Op datum van 22 november 2021 vroeg Betsalel Fogel namens BFARCHITECTURE BV om het pand gelegen Schoolstraat 53, district Antwerpen, op te nemen in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning.
De beoordeling van de aanvraag gebeurde aan de hand van volgende gegevens:
1. Bestaande juridische toestand
Stedenbouwkundige basisgegevens uit de plannen van aanleg
Ligging volgens de geldende bestemmingsplannen van aanleg en hun bijhorende voorschriften
Geldende bestemmingsplannen:
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplan ligt het goed in de volgende zone: Artikel 1: Zone voor wonen (Wo1).
Kadastrale gegevens:
Het pand, Schoolstraat 53 district Antwerpen, met kadastrale ligging (afd. 5) sectie E 461 S15 is kadastraal gekend als huis zonder bewoonbare kelderverdieping, met drie woongelegenheden.
Voor dit pand werden de volgende relevante vergunningen / toelatingen verleend:
2.Bestaande feitelijke toestand
Omschrijving van de bestaande toestand:
Het pand betreft een rijwoning met vier bouwlagen onder een plat dak met achterliggend een magazijn over één bouwlaag en afgewerkt met schuin dak.
Het huidige pand is ingedeeld als volgt:
Overtredingen:
Er werd geen proces-verbaal van overtreding teruggevonden.
Iedere constructie waarvan aangetoond is dat ze gebouwd werd vóór 22 april 1962 ofwel tussen deze en vóór de eerste invoering van het gewestplan Antwerpen (3 oktober 1979, van kracht 9 november 1979), dient te worden opgenomen in het vergunningenregister als “vergund geacht” in toepassing van artikel 5.1.3. §1 en §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening.
Het college is bevoegd in het kader van de opmaak van het vergunningenregister en de actieve onderzoeksplicht in toepassing van artikel 5.1.3 §1 en §2, en artikel 7.6.2. §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Het voorwerp
De aanvraag betreft de vraag tot opname in het vergunningenregister van een constructie met de functie van wonen en detailhandel en zes woonentiteiten.
De bewijsvoering
Volgens de kadastrale gegevens dateert de eerste ingebruikneming van het gebouw van tussen 1850 en 1874. Kadastraal is het pand gekend als een huis zonder bewoonbare kelder opgetrokken over 4 bouwlagen. Uit de kadastergegevens blijkt verder dat, voor de datum van het gewestplan-Antwerpen, reeds drie woonentiteiten aanwezig waren in het pand.
Uit de bevolkingsgegevens blijkt dat tussen 1948 en 1964 er meerdere gezinnen waren ingeschreven op dit adres. Gezien deze periode, waarin meerdere gezinnen waren ingeschreven, wordt beschouwd als de naoorlogse periode waarin een tekort aan woningen was, is deze periode niet doorslaggevend voor het aantal wooneenheden. Uit de bevolkingsgegevens blijkt verder dat, er tussen 1965 en 1983 in hoofdzaak, vijf gezinnen tegelijkertijd waren ingeschreven op dit adres.
Het aantal aangevraagde woningen bedraagt zes. Ter bewijsvoering voor deze huidige zes woonentiteiten, heeft de aanvrager een aanplakaffiche van de openbare verkoop van het gebouw uit 1968 toegevoegd aan het dossier.
Deze aanplakaffiche maakt melding van volgende indeling van het gebouw:
Deze gegevens bevestigen enkel de aanwezigheid van maximaal drie appartementen, zes voorkamers, vier achterkamers en twee kamers voor afzonderlijke verhuur in het pand. Er wordt op deze affiche geen melding gemaakt of de aanwezige voor- en achterkamers tezamen één woonentiteit vormen of dat deze voor- en achterkamers bedoeld zijn, als afzonderlijke kamer voor verhuring.
Bijgevolg leveren voorgaande gegevens geen sluitend bewijs op voor de aanwezigheid van zes afzonderlijke woonentiteiten in het pand in het jaar 1968.
Verder voegt de aanvrager een uitgebreide fotoreportage van de huidige toestand van het gebouw toe aan het dossier. Op enkele foto’s is duidelijk te zien dat het pand van oorsprong 7 elektriciteitsmeters en 7 deurbellen bezit. De bewonerskaarten bevestigen ook dat er in de naoorlogse periode meerdere gezinnen tegelijkertijd gewoond hebben op dit adres.
Uit de gegevens verleend door notaris Van Den Kieboom blijkt echter dat er in 2020, slechts vijf zelfstandige wooneenheden aanwezig waren in het pand.
