2023_CBS_03088 - Omgevingsvergunning - OMV_2022145900. Driekoningenstraat 27 - Willem Van Laarstraat 7. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Driekoningenstraat 27:

• 14/09/2018: voorwaardelijke vergunning (OMV_2018084398) voor het aanleggen van een dakterras;
• 18/05/2018: voorwaardelijke vergunning (OMV_2018024230) voor het verbouwen van een meergezinswoning met handelsgelijkvloers;
• 24/11/2017: opname in het vergunningenregister (201785) van de constructie Driekoningenstraat 27, inclusief de functie van handelshuis met magazijn en 2 woonentiteiten, met uitsluiting van de deels dichtgebouwde buitenruimte;
• 23/02/1961: toelating (957#397) voor veranderen winkelpui;
• 16/10/1942: toelating (961#4910) voor bijbouwen keuken;
• 16/10/1942: toelating (1402#102) voor keuken aanbouwen;
• 04/06/1942: toelating (961#4856) voor gevel- en binnenveranderingswerken;
• 23/04/1942: toelating (961#4845) voor verbouwing;

-          Willem Van Laarstraat 7:

• 24/07/2020: voorwaardelijke vergunning (OMV_2020059227) voor het verbouwen van een eengezinswoning;
• 13/03/2020: voorwaardelijke vergunning (OMV_2019160210) voor het verbouwen van een eengezinswoning;
• 18/12/1963: vergunning (957#5481) voor veranderingswerken.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het magazijn achteraan het gelijkvloers te Driekoningenstraat 27;

-          wijzigen van de perceelsgrenzen tussen Driekoningenstraat 27 en Willem Van Laarstraat 7;

-          wijzigen van de functie van detailhandel (gesloopt magazijn) naar wonen (tuin) te Willem Van Laarstraat 7 om zo een grotere tuin te bekomen;

-          uitbreiden van het dakterras achteraan de eerste verdieping te Willem Van Laarstraat 7;

-          plaatsen van een tuintrap te Willem Van Laarstraat 7;

-          wijzigen van de functie detailhandel naar reca op het gelijkvloers te Driekoningenstraat 27;

-          doorvoeren van interne constructieve werken op het gelijkvloers te Driekoningenstraat 27;

-          wijzigen aan de tuinmuren en scheidingsmuren als gevolg van bovengenoemde werken;

-          wijzigen van de voorgevels.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 18 Algemene bepalingen: niveauverschillen tot en met 0,18 m moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot 0,02 m bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes. De inkomdeur van de reca-zaak heeft een niveauverschil van 0,10 m met het voetpad;
• Artikel 22 Algemene bepalingen: de ruwbouwmaten van toegangen of deuropeningen moeten minstens 105 cm breed zijn, zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd wordt. De deuren van de reca-zaak naar de toiletten en naar de koer hebben geen doorgangsbreedte van minstens 90 cm;
• Artikel 24 Draairuimte: vóór en achter elke toegang of deur waarop dit besluit van toepassing is, met uitsluiting van toegangen tot of deuren naar gesloten trappenhallen, moet voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd. In de reca-zaak hebben de toegangsdeur, de toiletdeuren en de deur naar zitruimte 2 geen vrije en vlakke draairuimte voor of achter de deur;
• Artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur: Bij een manueel te bedienen deur, met uitsluiting van toegangen tot of deuren naar gesloten trappenhallen, moet naast de krukzijde voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte worden gezorgd, met een ruwbouwmaat van minstens 45 cm, zodat na de afwerking een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm gegarandeerd wordt. De deur naar zitruimte 2 in de reca-zaak heeft geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm naast de krukzijde aan de zijde van de toiletten.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: De scheidingsmuur tussen Willem Van Laarstraat nr. 5 en nr. 7 werd ter hoogte van de patio (van nr. 5) verhoogd tot circa 5 meter;
• Artikel 19 Tuinafsluitingen: De tuinmuur tussen de koer langsheen de Driekoningenstraat en de tuin langs de Willem Van Laarstraat is hoger dan 2,6 meter;
• Artikel 26 Afvalverzameling: Functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 m² groot is. De reca-zaak heeft geen aparte afvalberging;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: Er moeten fietsstal- en fietsparkeerplaatsen voorzien worden. Er worden geen fietsstalplaatsen bij de reca-zaak voorzien;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: Het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) heeft een opstand van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. De nieuwe scheidingsmuur tussen Driekoningenstraat 27 en Willem Van Laarstraat 7 heeft een opstand van slechts 0,22 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. De scheidingsmuur tussen Driekoningenstraat nr. 25 en 27 heeft een opstand van circa 0,10 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;
• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders: Horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het inrichten van een gelijkvloerse reca-functie (functiewijziging/regularisatie) in een pand gelegen in het afgebakende kernwinkelgebied Driekoningenstraat-Statiestraat (zone A3, Beleidsnota Detailhandel). Op deze locaties is het behoud en optimalisatie van handelsruimten gunstig te beoordelen; een mix van handel, reca en dienstverlening draagt bovendien bij tot een langere verblijftijd en grotere aantrekking van consumenten tot kern.

