2023_CBS_01872 - Omgevingsvergunning - OMV_2022139012. Jodenstraat 26. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/10/2022: weigering (OMV_2022053113) voor het vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 3 naar 4 - (geweigerd door college en deputatie);

-          17/12/2021: vergunning (OMV_2021150936) voor het verbouwen van een meergezinswoning;

-          04/03/2021: vergunning na beslissing deputatie (OMV_2020031995) voor het slopen van een eengezinswoning en bouwen van een meergezinswoning.

Vergunde toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 woongelegenheden:

• 1 studio met een netto-vloeroppervlakte van circa 47 m²;
• 1 duplex tweeslaapkamerappartement van circa 122 m²;
• 1 duplex eenslaapkamerappartement van circa 104 m²;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met een mansardedak;
• bouwdiepte van circa 15 m aan de rechterzijde en circa 10,5 m aan de linkerzijde;
• kroonlijsthoogte van circa 13 m en nokhoogte van circa 16 m;

-          gevelafwerking:

• gevelbepleistering in wit/beige met gevelplint in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk in hout met borstwering in aluminium met verticale spijlen;

Huidige toestand

-          werf in uitvoering.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 4 woongelegenheden:

• 1 studio met een netto vloeroppervlakte van circa 47 m²;
• 2 duplex eenslaapkamerappartementen van circa 61 m²;
• 1 duplex eenslaapkamerappartement van circa 104 m²;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met een mansardedak;
• bouwdiepte van circa 15 m aan de rechterzijde en circa 10,5 m aan de linkerzijde;
• kroonlijsthoogte van circa 13 m en nokhoogte van circa 16 m;

-          gevelafwerking:

• gevelbepleistering in wit/beige met gevelplint in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk in hout met horizontale borstwering in aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 3 naar 4: opsplitsen van een duplexappartement tot twee appartementen. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 2: zone voor wonen - (wo2).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 26 Afvalverzameling:

Er dient een gemeenschappelijke afvalberging van minstens 4 m² ingericht te worden voorzien van voldoende verluchting;

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er wordt geen parkeerplaats op eigen terrein voorzien voor de bijkomende woongelegenheid.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd in de Jodenstraat, gelegen in het centrum van Antwerpen. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen.

 
Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.
 

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Er worden geen volumetrische wijzigingen voorzien ten opzichte van de vergunde toestand waardoor de aanvraag qua schaal inpasbaar is.
 

Echter verhoogt door de aanvraag de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk, waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds.

Het bestaande project met drie wooneenheden – 1 studio, 1 tweeslaapkamerappartement en 1 éénslaapkamerappartement – was reeds een zwaar programma voor de site. Het duplexappartement met twee slaapkamers bood wel voldoende oppervlakte om een gezin te herbergen, waardoor de aanvraag stedenbouwkundig aanvaardbaar was.

De aanvraag handelt nu over het opdelen van dit duplexappartement. Op de eerste en tweede verdieping komt nu telkens één wooneenheid met een oppervlakte van circa 61 m². Hierdoor komt het totaal op vier éénslaapkamerappartementen. Er is geen mix van verschillende typologieën waardoor de densiteit onaanvaardbaar stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt.

Visueel-vormelijke elementen

Buiten het wijzigen van de borstwering (van verticale stijlen naar een handgreep in aluminimum) worden er geen wijzigingen aangebracht aan de voorgevel ten opzichte van vergunde toestand.
 

Cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen in CHE-gebied. Voorliggende aanvraag omvat de wijziging van een vergund nieuwbouwvolume wat werd gebouwd na sloop van een historisch pand. De tongewelfde kelders werden bewaard. De aangevraagde wijzigingen doen geen verdere afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand en/of de waardevolle omgeving waarin het pand gelegen is.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Conform artikel 26 van de bouwcode dient een gemeenschappelijke afvalberging van minstens 4 m² ingericht te worden, voorzien van voldoende verluchting.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor het bijkomende appartement moeten er twee fietsstalplaatsen voorzien worden: 1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2.

Er worden in de kelder 8 fietsstalplaatsen voorzien. Dit is voldoende voor de 4 appartementen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.