2023_CBS_01878 - Omgevingsvergunning - OMV_2022102881. Bist 81. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/06/1957: toelating (802#7249) voor veranderingswerken;

-          11/04/1936: toelating (802#3704) voor het veranderen van een achtergevel;

-          20/02/1934: toelating (802#3371) voor veranderingswerken.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• 2 woningen, elk in halfopen bebouwing;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder mansardedak;
• rechthoekig hoofdvolume van 10,50 op 14 m;
• gelijkvloerse aanbouw vooraan, met licht hellend dak over de volledige voorgevelbreedte, met een diepte van 2,50 m; 
• trap aan rechterzijde, als verbinding tussen tuin en gelijkvloerse bouwlaag en tussen gelijkvloers en 1ste verdieping;

-          gevelafwerking:

• rode papensteen;
• rode leipannen op hellend dak vooraan;

-          inrichting:

• verscheidene bijgebouwen (waaronder carport en berging) tegen de perceelgrenzen achteraan, waarvan een deel bereikbaar is langsheen een servitudeweg rechts van het perceel.

Bestaande (en dus te regulariseren) & gewenste toestand

-          conform vergund geachte toestand, afgezien van:

• aan rechterzijde verwijderde trap;
• toegevoegde gelijkvloerse aanbouw aan linkerzijde achteraan, van 4,50 op 3 m;
• toegevoegd overdekt terras en buitentoilet aan rechterzijde achteraan (gelijkvloerse bouwlaag);
• nieuw voorzien zwart kunststof schrijnwerk in voorgevel van linkerdeel en zwartgeschilderd houten schrijnwerk in voorgevel van rechterdeel.

Inhoud van de aanvraag

-          het regulariseren van de omvorming naar 2 individuele eengezinswoningen (van een voorheen vermoede hotelfunctie), dit mede op basis van het vermoeden van vergunning;

-          het regulariseren van de uitbreidingen van het gelijkvloerse bouwvolume, zowel aan linker- als aan rechterzijde; 

-          het regulariseren van het wijzigen van de voorgevel en van het doorvoeren van interne constructieve werken. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Mariaburg, goedgekeurd op 26 februari 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 2: zone voor wonen - woonpark (wo2).

(Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          2.2 – Inrichting: Tuin: er is een oprit aangelegd ten behoeve van het linkerpand, zonder dat evenwel een vergunde inpandige garage of dergelijke aanwezig is.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 – Minimale hoogte van ruimten: de ruimtes onder het mansardedak beschikken over onvoldoende hoogte om als verblijfsruimtes te dienen;
• artikel 24 – Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: zowel de hobbyruimte in het linkerpand (verdieping 3) als een deel van de slaapkamers in het rechterpand beschikken over onvoldoende rechtstreekse lichtinval (= minder dan 10 % van de vloeroppervlakte aan lichtdoorlatende glasoppervlakte).
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften 

De aanvraag vertoont een aantal strijdigheden met de geldende voorschriften, voornamelijk inzake lichtinval en plafondhoogte en aangaande verharding in de tuinzone.

Zo zijn een aantal lokalen onvoldoende hoog en verkrijgen sommige ruimtes onvoldoende natuurlijk licht; echter blijkt dat voor beide aspecten de afwijking enerzijds beperkt is en dat zij anderzijds het gevolg is van een reeds lang bestaande toestand. De te geringe plafondhoogte is gesitueerd in de mansarde-verdieping, een type van bouwlaag die historisch gezien wel degelijk werd gebruikt om in te leven, en de onregelmatigheid in glasoppervlakte blijkt minder dan 5 % te bedragen.

Aanvullend kan het feit dat uit het advies van de dienst “Vermoeden van vergunning” blijkt dat er reeds ruime tijd sprake was van 2 afzonderlijke woningen, tot de conclusie leiden dat beide woningen over op zijn minst een stalplaats voor minimaal 1 voertuig zouden kunnen beschikken; in het geval van de linker woning wordt dit beperkt voorzien (in waterdoorlatend materiaal) in de voortuinzone, waardoor ook hier blijkt dat de onregelmatigheid gering en te verantwoorden is.

Er wordt dan ook geadviseerd betreffende afwijkingen als dusdanig te bekrachtigen.

Functionele inpasbaarheid 

De aanvraag voorziet louter het regulariseren van de omvorming naar 2 afzonderlijke eengezinswoningen en van een aantal reeds uitgevoerde, doch vergunningsplichtige, werken. Gelet op de verenigbaarheid van vermelde functie met de specifieke bestemmingsvoorschriften van het van kracht zijnde uitvoeringsplan (“Mariaburg”) en het gunstige advies vanwege de dienst “Vermoeden van vergunning” (hetwelk de opdeling in 2 woningen als bewezen acht op basis van de kadastrale bewonersgegevens), is er in deze dan ook zonder meer sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid 

Er worden geen wijzigingen voorzien aan de vergund geachte volumetrie van de gebouwen waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik dan ook zonder meer gunstig is.

Visueel-vormelijke elementen 

De te regulariseren materialisatie, namelijk zwart schrijnwerk (enerzijds in kunststof, anderzijds in geschilderd hout), is zonder meer visueel in harmonie te benoemen in het totale gevelgeheel van beide gebouwen en is bovendien reeds voorkomend in de onmiddellijke omgeving.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg eenduidig gunstig.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte) 

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van twee eengezinswoningen waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande toestand ongewijzigd blijven. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche van het openbare onderzoek werd aangebracht op een boompje dat zich in de voortuin bevindt, bij benadering gesitueerd op zo'n 1,50 à 1,70 m verwijderd van de rooilijn/het openbare domein - op die wijze is er niet voldaan aan de vormvereisten van de procedure, dit aangezien derden op deze manier niet bij machte zijn de tekst eenduidig te kunnen lezen, zonder hiervoor toestemming te hebben voor het betreden van privéterrein.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten