2023_CBS_03120 - Omgevingsvergunning - OMV_2023008101. Bredabaan 356A. District Merksem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/11/2002: vergunning (103#8401) voor het aanbrengen van gevelbepleistering en splitsen van het winkelpand.

Vergunde toestand

-          functie:

• winkelpand (hele gebouw) in gesloten bebouwing;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder mansardedak;
• entresolvolume achteraan links over 3 bouwlagen;
• perceel werd op de gelijkvloerse verdieping volledig dicht gebouwd;

-          gevelafwerking:

• insprong voor toegang tot winkel;
• aluminium raamgeheel voor winkelpui;
• lichtkleurige en beige crépi;
• mansarde bekleed in cederhout;

-          inrichting:

• verdiepingen werden ingericht als stockage en werkplaats (naaiatelier).

Bestaande toestand

-          functie:

• winkelpand (hele gebouw) in gesloten bebouwing;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder mansardedak;
• entresolvolume achteraan links over 3 bouwlagen;
• perceel werd op de gelijkvloerse verdieping volledig dicht gebouwd;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse winkelpui op 1 lijn met de voorgevel;
• winkelpui voorzien van 2 toegangsdeuren.

Gewenste toestand

-          functie:

• bistrozaak met bovenliggende woning;

-          geen wijziging bouwvolume

-          gevelafwerking:

• nieuw aluminium schrijnwerk zonder insprong op gelijkvloerse verdieping;
• 2 toegangsdeuren: 1 voor reca, 1 voor woning erboven met eigen hal.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van functie op de verdiepingen (handel/magazijn naar woonst);

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie van detailhandel naar reca;

-          wijzigen van het schrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Niveauverschillen: Artikel 18: Algemene bepalingen: Niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot 2 cm. Er is een niveauverschil van 8 cm tussen binnenpas en straatpeil. Er is geen helling aanwezig;
• Artikel 24: Draairuimte: - Vóór en achter elke toegang of deur moet voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd. Het bistromeubilair verhindert een vrije draairuimte.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: Er ontbreekt 1 autostalplaats;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Er ontbreken 5 fietsstalplaatsen;
• Artikel 33: Zaak-gebonden publiciteit: Bij plaatsing in het gevelvlak en aan vaste uitsprongen moet de reclame minstens 0,60 meter verwijderd blijven van de grens met het naburige eigendom. Dit is hier 0,14 m en 0,45 m;
• Artikel 35: Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen: De uitlaat van kanalen voor de afvoer van schadelijke gassen zoals horecadampkappen moet zich situeren minstens boven de kroonlijst van het eigen gebouw (gemeten vanaf de uitlaat), en in ieder geval 2 meter boven de bovenrand van alle deur-, venster en ventilatieopeningen, die zich binnen een straal van 4 meter bevinden, horizontaal gemeten vanaf de uitlaat van het afvoerkanaal. De 2 meter boven de gevelopeningen wordt niet gehaald.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd in de Bredabaan, gelegen in het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen afgewisseld met handel- en recavoorzieningen op de gelijkvloerse verdieping.

Op plan van de gelijkvloerse verdieping staat als functie “winkelpand” vermeld, terwijl de ruimte is ingericht als recazaak. Dit zijn stedenbouwkundig twee verschillende functiegroepen waarvan maar één kan vergund worden. De correcte, vergunde functie zal aangegeven worden op het plan BA_Utmanzai_P_N_22_NIV_0_IN_ROOD_OP_PLAN dat bij deze vergunning gevoegd wordt.

Het wijzigen van de functie handel naar reca op de gelijkvloerse verdieping kan gunstig worden geadviseerd omdat het pand gelegen is in de zone lokaal kernwinkelgebied centrum Merksem. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat er in deze zones gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen.

De nieuwe functie 'wonen' op de verdiepingen is in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Er worden geen volumetrische wijzigingen voorzien ten opzichte van de vergunde toestand waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik gunstig is.

Visueel-vormelijke elementen

Buiten het wijzigen van het buitenschrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping, worden er geen wijzigingen aangebracht aan de voorgevel ten opzichte van vergunde toestand waardoor het advies inzake visuele-vormelijke elementen gunstig is.

De voorgevel vormt een eerlijke vertaling van de achtergelegen functie.

Naar voorwaarden wordt meegenomen dat publiciteit zich in het gevelvlak moet bevinden en geplaatst moet worden conform artikel 33 van de bouwcode.

Uit de plannen kan worden opgemaakt dat de publiciteit zich 0,45 m uit het gevelvlak bevindt en op 0,14 m en 0,45 m van de perceelsgrenzen. Dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Naar voorwaarden wordt meegenomen om de toegang tot de gelijkvloerse reca-zaak aan te leggen conform artikel 18 en 24 van de verordening toegankelijkheid.

Naar voorwaarden wordt meegenomen om de afvoerkanalen te plaatsen conform artikel 35 van de bouwcode.
De uitlaat van kanalen voor de afvoer van schadelijke gassen zoals horecadampkappen moet zich situeren minstens boven de kroonlijst van het eigen gebouw (gemeten vanaf de uitlaat), en in ieder geval twee meter boven de bovenrand van alle deur-, venster en ventilatieopeningen, die zich binnen een straal van 4 meter bevinden, horizontaal gemeten vanaf de uitlaat van het afvoerkanaal.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het Omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de woning voldoende wooncomfort biedt.

Verder voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er werden geen fietsvoorzieningen ingetekend op de huidige plannen. Voor de eengezinswoning moeten er 5 inpandige afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien worden, voor de reca-functie moet er minstens 1 inpandige afsluitbare fietsstalplaats voorzien worden voor het personeel. Gezien de beperkte oppervlakte en de beperkte gevelbreedte is het niet realistisch om op een kwalitatieve manier de toegang tot de woning, de reca-functie, met fatsoenlijk contact met de straat en een fietsenberging te combineren. Er wordt binnen deze context geadviseerd een afwijking toe te staan.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De gelijkvloerse verdieping heeft als functie reca. Dit wordt in rood aangeduid op plan. 

4. De toegang tot de reca-zaak moet worden aangelegd conform artikel 18 en 24 van de verordening toegankelijkheid.

5. De zaakgebonden publiciteit moet in het gevelvlak worden geplaatst en conform artikel 33 van de bouwcode.

6. De afvoerkanalen moeten geplaatst worden conform artikel 35 van de bouwcode. 

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.