2023_CBS_03129 - District Antwerpen. Schoolstraat 53. 2021310 - Vraag tot opname vergunningenregister wegens vermoeden vergunning - Kennisneming

Op datum van 22 november 2021 vroeg Betsalel Fogel namens BFARCHITECTURE BV om het pand gelegen Schoolstraat 53, district Antwerpen, op te nemen in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning. 

De beoordeling van de aanvraag gebeurde aan de hand van volgende gegevens:

• plannen van de huidige toestand;
• foto’s van de huidige toestand;
• bewonersgegevens en bewonersgrafiek;
• foto’s Google Street View uit 2009 en 2013;
• een aanplakkingsposter van de openbare verkoop van het pand daterend uit 1968;
• kadastrale gegevens;
• een notariële akte van 1968;
• informatie aangaande de functie en het aantal woonentiteiten in het pand zoals opgegeven in de onvolledig verklaarde omgevingsvergunning uit 2021 (OMV_2021103606-20212653);
• informatie aangaande de functie en het aantal woonentiteiten in het pand, per mail doorgegeven door notaris Van Den Kieboom op 23/10/2020;
• volgend archiefstuk:
1. geweigerde stedenbouwkundige toelating uit 1912;
2. goedgekeurde stedenbouwkundige toelating uit 1912,1913,1915,1927;
3. onvolledig verklaarde omgevingsvergunning uit 2021.

1. Bestaande juridische toestand
Stedenbouwkundige basisgegevens uit de plannen van aanleg

Ligging volgens de geldende bestemmingsplannen van aanleg en hun bijhorende voorschriften 

Geldende bestemmingsplannen:

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplan ligt het goed in de volgende zone: Artikel 1: Zone voor wonen (Wo1).

Kadastrale gegevens:
Het pand, Schoolstraat 53 district Antwerpen, met kadastrale ligging (afd. 5) sectie E 461 S15 is kadastraal gekend als huis zonder bewoonbare kelderverdieping, met drie woongelegenheden.

Voor dit pand werden de volgende relevante vergunningen / toelatingen verleend:

• 09/07/1912 weigering (1912#1622) voor het uitvoeren van gevel- en interne veranderingswerken en het bouwen van een magazijn;
• 25/07/1912 toelating (1912#1827) voor het uitvoeren van gevel- en interne veranderingswerken en het bouwen van een magazijn;
• 19/09/1913 toelating (1913#4364) voor het uitvoeren van werken aan een magazijn;
• 24/08/1915 toelating (1915#6528) voor het maken van een paardenstal in het magazijn;
• 04/03/1927 toelating (1927#26170) voor het uitvoeren van gevel- en veranderingswerken binnenin het pand.

2.Bestaande feitelijke toestand
Omschrijving van de bestaande toestand:
Het pand betreft een rijwoning met vier bouwlagen onder een plat dak met achterliggend een magazijn over één bouwlaag en afgewerkt met schuin dak. 

Het huidige pand is ingedeeld als volgt:

• gelijkvloerse verdieping: één appartement met achterliggend een magazijn met bureel;
• eerste verdieping: twee appartementen;
• tweede verdieping: twee appartementen;
• derde verdieping: één appartement.

Overtredingen:
 Er werd geen proces-verbaal van overtreding teruggevonden.

Iedere constructie waarvan aangetoond is dat ze gebouwd werd vóór 22 april 1962 ofwel tussen deze en vóór de eerste invoering van het gewestplan Antwerpen (3 oktober 1979, van kracht 9 november 1979), dient te worden opgenomen in het vergunningenregister als “vergund geacht” in toepassing van artikel 5.1.3. §1 en §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening.

Het college is bevoegd in het kader van de opmaak van het vergunningenregister en de actieve onderzoeksplicht in toepassing van  artikel 5.1.3 §1 en §2, en artikel 7.6.2. §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Het voorwerp
De aanvraag betreft de vraag tot opname in het vergunningenregister van een constructie met de functie van wonen en detailhandel en zes woonentiteiten.

De bewijsvoering

Volgens de kadastrale gegevens dateert de eerste ingebruikneming van het gebouw van tussen 1850 en 1874. Kadastraal is het pand gekend als een huis zonder bewoonbare kelder opgetrokken over 4 bouwlagen. Uit de kadastergegevens blijkt verder dat, voor de datum van het gewestplan-Antwerpen, reeds drie woonentiteiten aanwezig waren in het pand.

Uit de bevolkingsgegevens blijkt dat tussen 1948 en 1964 er meerdere gezinnen waren ingeschreven op dit adres. Gezien deze periode, waarin meerdere gezinnen waren ingeschreven, wordt beschouwd als de naoorlogse periode waarin een tekort aan woningen was, is deze periode niet doorslaggevend voor het aantal wooneenheden. Uit de bevolkingsgegevens blijkt verder dat, er tussen 1965 en 1983 in hoofdzaak, vijf gezinnen tegelijkertijd waren ingeschreven op dit adres.

Het aantal aangevraagde woningen bedraagt zes. Ter bewijsvoering voor deze huidige zes woonentiteiten, heeft de aanvrager een aanplakaffiche van de openbare verkoop van het gebouw uit 1968 toegevoegd aan het dossier.

Deze aanplakaffiche maakt melding van volgende indeling van het gebouw:

1. gelijkvloerse verdieping: appartement omvattend vier kamers en bergplaats;
2. gelijkvloerse verdieping: brede inrijpoort met gang, ruime garage of werkplaats;
3. eerste tussenverdieping: appartement omvattend zitkamer, slaapkamer, keukentje met toilet. Overdekt terras met pompbak en toilet;
4. eerste verdieping: twee voor- en één achterkamer. Kamer geschikt voor afzonderlijke verhuring;
5. tweede tussenverdieping: appartement omvattend zitkamer, slaapkamer, keukentje met toilet. Overdekt terras met pompbak en toilet;
6. tweede verdieping: twee voor- en één achterkamer. Kamer geschikt voor afzonderlijke verhuring;
7. derde verdieping: twee voor- en twee achterkamers;
8. onderaards: verscheidene kelders.

Deze gegevens bevestigen enkel de aanwezigheid van maximaal drie appartementen, zes voorkamers, vier achterkamers en twee kamers voor afzonderlijke verhuur in het pand. Er wordt op deze affiche geen melding gemaakt of de aanwezige voor- en achterkamers tezamen één woonentiteit vormen of dat deze voor- en achterkamers bedoeld zijn, als afzonderlijke kamer voor verhuring. 

Bijgevolg leveren voorgaande gegevens geen sluitend bewijs op voor de aanwezigheid van zes afzonderlijke woonentiteiten in het pand in het jaar 1968.

Verder voegt de aanvrager een uitgebreide fotoreportage van de huidige toestand van het gebouw toe aan het dossier. Op enkele foto’s is duidelijk te zien dat het pand van oorsprong 7 elektriciteitsmeters en 7 deurbellen bezit. De bewonerskaarten bevestigen ook dat er in de naoorlogse periode meerdere gezinnen tegelijkertijd gewoond hebben op dit adres.

Uit de gegevens verleend door notaris Van Den Kieboom blijkt echter dat er in 2020, slechts vijf zelfstandige wooneenheden aanwezig waren in het pand. 

Het notariaat gaf op 26 mei 2020 per e-mail volgende specificaties aangaande het pand door:

Gegevens van het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft

1. Straat: Schoolstraat
2. Huisnummer: 53
3. Postcode: 2060
4. Bestaand aantal zelfstandige wooneenheden: 5 wooneenheden
5. Bestaand aantal kamerwoningen
6. Bestaand aantal keukens: 5
7. Bestaand aantal badkamers: 5
8. Bestaand aantal brievenbussen: 5
9. Bestaand aantal deurbellen: 5
10. Bestaand aantal elektriciteitsmeters: 6
11. Bestaand aantal gasmeters: 5
12. Bestaand aantal watermeters: 1

Sinds welk jaar is de huidige situatie gekend door de huidige eigenaar?

Huidige situatie aanwezig van voor 1979, dit wordt bevestigd door de ouderdom van de inrichting.

Deze gegevens worden verder door notaris Van Den Kieboom bevestigd door onder meer het aanleveren van een foto waarop duidelijk 5 gasmeters te zien zijn. Op deze gasmeters wordt daarenboven duidelijk vermeld tot welke wooneenheid zij behoren.

Verder levert de notaris foto’s aan, waarop onder meer de aanwezigheid van 5 brievenbussen in de toegangspoort en vijf actieve deurbellen zichtbaar zijn. 

Ook werd een notariële akte uit 1968 aan het dossier toegevoegd. In deze notariële akte wordt het desbetreffende pand omschreven als een opbrengsteigendom. In deze notariële akte wordt verder op geen enkele wijze verduidelijkt of aangegeven hoeveel afzonderlijke woonentiteiten er op dat moment in het pand aanwezig zijn.

Bijgevolg levert deze notariële akte geen sluitend bewijs op voor het huidige aantal van zes woonentiteiten in het pand.

Gelet op het voorgaande dient geoordeeld dat het aantal woonentiteiten in het pand niet ongewijzigd is gebleven sinds 1 mei 2000. Gezien het wijzigen van het aantal woongelegenheden op zichzelf vergunningsplichtig is geworden vanaf 1 mei 2000, kan het huidige aantal wooneenheden niet opgenomen worden in het vergunningenregister, als zijnde het vergund geachte aantal zelfstandige woonentiteiten in het pand. 

Zowel de aangeleverde informatie door notaris Van Den Kieboom, alsook de opgevraagde bewonerskaarten bevestigen de aanwezigheid van vijf afzonderlijke woonentiteiten in het pand gedurende een langere relevante periode. Dit aantal zal dan ook opgenomen worden als zijnde het vergund geachte aantal zelfstandige woonentiteiten in het pand.

Voorgaande bewijst voldoende dat de huidige woonfunctie en de aanwezigheid van vijf woonentiteiten in het pand dateert van vóór de eerste inwerkingtreding van het Gewestplan-Antwerpen (9 november 1979).

In het archief werden goedgekeurde bouwplannen teruggevonden van 1912,1913,1915 en 1927. Na controle van deze bouwplannen blijken volgende stedenbouwkundige handelingen te zijn toegelaten:

• gebruik /functie
1. industrie en bedrijvigheid met bureel en wonen onder de vorm van 12 kamers
• bouwvolume
1. benedenverdieping:
• bouwvolume met een breedte van circa 3,70 m en een bouwdiepte van circa 17 m;
• achter dit bouwvolume bevindt zich een 1 m brede doorgang met trap
• achteraan op het perceel een magazijn opgetrokken over één bouwlaag onder schuin dak tot tegen de achterste perceelsgrens.
• naast dit bouwvolume een onderdoorrit naar het achterliggende magazijn;
2. eerste verdieping en tweede verdieping
• hoofdvolume over de ganse perceelsbreedte met een bouwdiepte van circa 12 m;
• getande uitbouw op circa 2 m van de linker perceelgrens met een bouwdiepte tot circa 18,40 m
• centraal in deze bouwlagen bevind zich zowel een koer met sanitair en een lichtkoker 
3. derde verdieping
• hoofdvolume over de ganse perceelsbreedte met een bouwdiepte van circa 9,50 m
• dak- en gevelafwerking
1. de goedgekeurde bouwplannen geven geen indicatie van de gebruikte bouw- en gevel afwerkingsmaterialen;
• inrichting
1. het gelijkvloerse bouwvolume werd ingericht met een salon, bureel en keuken;
2. enkel onder het hoofdvolume tot op een bouwdiepte van circa 15 m is het gebouw voorzien van een kelder.

Na controle van de opgevraagde documenten en de ingediende dossierstukken blijkt het volgende:

• het huidige bouwvolume van zowel de woning langsheen de straatzijde alsook het bouwvolume van het achterliggende magazijn dateren van voor de inwerkingtreding van de wet op stedenbouw op 22 april 1962. Beide bouwvolumes zijn duidelijk aanwezig op de goedkeurde toelating die teruggevonden werden in het archief van de stad Antwerpen.
• de gevraagde hoofdfunctie in het achterste bouwvolume onder het schuine dak, betreft Detailhandel. In de teruggevonden stedenbouwkundige toelatingen is de functie voor dit gedeelte van de constructie in hoofdzaak steeds magazijn geweest. 

Er worden binnen deze aanvraag geen concrete bewijzen aangeleverd waaruit blijkt dat dit achterliggende bouwvolume reeds vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan-Antwerpen werd aangewend als verkoopsruimte van goederen. 

Aan de hand van de aangeleverde foto’s in het dossier blijkt tevens dat er in dit bouwvolume momenteel geen detailhandel aanwezig is. 

De vergund geachte hoofdfunctie van dit achterste bouwvolume onder schuin dak, is dan ook industrie en ambacht, in plaats van de gevraagde hoofdfunctie detailhandel.

Voorgaande bewijst voldoende dat de huidige constructie, inclusief de functie industrie en ambacht en vijf afzonderlijke woonentiteiten dateert van voor het van kracht zijnde gewestplan (9 november 1979), met uitsluiting van (zoals in rood aangeduid op de plannen):

• de zesde woonentiteit in het hoofdgebouw;
• de hoofdfunctie detailhandel in het achterliggende bouwvolume onder schuin dak.