Het notariaat gaf op 26 mei 2020 per e-mail volgende specificaties aangaande het pand door:
Gegevens van het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft
Sinds welk jaar is de huidige situatie gekend door de huidige eigenaar?
Huidige situatie aanwezig van voor 1979, dit wordt bevestigd door de ouderdom van de inrichting.
Deze gegevens worden verder door notaris Van Den Kieboom bevestigd door onder meer het aanleveren van een foto waarop duidelijk 5 gasmeters te zien zijn. Op deze gasmeters wordt daarenboven duidelijk vermeld tot welke wooneenheid zij behoren.
Verder levert de notaris foto’s aan, waarop onder meer de aanwezigheid van 5 brievenbussen in de toegangspoort en vijf actieve deurbellen zichtbaar zijn.
Ook werd een notariële akte uit 1968 aan het dossier toegevoegd. In deze notariële akte wordt het desbetreffende pand omschreven als een opbrengsteigendom. In deze notariële akte wordt verder op geen enkele wijze verduidelijkt of aangegeven hoeveel afzonderlijke woonentiteiten er op dat moment in het pand aanwezig zijn.
Bijgevolg levert deze notariële akte geen sluitend bewijs op voor het huidige aantal van zes woonentiteiten in het pand.
Gelet op het voorgaande dient geoordeeld dat het aantal woonentiteiten in het pand niet ongewijzigd is gebleven sinds 1 mei 2000. Gezien het wijzigen van het aantal woongelegenheden op zichzelf vergunningsplichtig is geworden vanaf 1 mei 2000, kan het huidige aantal wooneenheden niet opgenomen worden in het vergunningenregister, als zijnde het vergund geachte aantal zelfstandige woonentiteiten in het pand.
Zowel de aangeleverde informatie door notaris Van Den Kieboom, alsook de opgevraagde bewonerskaarten bevestigen de aanwezigheid van vijf afzonderlijke woonentiteiten in het pand gedurende een langere relevante periode. Dit aantal zal dan ook opgenomen worden als zijnde het vergund geachte aantal zelfstandige woonentiteiten in het pand.
Voorgaande bewijst voldoende dat de huidige woonfunctie en de aanwezigheid van vijf woonentiteiten in het pand dateert van vóór de eerste inwerkingtreding van het Gewestplan-Antwerpen (9 november 1979).
In het archief werden goedgekeurde bouwplannen teruggevonden van 1912,1913,1915 en 1927. Na controle van deze bouwplannen blijken volgende stedenbouwkundige handelingen te zijn toegelaten:
Na controle van de opgevraagde documenten en de ingediende dossierstukken blijkt het volgende:
Er worden binnen deze aanvraag geen concrete bewijzen aangeleverd waaruit blijkt dat dit achterliggende bouwvolume reeds vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen werd aangewend als verkoopsruimte van goederen.
Aan de hand van de aangeleverde foto’s in het dossier blijkt tevens dat er in dit bouwvolume momenteel geen detailhandel aanwezig is.
De vergund geachte hoofdfunctie van dit achterste bouwvolume onder schuin dak, is dan ook industrie en ambacht, in plaats van de gevraagde hoofdfunctie detailhandel.
Voorgaande bewijst voldoende dat de huidige constructie, inclusief de functie industrie en ambacht en vijf afzonderlijke woonentiteiten dateert van voor het van kracht zijnde gewestplan (9 november 1979), met uitsluiting van (zoals in rood aangeduid op de plannen):
Het college neemt kennis van de opname van de huidige constructie Schoolstraat 53, district Antwerpen, inclusief de functie van industrie en ambacht en vijf afzonderlijke woonentiteiten, in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning, met uitsluiting van de zesde woonentiteit en de hoofdfunctie detailhandel in het achterliggende bouwvolume onder schuin dak, zoals in rood aangeduid op de bouwplannen.
Het college geeft opdracht aan:
Dienst | Taak |
SW/V/SV | Een duplicaat van deze beslissing te bezorgen aan het kadaster voor eventuele aanpassing van de kadastrale gegevens. |
SW/V/SV | Een duplicaat van deze beslissing te bezorgen aan maatschappelijke veiligheid/ stadstoezicht (MV/ST) voor eventueel verder gevolg. |
SW/V/SV | Een duplicaat van deze beslissing te bezorgen aan maatschappelijke veiligheid/ bestuurlijke handhaving (MV/ BH)voor eventueel verder gevolg. |
SW/V/SV | Een duplicaat van deze beslissing te bezorgen DL/huisnummering voor eventuele aanpassing van de gegevens. |