2023_CBS_03091 - Omgevingsvergunning - OMV_2022171432. Elisabethlaan ZN. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/01/2022: weigering (20214291) bouwen van een meergezinswoning.

Huidige toestand

-          braakliggend en onbebouwd terrein met uitzondering van een houten tuinhuis achteraan het perceel.

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 6 wooneenheden;

-          4 studio’s met een netto vloeroppervlakte van circa 49 m2;

-          2 tweeslaapkamerappartementen van circa 100 m2;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 4 bouwlagen onder een plat dak in gesloten bebouwing;
• bouwdiepte langs de linker perceelsgrens bedraagt 13,07 m;
• bouwdiepte langs de rechter perceelsgrens bedraagt 11,56 m;
• 3 uitkragende terrassen aan de voorgevel;

-          gevelafwerking:

• gevels in beige gevelmetselwerk;
• buitenschrijnwerk en balustrades in licht grijze aluminium;
• borstweringen in glas en licht grijze aluminium;
• dorpels, plint en dakranden in zichtbeton;

-          inrichting:

• fietsenberging voor bezoekers in de voortuinzone, aan de voorzijde van het gebouw;
• fietsenberging voor bewoners in de kelder;
• open ruimte van 40m² waarvan 23m² verhard.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een meergezinswoning in gesloten bebouwing;

-          uitbreiden van de scheimuren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

de bouwhoogte van 4 bouwlagen onder een plat dak is niet in harmonie met de kenmerkende bouwhoogte in de directe omgeving;

• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  de voortuin moet afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 meter. Tot de voortuinafsluiting behoren zowel de afsluiting langs openbare ruimte als afsluitingen tussen voortuinen onderling.

Er is onvoldoende informatie over de voortuinafsluiting langs de beide perceelsgrenzen;

• artikel 27 Open ruimte:

• §3  de open ruimte op het niveau van het maaiveld wordt voor 23m² verhard.  Verhardingen zoals een terras, zijn in achtertuinen beperkt toegestaan, met een maximum van: 20 m² voor tuinen tot 60 m²;
• §4  naast het toegangspad wordt de voortuin verhard voor het stallen van fietsen. Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen

er ontbreken nog 6 overdekte en afsluitbare fietsenstalplaatsen. De aanvraag genereert een totale behoefte van 14 overdekte en afsluitbare fietsenstalplaatsen.

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen

er worden geen autoparkeerplaatsen voorzien terwijl de aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte van 7 plaatsen genereert.

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

de scheimuren met de linker en rechter aanpalende zijn niet voorzien van een opstand van ten minste 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;

• artikel 43 Septische putten:

de inhoud van de septische put dient minimaal 4400 liter te bedragen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. De beoogde meergezinswoning is functioneel inpasbaar in de omgeving. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet in een nieuwbouw meergezinswoning van 4 bouwlagen met plat dak op een perceel op de hoek van de Marie-Joselaan en de Elisabethlaan.

De nieuwbouw sluit aan op een pand van 3 bouwlagen in de Marie-Joselaan en een pand van 2,5 bouwlagen in de Elisabethlaan. 

De bouwdiepte van 11,56 m van het rechterbuurpand wordt aangehouden en over alle bouwlagen doorgetrokken.

Bij het linkerbuurpand meet de kroonlijsthoogte ca. 9,76 m en bij de rechterbuur ca. 8,86 m. De kroonlijsthoogte van het nieuwbouwvolume bedraagt 12,70 m.

Het hogere nieuwbouwvolume levert een gabarit op dat door het voorgestelde aantal bouwlagen en kroonlijsthoogte afwijkt van het kenmerkende in de omgeving. (bouwcode, art. 10)

Het voorgestelde volume is echter stedenbouwkundig aanvaardbaar en kan positief geadviseerd worden. Dit gabarit kan namelijk als een eerste optopping in de rij beschouwd worden. Het voorgestelde project vormt dan de aanzet van een nieuw referentiebeeld langsheen de brede Elisabethlaan. Uiteraard moet elke volume-uitbreiding van aanpalende panden nader onderzocht worden, binnen de specifieke context van het perceel en de constructie.

De voorliggende aanvraag omvat 6 wooneenheden waarvan 4 eenslaapkamerappartementen op de eerste 2 bouwlagen. De netto oppervlakte van deze appartementen bedraagt 50 m². Op de twee bovenste bouwlagen worden 2 tweeslaapkamerdoorzonappartementen van 101 m² netto oppervlakte voorzien.

De gelijkvloerse appartementen beschikken over het gebruik van de achterliggende tuin van ca. 40 m². De wooneenheden op de verdiepingen beschikken over een half-inpandig terras aan de straatzijde. 

Ondanks de beperkte vloeroppervlakte en de specifieke vorm van het perceel kan de indeling van de wooneenheden praktisch en gebruiksvriendelijk genoemd worden. 

Alle woongelegenheden worden voorzien van de vereiste woonkwaliteit door de aanwezigheid van voldoende hoge plafonds, grote raamopeningen en private buitenruimten. 
Het voorstel is bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar.  

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Door de genikte vorm van het hoekperceel meet de volledige voorgevel 17,90 m en de achtergevel 8,14 m. Zowel voor- als achtergevel worden uitgevoerd in licht gekleurde gevelsteen met lichtgekleurd aluminium buitenschrijnwerk.

In tegenstelling tot de achtergevel wordt aan de voorgevel geen natuurstenen plint voorzien maar wordt de gelijkvloerse bouwlaag gemarkeerd door een uitvoering in verticaal metselwerk.

De voorgevel is symmetrisch opgebouwd met verdiepingshoge raampartijen. De aanwezigheid van de half inpandige terrassen accentueert de inkompartij.

De voorgestelde gevelafwerkingen zijn visueel aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt opgemerkt dat alle slaapkamerramen op de verdiepingen achteraan aan de zijde van de Marie-Joselaan niet voldoen aan de nodige minimumafstanden uit het Burgerlijk Wetboek, met betrekking tot het creëren van rechtstreekse en schuine zichten naar aanpalende percelen. Dit is echter een burgerrechtelijke kwestie en niet stedenbouwkundig van aard. Bovendien worden vergunningen verleend onder voorbehoud van burgerlijke rechten. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Naast het toegangspad wordt de voortuin bijkomend verhard in functie van het stallen van 12 bezoekersfietsen. Dit is strijdig met artikel 27 uit de bouwcode.

Enkel de strikt noodzakelijke verharding naar de voordeur met een maximum van 1,50 m breedte is toegelaten. Dit wordt ook als voorwaarde aan de vergunning gekoppeld. 

Het voorgestelde terras van ca. 23 m² in de achtertuin (40m²) leidt er toe dat de tuin teveel verhard is. Conform artikel 27 uit de bouwcode mag de totale verharding niet meer dan 20m² bedragen. Dit wordt als voorwaarde opgelegd om alsnog een vergunning te kunnen bekomen.

Omdat er onvoldoende dakopstand voorzien wordt ter hoogte van het nieuwe dak (bouwcode, art. 34) worden voorwaarden opgelegd naar de brandweerstand ervan.

Ook het volume van de septische put (bouwcode, art. 43) en de uitvoering van de voortuinafsluiting (bouwcode, art. 19) worden mee in voorwaarden opgenomen.

In functie van de ligging  het perceel langsheen een gewestweg werd advies opgevraagd bij het Agentschap Wegen en verkeer. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Onwenselijkheid omwille van de beleidsmatig gewenste ontwikkelingen. In de omgeving werd decennialang een bouwlijn toegepast aan de hand van de wegennorm a. 1. AV/121/2023/00236 - OMV_2022171432 - 17/03/2023 pagina 2 opgenomen in de omzendbrieven BRA 621 van 2 maart 1965 en BRA 16/7, zodat er een feitelijke bouwlijn is ontstaan. Deze feitelijke bouwlijn bevindt zich op 4 meter achter de rooilijn. Het is van groot belang om deze bouwlijn te blijven hanteren om de volgende reden: Het Agentschap Wegen en Verkeer wenst de grond, bestemd voor de openbare weg, te vrijwaren van elk extra obstakel voor de toekomstige weginrichting, zodat deze later kan aangepast worden aan de nieuwe behoeften en inzichten. Het Agentschap wenst dan ook geen afwijking toe te staan op het bouwverbod voor wat betreft de eerste 2 meter van de zone van achteruitbouw, en adviseert daarom voorwaardelijk gunstig. Gelet op dit voorwaardelijk gunstig advies moet de vergunning geweigerd worden voor wat betreft ondergrondse constructies in de eerste 2 meter van de zone van achteruitbouw.

Er kan wel een toelating gegeven worden om de ondergrondse constructies te voorzien in het overige gedeelte van de zone van achteruitbouw. Ook de verharding in de voortuin kan worden toegelaten, aangezien deze in maximaal waterdoorlatende materialen wordt uitgevoerd.”

Dit alsnog voorwaardelijk gunstig advies wordt door de dienst stedenbouw bijgetreden. Daarom wordt in de voorwaarden bij de vergunning opgenomen dat er geen ondergrondse constructies in de eerste 2 m achter de rooilijn voorzien kunnen worden.

Mits naleven van bovenstaande voorwaarden voldoet de aanvraag aan de gestelde eisen inzake gebruiksgenot en wooncomfort.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor dit project dienen er 14 (=(4x2)+(2x3)) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden.

Er werden 8 overdekte, afsluitbare fietsenstallingen ingetekend in de kelder. Daarnaast werden er 12 fietsstalplaatsen voorzien aan de voorzijde van het gebouw voor bezoekers maar deze zijn niet overdekt en afsluitbaar.

In voorwaarden wordt opgenomen dat in totaal 14 overdekte en afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien dienen te worden. Er moeten dus 6 ontbreken plaatsen voorzien worden. De fietsenkelder is hiervoor voldoende groot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De bijgevoegde voorwaarden van het Agentschap Wegen en Verkeer dienen nageleefd te worden.

4. De verharding in de achtertuin moet voldoen aan artikel 27 uit de bouwcode en mag maximaal 20 m2 bedragen.

5. De verhardingen in de voortuin te beperken tot het toegangspad naar de inkom, conform de bepalingen uit artikel 27 van de bouwcode.

6. De tuinafsluiting van de voortuin moet voldoen aan artikel 19 uit de bouwcode.

7. Het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

8. De septische put moet conform artikel 43 uit de bouwcode een inhoud van 4400 L hebben om aan het gebruikersequivalent te kunnen voldoen.

9. De opgelegde voorwaarden van de dienst Mobiliteit betreffende de fietsenstalplaatsen dienen nageleefd te worden.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten