2023_CBS_03070 - Omgevingsvergunning - OMV_2022130962. Edward Pecherstraat 17-21. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/06/1987: toelating (86#87059) voor bouwen van een serre, binnenverbouwingswerken en het afbreken van een achterbouw;

-          06/07/1956: toelating (18#35488) voor verbouwingswerken;

-          09/10/1953: toelating (18#31688) voor verbouwingswerken;

-          07/12/1951: toelating (18#28798) voor verbouwingswerken;

-          03/03/1914: toelating (1914#5207) voor het bouwen van magazijnen en een paardenstal;

-          03/03/1907: toelating (1907#1235) voor het bouwen van huis met bijgebouw en een stal;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

-          https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/208989

-          https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/99634

Vergunde  toestand

-          functie:

Edward Pecherstraat 17/19

• magazijnen op het gelijkvloers en de eerste verdieping;
• 3 kamers en een koer op de hoogste verdieping;
• een centrale 'doorrij' op het gelijkvloers naar open binnenkoer;
• achteraan het perceel is er een koetshuis en een paardenstal op het gelijkvloers en

op de eerste verdieping een hooizolder;
Edward Pecherstraat 21

• eengezinswoning met op het gelijkvloers een kantoor;

-          bouwvolume:

Edward Pecherstraat 17/19

• hoofdvolume met vooraan 3 bouwlagen en achteraan 2 bouwlagen afgewerkt met een plat dak met langs de voorgevel centraal een klein trapgevelelement;
• bouwdiepte hoofdvolume: 12,34 meter en gevelbreedte: 12,71 meter;
• een open koer scheidt het hoofdvolume van een kleiner bouwvolume achteraan het perceel met 1 en gedeeltelijk 2 bouwlagen;

Edward Pecherstraat 21

• 4 bouwlagen;
• op het gelijkvloers is achteraan een serre aangebouwd;
• elke verdieping bezit een terras links achteraan;
• achter het hoofdvolume bevindt zich een private tuin;

Bestaande toestand

-          functie:

• conform vergunde toestand

-          bouwvolume:

• het terras op de eerste verdieping links achteraan van pand 21 werd dicht gebouwd en bij de eetkamer gevoegd, het achterliggend plat dak werd als terras ingericht;

-          gevelafwerking:

Edward Pecherstraat 17/19

• voorgevel in rode, bakstenen parementsteen met hardstenen kordons en zwarte bakstenen banden met onderaan een hardstenen plint.
• de voorgevel is bekroond met een kleine centrale trapgevel;

Edward Pecherstraat 21

• een lijstgevel met een eclectische uitwerking met art-nouveau-elementen in geel bakstenen parement met zwarte belijning;
• een hoefijzerbogig deurvenster op de eerste verdieping,
• fraai houtwerk en ijzerwerk met art-nouveaulijnvoering voor balkon en traliewerk van de dubbele voordeur.

Nieuwe toestand

-          functie:

Edward Pecherstraat 17/19

• magazijnen (functie bedrijvigheid) op het gelijkvloers van de voor- en achterbouw;
• eengezinswoning op de eerste en herbouwde tweede verdieping;
• daktuin op de eerste verdieping van het achterhuis na sloop van het dak;
  Edward Pecherstraat 21
• eengezinswoning met op het gelijkvloers een kantoorruimte;

-          bouwvolume:

Edward Pecherstraat 17/19

• sloop van de derde verdieping inclusief vloerplaat met behoud van de voorgevel en heropbouw van een iets diepere daklaag met een daktuin op het teruggetrokken gedeelte achteraan;
• sloop van het dak van het achterhuis in functie van een daktuin en een doorgang van daar naar het buurpand nummer 21;

Edward Pecherstraat 21

• 4 bouwlagen;
• verlenging van het terras achteraan op de eerste verdieping in functie van de doorgang naar de naastliggende daktuin op het achterhuis;
• gelijkvloerse tuin.

-          gevelafwerking:

Edward Pecherstraat 17/19

• nieuw, houten buitenschrijnwerk in een donkere tint op de tweede verdieping;

Edward Pecherstraat 21

• ongewijzigde voorgevel in gele gevelsteen met buitenschrijnwerk in wit geschilderd hout.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het bovenste deel van de voorbouw en het dak van de achterbouw;

-          heropbouw van de daklaag vooraan;

-          uitbreiden van het volume achteraan op de tweede verdieping (voorbouw);

-          maken van een doorgang in de scheimuur met de rechterbuur;

-          plaatsen van een spiltrap op de koer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgend punt:

-          Artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen: met het plaatsen van de spiltrap op de koer wordt de bestaande onbebouwde ruimte verkleind en niet maximaal bewaard.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 27 Open ruimte: na het plaatsen van de spiltrap bezit het perceel 17-19 nog een onbebouwde ruimte op het maaiveldniveau van circa 44 m² in plaats van de minimaal vereiste 57 m² (20 % van de totale perceelsoppervlakte).

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-      Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-      Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Betreffend perceel is gelegen in woongebied. Door het uitbreiden van de woonfunctie en behoud van de nevenfunctie blijft de voorliggende aanvraag functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De voorliggende aanvraag bestaat uit 2 panden.  

Het rechterpand met huisnummer 21 omvat een ruime eengezinswoning en blijft, behoudens het voorzien van een terras achteraan op de 1ste verdieping, ongewijzigd. 

Het linkerpand met huisnummer 17-19 is een pakhuis, bestaande uit een voorbouw van 3 bouwlagen en een achterbouw van 2 bouwlagen. Beide volumes zijn gescheiden door een volledig verharde binnenkoer.

De bestaande woonfunctie in de voorbouw wordt uitgebreid tot een ruime wooneenheid met 3 slaapkamers.

Een aparte inkom op het gelijkvloers biedt toegang tot de leefruimte op de 1ste verdieping. De slaapkamers situeren zich hoofdzakelijk op de 2de verdieping.

De bestaande conciërgewoning op de 2de verdieping wordt hiervoor afgebroken en vervangen door een nieuwe daklaag met een bouwdiepte van 7,00 m die op de te behouden voorgevel aansluit. Het resterende dakvlak wordt als een intensief groendak ingericht.

Omdat het pand gelegen is tussen de hoog opgaande scheimuren van de buurpanden, hebben de wijzigingen aan het gabarit geen negatieve invloed op de buurpercelen.

Op het nieuwe plat dak worden zonnepanelen voorzien.

Het dak van het volume op de 1ste verdieping van het achterhuis wordt verwijderd. Enkel de buitenmuren van de voormalige 2de bouwlaag blijven behouden maar worden verlaagd van 7,10 m tot 6,89 m.

Dit resulteert in een omsluitende muurhoogte van 2,27 m ten opzichte van de hoogtepas van het nieuw intensieve groendak wat ingericht wordt als ruimte voor stadslandbouw.

Naast enkele openingen in de tuinmuren, die naast doorkijk ook bezonning garanderen, voorziet de aanvraag in het creëren van een externe verbinding tussen de twee percelen zodat deze daktuin door de bewoners van beide panden toegankelijk is.

Een metalen spiltrap vanaf de tussenliggende binnenkoer en het nieuwe terras op de 1ste verdieping verbinden de stadsmoestuin met het pakhuis en de eengezinswoning. De dakmoestuin vormt zo het scharnierpunt tussen beide percelen.

De voorgestelde werken vormen een meerwaarde voor de gebruikers en zijn binnen de aanwezige context aanvaardbaar.  

Visueel-vormelijke elementen

De gevels van het rechterpand met huisnummer 21 blijven, behoudens het voorzien van een terras achteraan op de 1ste verdieping, ongewijzigd. 

Het linkerpand met huisnummer 17-19 wordt aan de binnenzijde geïsoleerd. Hierdoor kan, behoudens het wijzigen van het buitenschrijnwerk op de 2de verdieping, ook deze voorgevel behouden blijven.

De nieuwe gevelafwerking van de achtergevels in wit geschilderd metselwerk en een mix van geschilderd houten en stalen buitenschrijnwerk evoceren het utilitair karakter van het voormalige pakhuis en zijn bijgevolg aanvaardbaar.

Cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van de panden in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en beide panden bovendien ook opgenomen zijn op de inventarislijst van Onroerend Erfgoed, werd het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg en Archeologie ingewonnen. Deze adviezen zijn beide gunstig.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Door het voorzien van de spiltrap in de koer, wordt ca. 44,00 m² aan onverharde oppervlakte op het perceel voorzien. Dit is minder dan de vereiste 57,00 m² (20 % van de totale perceelsoppervlakte (bouwcode, art. 27). Bijkomend verkleint de spiltrap de aanwezige onbebouwde ruimte op het perceel waardoor deze niet maximaal bewaard wordt. Dit is strijdig met artikel 2.2.5 uit het RUP Binnenstad. 

Omdat de ommuurde daktuin achteraan het linkerpand enkel via deze spiltrap bereikbaar is, vormt deze trap een essentieel onderdeel van het ontwerp en de functionering er van.

Mits er op het perceel een verdere ontharding uitgevoerd wordt, kan hiervoor uitzonderlijk een afwijking toegestaan worden. 

Daarom wordt in voorwaarden opgelegd om de binnenkoer, die nu maar beperkt onthard wordt, verder te ontharden (bouwcode, art. 27). Specifiek het deel tussen de spiltrap en de scheimuur met het buurpand met huisnummer 21.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.  

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande toestand ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

3. Het deel van de tussenliggende koer tussen de spiltrap en de rechterscheimuur moet mee onthard worden zodat voldaan wordt aan artikel 27 van de bouwcode.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

het vorige openbaar onderzoek werd getroffen door een cyberaanval en kan omwille hiervan niet rechtsgeldig beschouwd worden.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten