2023_CBS_01881 - Omgevingsvergunning - OMV_2022140878. Laar 9D. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/02/2022: vergunning (OMV_2021137876) voor het slopen van 2 bijgebouwen en het oprichten van een meergezinswoning en 2 eengezinswoningen;

Vergunde toestand  

-          functie:

• 2 gekoppelde halfopen eengezinswoningen achteraan het terrein, parallel met de straat;
• meergezinswoning met 2 woongelegenheden aan de rechterzijde, achter de schuur,  haaks op de straat;
• met betrekking tot de wooneenheden in de meergezinswoning zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 1 twee-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 123 m²;
  • 1 drie-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 180 m².

-          bouwvolume:

• de gebouwen hebben 1 bouwlaag met zadeldak en dakkapellen; 
• de gebouwen hebben een bouwdiepte van circa 9,50 meter;
• de kroonlijsthoogte van de gebouwen is circa 4,20 meter en de nokhoogte is circa 9 meter;
• de kroonlijsthoogte van de dakkapellen is circa 6,10 meter
• de 2 eengezinswoningen hebben een eigen tuin en de 2 appartementen hebben terrassen;
• daarnaast is er ook een gemeenschappelijke erf.

-          gevelafwerking:

• de gevels zijn opgetrokken in lichtkleurige gevelsteen en donkergrijs pannendak;
• het buitenschrijnwerk is uitgevoerd in  zwart aluminium. De verdeling van de ramen is door middel van glasroeden;
• de garagepoorten zijn eveneens uitgevoerd in zwarte aluminium.

Bestaande toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 1 woongelegenheid en een kinépraktijk;
• het gelijkvloers appartement wordt verbouwd tot een kinépraktijk. Het drie-slaapkamerappartement op de eerste verdieping blijft behouden;
• de 2 garages rechts worden uitgebreid tot 3;
• het appartement en de garages links worden verbouwd tot kinépraktijk;
• in functie van de kinépraktijk wordt de buitenaanleg en de parkeerplaatsen aangepast:
  • 3 parkeerplaatsen in het gebouw;
  • 1 parkeerplaats in de schuur;
  • 4 parkeerplaatsen buiten aan het gebouw.

Nieuwe toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 1 woongelegenheid en een kinépraktijk;
• het gelijkvloers appartement wordt verbouwd tot een kinépraktijk. Het drie-slaapkamerappartement op de eerste verdieping blijft behouden;
• de 2 garages rechts worden uitgebreid tot 3;
• het appartement en de garages links worden verbouwd tot kinépraktijk;
• in functie van de kinépraktijk wordt de buitenaanleg en de parkeerplaatsen aangepast:
  • 3 parkeerplaatsen in het gebouw;
  • 1 parkeerplaats in de schuur;
  • 4 parkeerplaatsen buiten aan het gebouw.

-          bouwvolume:

• in overeenstemming met de laatst vergunde toestand.

-          gevelafwerking:

• in overeenstemming met de laatst vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van het gelijkvloers appartement tot een kinépraktijk;

-          heraanleggen van de parkeerplaatsen en de buitenaanleg. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is strijdig met volgende bepalingen van de bouwcode:

• artikel 27 – Open ruimte: het totaal aan verharde oppervlakte van wat initieel de achtertuinzone in het deel woongebied is (± 3.375 m²) mag voor maximaal 1/3de verhard worden (= ± 1.125 m²) – het totaal aan verharding dat hier wordt voorzien/behouden (tuinpaadjes, terrassen, gebouwen, …) bedraagt ongeveer 1.260 m² en overschrijdt dus het gestelde maximum.

-           

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er dient te worden vastgesteld dat de aanvraag afwijkt ten aanzien van de bepalingen inzake maximale verharding in de tuinzone: in deze wordt ruim 1.200 m² verhard, terwijl dit in se maximaal iets meer dan 1.100 m² zou mogen zijn. Gelet echter op de niet buitensporige afwijking (11 %), de totale omvang van het gehele terrein (waarvan het achterste deel bovendien inzake verharding grotendeels wordt gevrijwaard omwille van zijn ligging in agrarisch gebied) en het feit dat in de nieuw ontworpen buitenruimte zo hard mogelijk is ingezet op een minimale bedekking, kan betreffende onregelmatigheid vanuit ruimtelijk oogpunt worden aanvaard en er wordt dan ook geadviseerd betreffende afwijking als dusdanig te bekrachtigen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet louter het omvormen van een vergund appartement tot kiné-praktijk en het wijzigen van de buitenaanleg van een vergund woonproject en gelet op de ligging van laatstgenoemde in een meer dan voldoende ontwikkeld woongebied, is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De vergunde volumetrie van de gebouwen blijft ongewijzigd waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik dan ook eenduidig gunstig blijft.

Visueel-vormelijke elementen

Ondanks het feit dat 1 van de gevels van betreffend gebouw ingrijpend wordt aangepast, blijft het gebruik inzake materialisatie eenduidig behouden zoals in de afgeleverde vergunning werd opgenomen, waardoor ook het advies voor dit deelaspect van de aanvraag zonder meer gunstig blijft.

Cultuurhistorische aspecten

De gebouwen die onderwerp uitmaken van de aanvraag zijn gesitueerd op de site van het erfgoedobject “Hoeve Matthijsen” en er werd dientengevolge advies ingewonnen bij de bevoegde dienst Monumentenzorg. Betreffend advies luidt als volgt:

De aanvraag heeft betrekking op de historische site ‘Hoeve Matthijsen’, opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. De aangevraagde werken betreffen de omvorming qua inrichting van een deel van een nog op te trekken nieuwe constructie tot kinépraktijk, met bovenliggend appartement. De uit te voeren werken hebben geen impact op de nog resterende erfgoedwaarde op de site. Vanuit oogpunt monumentenzorg is er daarom geen bezwaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.