positief ervaren.” 

De adviezen van de stedelijke diensten Business en Innovatie en Visit Antwerp worden bijgetreden.
Er kan een positief advies gegeven worden voor de aangevraagde functies.  

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag bevat 2 grote onderdelen: 

• de handelingen, werken en wijzigingen aan het hoofdvolume aan de straatzijde; 
• de handelingen, werken en wijzigingen in de tuinzone. 

Betreffende de hoofdbebouwing wordt de bestaande en vergunde eengezinswoning omgevormd naar een meergezinswoning met twee appartementen en een gelijkvloerse praktijkruimte.
De praktijkruimte is toegankelijk via de gemeenschappelijke inkomhal en bedraagt ca. 170 m². Hierboven bevindt zich een éénslaapkamerappartement van 105 m² met aansluitende buitenruimte van ca. 11 m². Op de tweede verdieping wordt een éénslaapkamerappartement voorzien van 95 m² met een ruim dakterras (28 m²) dat bereikbaar is via de vernieuwde en verruimde dakkapel aan de achterzijde van het hellend dak. In de kelderverdieping worden tot slot fietsenbergingen, technische ruimtes, afvalbergingen en sanitair voorzien.

De inrichting van de appartementen is strijdig met artikel 23 van de bouwcode. Het appartement van 105 m² heeft namelijk geen ruime aaneengesloten buitenruimte van 15 m² en voldoet daarom niet aan de voorwaarden die gelden bij het opdelen van een eengezinswoning. Door de groenzone in de hoek van het terras te beperken, kan evenwel een ruim terras van 16 m² voorzien worden. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning geformuleerd zodoende de voorgestelde opdeling wel gunstig geadviseerd kan worden.

Naast de inrichting van de appartementen is ook de gelijkvloerse praktijkruimte aanvaardbaar in de omgeving en vormt het geheel geen overschrijding van de draagkracht van het perceel. Het volume blijft in grote mate ongewijzigd en blijft, ondanks de uitbreiding van de dakkapel en de verhoging van het aantal woonentiteiten, in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Hoewel de dakkapel beduidend breder is dan de dakkapellen in de omgeving (bouwcode, art. 6) wordt immers geoordeeld dat deze niet storend is. De dakkapel is afgestemd op de architectuur en schaal van het gebouw, is niet hinderlijk voor de naburige percelen en zorgt als toegang tot het dakterras voor een verhoging van de woonkwaliteit. 

In de tuinzone zijn 6 nieuwe gebouwen voorzien: vijf identieke cabines voor verblijfsaccommodatie en een nieuw bijgebouw dat als revalidatieruimte gebruikt zal worden. De cabines hebben een oppervlakte van 21 m² (ca. 6 m bij 3,5 m) en een aansluitend privéterras van 13,4 m². In elke cabine kunnen twee personen logeren. De cabines zijn voorzien van eigen sanitair en keuken. Ze worden op een hoogte geplaatst die varieert van 1 m tot 3,5 m.
Het revalidatiegebouw heeft eenzelfde afmeting als de cabines en bevindt zich op maaiveldniveau. 

Rondom de vijver en tussen de cabines worden waterdoorlaatbare verhardingen aangelegd als pad naar de cabines. Alle bestaande bomen blijven behouden. Er worden ook nieuwe bomen en heesters aangeplant.

Zowel de cabines en het paviljoen op zich (volumes) als de functie van verblijfsaccommodatie zijn niet kenmerkend voor de omgeving en daardoor strijdig met artikel 6 en 10 van de bouwcode. Echter kunnen deze alsnog gunstig geadviseerd worden. Gezien de uitzonderlijke grootte van de tuin en de ligging ervan, grenzend aan het pAkt-project wordt geoordeeld dat deze verenigbaar zijn met de plaatselijke goede ruimtelijke ordening en de draagkracht van de omgeving niet overschrijden. De geplande handelingen, werken en wijzigingen in de tuinzone kunnen positief geadviseerd worden.

De positionering van de cabines en de variërende hoogten houden voldoende rekening met de afstand tot de perceelsgrens en de hoogte van de tuinmuren. Op deze manier wordt inkijk in de omliggende percelen tot het minimum beperkt. 

Het bestaande en waardevolle groene karakter van de tuinzone wordt behouden en versterkt door nieuwe aanplantingen. De beperkte grootte en de plaatsing van de cabines zijn in harmonie met de natuurlijke omgeving van de tuinzone. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De voorgevel van het hoofdgebouw blijft aan de straatzijde visueel ongewijzigd. Het schrijnwerk wordt evenwel vervangen naar oorspronkelijk model en in de oorspronkelijke witte kleurstelling. De visuele inpasbaarheid in het straatbeeld blijft bijgevolg gegarandeerd.

De achtergevel van de hoofdbebouwing wordt wel gewijzigd. Ter hoogte van de eerste en tweede verdieping wordt nieuw, zwart, aluminium schijnwerk voorzien in vergrootte raamopeningen. Bij de dimensionering van de raamopeningen wordt voldoende rekening gehouden met de bestaande gevelopbouw waardoor deze wijzigingen aanvaardbaar zijn. De dakkapel wordt vernieuwd en voorzien in zwart aluminium plooiwerk dat aansluit bij het nieuwe schrijnwerk. Deze ingrepen zijn aanvaardbaar.

De materialisatie van de nieuwe gebouwen in de tuinzone tot slot tracht zich zo goed mogelijk in te passen in de natuurlijke omgeving. De gevelafwerking wordt voorzien in koperen panelen en fijn zwart aluminium schrijnwerk in combinatie met rustieke houten elementen voor de terrassen en de trappen. Deze materialisatie is duurzaam en hedendaags en past zich harmonieus in zijn omgeving in. De aanvraag kan op dit vlak positief geadviseerd worden. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is strijdig met de verordening inzake integrale toegankelijkheid. De specifieke strijdigheden werden eerder in het verslag reeds uitgebreid beschreven. Deze strijdigheden vallen uiteen in drie belangrijke punten: de toegankelijkheid van de functies in de tuin, het aangepaste sanitair en de deuren.
Alle zones die deel uitmaken van de praktijk- en revalidatieruimtes, moeten voldoen aan de bepalingen uit de verordening toegankelijkheid. Ook in de tuinzone worden praktijk- en revalidatieruimtes voorzien. Deze zijn echter niet toegankelijk. Zo zijn de toegangspaden niet in overeenstemming met artikel 14, worden de niveauverschillen niet opgevangen door een lift of helling zoals beschreven in artikel 18 en heeft de trap geen leuningen conform artikel 20.
Om alsnog een vergunning te kunnen verlenen wordt als voorwaarde bij de vergunning geformuleerd dat ook de functies in de tuin, onderdeel van de praktijk, voorzien moeten worden conform de verordening toegankelijkheid.

Er worden ook voorwaarden geformuleerd die de conformiteit van de deuren en het aangepast sanitair met de verordening toegankelijkheid moeten garanderen aangezien de plannen verschillende strijdigheden tonen. 

Verder wordt opgemerkt dat de riolering niet conform de bepalingen uit de bouwcode voorzien wordt. Zo worden er geen septische put en geen toegangsputten voorzien. Er worden voorwaarden bij de vergunning geformuleerd om alsnog een vergunning te kunnen verlenen. 

In het kader van de vergunningsaanvraag werd de stedelijke Groendienst om advies gevraagd. De voorwaarden uit hun voorwaardelijk gunstig advies worden overgenomen als voorwaarden van de vergunning. 

Tot slot werd ook advies gevraagd aan de stedelijke dienst Milieu. Dit advies laat zich als volgt lezen: “In de aanvraag is sprake van één grote multifunctionele ruimte voor ‘kunst, yoga, workshops, health retreats’ op de gelijkvloerse verdieping. De exploitatie van een dergelijk flexibel in te vullen ruimte kan aanleiding geven tot hinder die de normale burenhinder overschrijdt. Het is onduidelijk maar zeker niet ondenkbaar dat de geplande activiteiten zich ook zullen ontplooien in het tuingedeelte. Ook dit zal mogelijk voor geluidshinder zorgen voor de omwonenden. De vijf cabines in de tuin voor verblijfsrecreatie vormen eveneens een reëel risico op overlast naar de omwonenden. Uit de plannen of het dossier blijkt niet hoe/door wie enige vorm van toezicht op de gasten gehouden zal worden. 

Het project zou geen gebruik maken van fossiele brandstoffen. Echter wordt nergens vermeld hoe wel zal voldaan worden aan de warmtevraag. Mogelijk wordt/worden één of enkele warmtepompen geïnstalleerd, dewelke zeer waarschijnlijk  een ingedeelde inrichting of activiteit is/zijn (gemengd dossier noodzakelijk).” 

Dit advies wordt gedeeltelijk bijgetreden. De vermelding dat het project geen gebruik zou maken van fossiele brandstoffen impliceert in vele gevallen een ingedeelde inrichting of activiteit. Daarom wordt als voorwaarde bij de vergunning opgenomen dat eventuele vergunnings- of meldingsplichtige inrichtingen of activiteiten voor de start der werken, aangevraagd moeten worden.

Wat betreft de opmerkingen over de potentiële geluidshinder wordt geoordeeld dat dit gaat om niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er wordt voldoende afstand gehouden ten opzichte van de perceelsgrenzen en er wordt rekening gehouden met de hoogte van de omliggende tuinmuren. Hierdoor wordt geen hinder naar omwonenden gegenereerd. Bijkomend wordt opgemerkt dat de tuin wordt voorzien van bijkomend groen, zowel langs de perceelsgrenzen als rond de cabines. Dit zal mogelijke hinder verzachten. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Fietsvoorzieningen

Voor de bijkomende wooneenheid moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden:

• 1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2 

Voor de medische praktijk moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden voor het personeel en een viertal fietsparkeerplaatsen voor bezoekers. Ook voor de verblijfsaccommodatie is het wenselijk om een fietsstalplaats te voorzien voor het personeel.

Er moeten 5 fietsstalplaatsen voorzien worden en een aantal fietsparkeerplaatsen voor bezoekers. 

Er worden 2 fietsbergruimten voorzien, 1 voor de appartementen en 1 voor de medische praktijk. 

In het totaal zijn er 18 fietsstalplaatsen waarvan er 14 in een ophangsysteem voorzien worden.

Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet er een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn, dat is hier niet het geval. Als voorwaarde bij de vergunning wordt opgelegd dat de grootste fietsenberging anders dient ingericht te worden waardoor er minstens 5 fietsen gestald kunnen worden volgens de principes uit de bouwcode. 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De groenzone op het terras van de eerste verdieping dient bij de toegankelijke zone van het terras gevoegd te worden zodat de totale oppervlakte van het terras meer dan 15 m² bedraagt.

2. De functies in de tuin die een onderdeel vormen van de praktijkruimtes in de voorbouw, moeten volledig conform zijn met de bepalingen uit de gewestelijke verordening inzake integrale toegankelijkheid.

3.  Alle nieuwe deuren die onderworpen zijn aan de gewestelijke verordening inzake integrale toegankelijkheid, dienen voorzien te worden conform de bepalingen uit deze verordening.

4. Het aangepaste sanitair bij de praktijkruimte dient voorzien te worden conform de bepalingen uit de gewestelijke verordening inzake integrale toegankelijkheid.

5. De afvoerleidingen dienen voorzien te worden van toezichtsputten zoals voorgeschreven in artikel 41 van de bouwcode.

6. Er dient een septische put voorzien te worden zoals voorgeschreven in artikel 43 van de bouwcode.

7. Eventuele vergunningsplichtige of meldingsplichtige inrichtingen of activiteiten (warmtepompen, koelinstallaties,...) dienen voor de start der werken, aangevraagd te worden.

8. De grootste fietsenberging in de kelder dient ingericht te worden zodoende er minstens 5 fietsen gestald kunnen worden volgens de principes van artikel 29 van de bouwcode.

9. Onderstaande voorwaarden dienen in acht genomen te worden bij de werken in de tuinzone:

• Bij een te behouden boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:
  In het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur errond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom onaanvaardbaar beschadigd worden, noch nu, noch in de toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:
  • Het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom;
  • Graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale wortelpakket moet verwijderd worden;
  • Het bestaande doorwortelbaar volume van de bomen te verminderen;
  • De boom drastisch te snoeien. (D.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8 cm).
• Als er werken (zowel bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels, als stam, als kroon moeten beschermd worden. Afhankelijk van de ruimte rond de boom en de opdracht zijn er globaal gezien twee mogelijkheden:
  • Er is voldoende ruimte om de boom, inclusief de volledige wortelzone volledig af te sluiten en er moeten in die zone geen werken uitgevoerd worden: dan moeten er werfhekkens geplaatst worden die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of andere reden niet kan, moet men ervan uitgaan dat de wortelzone bij niet-zuilvormige bomen even groot is als de diameter van de kroonprojectie + 2 m. Bij zuilvormige bomen is de straal van de wortelzone gelijk aan 12 x de diameter van de stam op 1,00 m hoogte. In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren. (Niet graven, niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, …)
  • Er is onvoldoende ruimte om de boom, incl. volledige wortelzone, volledig af te sluiten, of er dienen werken uitgevoerd te worden in die zone: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat genomen worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt/bewerkt worden zonder dat er schade berokkend wordt. Enkele voorbeelden van maatregelen zijn:
    • Het gebruiken van rijplaten om bodemverdichting door machines te voorkomen. Het type rijplaat (staal of kunststof) moet afgestemd zijn op de belasting.
    • Het stockeren enkel voorbehouden voor licht materieel, op rijplaten.
    • Het voorzien van een beluchtings- en bevloeiingssysteem onder de rijplaten voor een werfweg of stockageplaats als deze langer dan drie weken in een groot deel (meer dan 20 %) van de wortelzone komt te liggen.  
    • Het handmatig uitvoeren van graafwerken tot op minstens 1 m uit de stam. Verderop mag een machine ingezet worden, maar er moet begeleiding zijn van handwerk. 
    • Het afkasten van de stam, incl. de bredere stamvoet, indien er regulier verkeer zal zijn langs de boom. Tussen de boom en de afkasting moet een schokdemper, zoals bijv. autobanden of een drainagebuis, worden voorzien. 
    • Het preventief snoeien van lichte takken (diameter kleiner dan 8 cm) om aanrijschade te voorkomen. Het snoeien wordt bij voorkeur uitgevoerd door een gecertificeerd boomverzorger.
    • Het afbakenen van dikke (diameter groter dan 8 cm) laaghangende takken om te voorkomen dat er aanrijschade veroorzaakt wordt.
  • Enkele beschermingsmaatregelen moeten altijd genomen worden, zowel voor bomen die geheel zijn afgesloten als die gedeeltelijk zijn afgesloten.
  • Het geven van water aan alle bomen die in de invloedssfeer van een droogzuiging staan (dus mogelijks ook de bomen van een naburige eigendom) om uitdroging van de wortelzone te voorkomen, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is. 
  • Het voorzien van een voldoende hoge bouwkraan om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen. Als de kraan ronddraait met een last eraan, mag niets de top van een boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of …
  • Het is aangewezen, zeker voor complexe werven, om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen. 
  • Bij het aanplanten van een nieuwe boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:
    • Voor elke straatboom moet er voldoende ondergrondse volume worden voorzien volgens het bomenplan 2.0.
    • Het aspect duurzaamheid moet nagestreefd worden. 
    • Voor de nieuwe boom moet een groeiplaats voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft om zijn natuurlijke grootte en leeftijd te kunnen halen, en waar er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte. 
    • Duurzame vergroening kan verder gerealiseerd worden door middel van waterdoorlatende verharding, gevelgroen en lokale infiltratie van hemelwater (bijvoorbeeld door koppeling van de regenwaterafvoer van daken op plantvakken).

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van: 1. de gemeentelijke projecten; 2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Bespreking van de bezwaren

1. Geluidsoverlast: Het bezwaar tegen geluidsoverlast door de plaatsing van nieuwe cabines in de tuinzone. Deze cabines zullen als verblijfsaccommodaties gebruikt worden waardoor deze 7 op 7 en 24 op 24 gebruikt worden door bezoekers en personeel. De bezwaarindieners vrezen voor overlast ingevolge het gebruik van de tuin en de units.
   Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het bezwaar omtrent geluidsoverlast betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen. Er wordt voldoende afstand gehouden ten opzichte van de perceelsgrenzen en er wordt rekening gehouden met de hoogte van de omliggende tuinmuren. Hierdoor wordt mogelijke hinder naar omwonenden zoveel als mogelijk beperkt. Opgemerkt wordt dat de tuin wordt voorzien van bijkomend groen, zowel langs de perceelsgrenzen als rond de cabines. Dit zal mogelijke hinder bijkomend mitigeren. 

2. Bezoekersparkeren: Bezwaarindieners merken op dat het project geen bezoekersparkeerplaatsen voorziet.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De stedelijke dienst Mobiliteit adviseerde deze aanvraag voorwaardelijk gunstig. Ze hebben geen bezwaar tegen het niet voorzien van parkeerplaatsen. Wel zal er een parkeerretributie toegepast worden voor de 5 ontbrekende plaatsen. Deze zal op termijn door de stad gebruikt worden om buurtparkings te realiseren. Het smalle perceel met grote erfgoedwaarde laat niet toe om parkeerplaatsen te voorzien en de bijkomende parkeerdruk is beperkt.

3. Verkeersoverlast en Verkeersonveiligheid: Het bezwaar tegen bijkomend verkeer. Het parkeerprobleem dat vandaag reeds voorhanden is, zal bijkomend belast worden.
   Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De stedelijke dienst Mobiliteit heeft een voorwaardelijk gunstig advies gegeven voor deze aanvraag. Zij hebben daarbij geen bezwaar geuit op mogelijke bijkomende parkeerdruk en de bijkomende verkeersbewegingen. Er wordt dan ook vanuit gegaan dat deze beperkt zijn. Mede ook door de nabijheid van het OV-knooppunt.

3. Fietsstalplaatsen: Het bezwaar dat voor de bijkomende woonentiteiten en de nieuwe functies geen fietsstalplaatsen voorzien worden.
   Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Er worden voldoende fietsstalplaatsen voorzien in de kelder. In navolging van het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit wordt in voorwaarden opgelegd dat de voorziene plaatsen ingericht moeten worden conform de voorschriften in de bouwcode.
    
4. Densiteit: Het bezwaar dat voorliggende aanvraag niet verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening omwille van de schaal (nieuwe cabines worden voorzien op een hoogte van 3 tot 6,5m boven het maaiveld), de beoogde densiteit (niet voldoende afstand ten aanzien van de perceelsgrenzen) en het ruimtegebruik (in de tuinzone wordt aanzienlijk meer bebouwing en verharding voorzien) zonder enige vorm van compensatie naar de omwonenden. 

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Er wordt door de gemeentelijke omgevingsambtenaar geoordeeld dat de draagkracht van het perceel niet overschreden wordt door voorgesteld project. Er wordt voldoende afstand gehouden ten opzichte van de perceelsgrenzen en er wordt rekening gehouden met de hoogte van de omliggende tuinmuren. Hierdoor wordt geen hinder naar omwonenden gegenereerd. De verhardingen zijn beperkt en de paden worden voor het voornaamste deel in waterdoorlaatbare natuurlijke materialen voorzien.

6. Visueel-vormelijke aspecten en harmonie: Het bezwaar dat de architecturale uitwerking van het project niet harmonieert met de kenmerkende, historische bebouwing in de omgeving. De inplanting en de bouwhoogtes van de cabines in de tuin, wijken af van de bouwhoogtes in de omgeving. Het aangevraagde is in geen geval in overeenstemming met het referentiebeeld. De constructies van de cabines in de tuinzone komen nergens voor in de tuinen van de omliggende woningen die het referentiebeeld uitmaken. De nieuw geplaatste dakkapel staat niet in verhouding met de oppervlakte van het dak en zal de volledige breedte van het dak innemen. Dit komt in de omgeving niet voor. 
   Beoordeling: Het bezwaar dat voorliggend ontwerp strijdig is met artikel 6 en 10 van de bouwcode is gegrond. Het is inderdaad correct dat het project afwijkt van het referentiebeeld in de omgeving omwille van materiaalgebruik en inplanting. Er dient echter opgemerkt te worden dat een verscheidenheid aan typologieën, stijlperiodes en schaal ook eigen is aan de stedelijke context en de omgeving. Hetzelfde kan gesteld worden voor de dimensionering en de materialisatie van de dakkapel. Bij de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening wordt door de omgevingsambtenaar geoordeeld dat de aanvraag dan wel afwijkt op artikel 6 en 10 maar deze afwijking de goede ruimtelijke ordening en de daarbij horende draagkracht van de omgeving niet in het gedrang brengt. Een afwijking op de geldende artikels wordt dan ook gunstig geadviseerd. 

7. Verlies van Privacy: Het bezwaar tegen verlies van privacy door de plaatsing van de cabines op verschillende hoogtes van 3m tot 6,5m en op te korte afstanden van de perceelsgrenzen.
   Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet volledig kan tegenhouden. Dit staat goed nabuurschap niet in de weg. Voor de specifieke woning is van inkijk geen sprake. De afstand tussen woning en project is conform het Burgerlijk Wetboek. Bijkomend wordt opgemerkt dat de cabines geen permanent verblijf kennen. Het bezwaar is ongegrond.

8. Opdeling van een te beschermen eengezinswoning: Het bezwaar dat voorliggende dossier strijdig is met artikel 23 van de bouwcode dat voorschrijft dat na de opsplitsing van de woning minimum één zelfstandige woning met een netto-vloeroppervlakte van 100 m² moet overblijven met een aansluitende buitenruimte van 15m².
   Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De netto oppervlakte van het appartement op de 1^ste verdieping bedraagt 105 m² (opmeting door stedelijke administratie) met een aansluitende buitenruimte van ruim 11 m². Het bovenliggend appartement heeft een oppervlakte van 95 m² en een ruime buitenruimte van 28 m². Het klopt dat de aanvraag strijdig is met artikel 23. Daarom wordt als voorwaarde bij de vergunning geformuleerd dat het terras op de eerste verdieping gemaximaliseerd moet worden door het supprimeren van de ontoegankelijke groenzone. Hierdoor ontstaat een buitenruimte van 16 m² waardoor de aanvraag in overeenstemming is met bouwcode, artikel 23.

8. De inhoud van de aanvraag is onduidelijk: Het bezwaar dat de inhoud van de aanvraag niet duidelijk is en dat de verschillende dossierstukken in het aanvraagdossier elkaar tegenspreken.
   Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier. In voorliggend verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar wordt de inhoud van de aanvraag duidelijk geformuleerd.