Het magazijngedeelte achteraan de Driekoningenstraat nr. 27 horende bij het commerciële gelijkvloers wordt omgevormd tot tuin van de woning te Willem Van Laarstraat. De functie van deze nieuwe buitenruimte wordt hierdoor gewijzigd van handel naar wonen. Hiertegen geen bezwaar.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Willem Van Laarstraat nr. 7

De tuin van deze woning wordt uitgebreid van circa 18,5 m² tot circa 46,5 m². Dit komt de leefkwaliteit van de woning ten goede.

De voorziene trap en uitbreiding van het dakterras hindert een mogelijke verlaging van scheimuren naar een tuinmuurhoogte in de zone voor tuinen.

Dus in functie hiervan dient de trap centraal op het perceel te worden voorzien en zal het uitbreiden van het terras worden uitgesloten.

Ter hoogte van de patio van de rechterbuur werd de scheidingsmuur verhoogd tot circa 5 meter. Dit hindert de daglichttoetreding van de aanpalende woning. Dit is niet aanvaardbaar en wordt uitgesloten uit de vergunning.

Driekoningenstraat nr. 27

Het perceel wordt achteraan verkleind, waarbij het gesloopte magazijn geen onderdeel meer uitmaakt van dit gebouw. Het verkleinde perceel blijft hoofdzakelijk bebouwd, waarbij enkel een koer van circa 12,5 m² onbebouwd is. Gelet op de ligging van de reca-zaak in buurtwinkelgebied is dit aanvaardbaar op voorwaarde dat de open ruimte niet wordt voorzien als terras voor de gebruikers van de reca om hinder naar de omwonenden te vermijden.

Visueel-vormelijke elementen

Willem Van Laarstraat nr. 7

Het grondplan van het gelijkvloers toont dat de voorgeveldikte uitgebreid wordt. Dit blijft echter volgens de voorgeveltekening, de snede en de beschrijving van de werken, ongewijzigd. Het uitbreiden van de voorgevel betreft dus een tekenfout. Om onduidelijkheid te voorkomen, wordt het uitbreiden van de voorgevel uitgesloten uit de vergunning.

De voorgevelwijziging blijft beperkt tot het wijzigen van de garagepoort. De nieuwe garagepoort wordt voorzien in zelfde grijs-groen schrijnwerk als de overige delen van de voorgevel. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Driekoningenstraat nr. 27

De afwerking van de handelsgevel werd gewijzigd van grijze vezelcementplaten naar houten gevelbekleding met zwart pvc schrijnwerk. Gelet op de context van de vele gelijkaardige handelsgevels in de Driekoningenstraat en het feit dat dit een verbetering betreft ten opzichte van de laatst vergunde toestand, hiertegen geen bezwaar.

De bestaande gevel ter hoogte van de verdiepingen blijft behouden, met uitzondering van nieuw raamschrijnwerk in zwarte pvc. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt hiertegen geen bezwaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Het gebouw te Driekoningenstraat nr. 27:

-          de inkomdeuren te voorzien conform de bepalingen van artikel 18 van de verordening toegankelijkheid;

-          alle deuren van de reca-zaak te voorzien conform de bepalingen van artikel 22 en artikel 24 en artikel 25 van de verordening toegankelijkheid.

2. De reca-zaak te Driekoningenstraat nr. 27 te voorzien van een eigen afvalberging conform de bepalingen van artikel 26 van de bouwcode.

3. De reca-zaak te Driekoningenstraat nr. 27 op eigen perceel te voorzien van minimaal 1 overdekte en afsluitbare fietsstalplaats voor personeel conform de inrichtingsprincipes conform artikel 29 van de bouwcode.

4. De scheidingsmuur tussen de Driekoningenstraat nr. 27 en de Willem Van Laarstraat nr. 7 te verhogen tot 0,3 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak en te voorzien conform de bepalingen van artikel 34 van de bouwcode.

5. De tuinmuur tussen de koer van de Driekoningenstraat nr. 27 en de tuin van Willem Van Laarstraat te verlagen tot maximaal 2,6 meter en te voorzien conform de bepalingen van artikel 19 van de bouwcode.

6. Alle handelingen, werken en wijzigingen aan de scheidingsmuur tussen de Willem Van Laarstraat nr. 5 en de Willem Van Laarstraat nr. 7 worden uitgesloten uit de vergunning.

7. Het gedeelte van het platte dak te driekoningenstraat nr. 27, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van: dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.).

8. De tuintrap te Willem Van Laarstraat nr; 7 centraal op het perceel te voorzien.

9. Het uitbreiden van het dakterras te Willem Van Laarstraat nr. 7 wordt uitgesloten uit de vergunning.

10. Het afvalwater van de reca-zaak te Driekoningenstraat nr. 27 via vetafscheiders te lozen conform de bepalingen van artikel 44 van de bouwcode.

11. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

12. Alle eventuele wijzigingen aan de voorgevel te Willem Van Laarstraat 7, met uitzondering van de gevraagde wijziging aan de garagepoort worden uitgesloten uit de vergunning.

13. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

14. De open ruimte op het perceel van Driekoningenstraat nr. 27 te voorzien als terras voor de gebruikers van de reca wordt uitgesloten van vergunning. 

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten