2023_CBS_02861 - Omgevingsvergunning - OMV_2022165859. Berkenlaan 31. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

Villa in cottagestijl | Inventaris Onroerend Erfgoed;

-          30/04/1951: toelating (238#7493) voor verbouwingswerken;

-          01/12/1926: toelating (238#1531) voor cottage.

Vergunde toestand

-          functie:

• eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen onder schilddak in open bebouwing;
• overdekt terras aan de linker zijde met een balkon op de eerste verdieping;

-          gevelafwerking:

• gevels in crèmekleurig geschilderde gevelsteen met zichtbaar houten stijl- en regelwerk;
• wit geschilderd buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• toegangspad naar de voordeur en oprit naar de garage;
• paden palend aan de voorgevel.
• de bijkomende verharding in de voortuin aan de rechter zijde conform inplantingsplan bestaande toestand valt onder het vermoeden van vergunning.

Bestaande toestand

-          in overeenstemming met de laatst vergunde toestand, uitgezonderd van:

• het overdekt terras dat werd dichtgemaakt en bij de binnenruimte werd betrokken;
• het gewijzigd buitenschrijnwerk;
• de bijkomende terrasverhardingen in zij- en achtertuin met een oppervlakte van circa 157 m2;
• de bijkomende verharding in de voortuin aan de rechter zijde conform inplantingsplan bestaande toestand valt onder het vermoeden van vergunning.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen onder schilddaken in open bebouwing;
• uitbreiding aan de rechter achterzijde van 1 bouwlaag onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• gevels in crèmekleurig geschilderde gevelsteen met zichtbaar houten stijl- en regelwerk;
• wit geschilderd houten buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• toegangspad naar de voordeur en oprit naar de garage;
• uitbreiding van de verharding in de voortuin;
• verhardingen in zij- en achtertuin met een oppervlakte van circa 117 m2.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          plaatsen van verhardingen in voor-, zij- en achtertuin.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 3 Heistraat en omgeving, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 29 juni 1992. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone d voor woningen en openbare weg.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend punt:

-          artikel 4: Zone D voor woningen, hoofdstuk II bebouwingsvoorschriften, deel 2 binnenplaatsen en tuinen (inbegrepen voor- en zijtuinen), 6. Aanleg van de strook:

enkel de toegang tot de gebouwen of constructies mag worden verhard, alsmede beperkte oppervlakten in functie van de gebouwen. In de voortuinstrook wordt de verharding uitgebreid waardoor meer dan enkel de toegang tot het gebouw verhard is.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 27 Open ruimte: in de voortuin moeten verhardingen worden beperkt tot de strikt noodzakelijke verhardingen. Dit zijn toegangspaden met een maximumbreedte van 1,50 meter en opritten naar een garage met een maximale breedte van 3 m. De verhardingen in de voortuin zijn niet beperkt tot enkel de strikt noodzakelijke verhardingen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 4 van het bijzonder plan van aanleg Heistraat en Omgeving Zone D voor woningen, hoofdstuk II bebouwingsvoorschriften, deel 2 binnenplaatsen en tuinen (inbegrepen voor- en zijtuinen), 6. Aanleg van de strook:

enkel de toegang tot de gebouwen of constructies mag worden verhard, alsmede beperkte oppervlakten in functie van de gebouwen. In de voortuinstrook werd de verharding uitgebreid waardoor meer dan enkel de toegang tot het gebouw verhard is.

Volgens het archiefplan van 1951 bestond de verharding uit flagstones. Volgens de plannen bestaande toestand is de verharding nog steeds in flagstones maar het tuinpad naast de oprit is breder uitgevoerd dan volgens het archiefplan van 1951. In de nieuwe toestand wordt de verharding van de oprit en het tuinpad ernaast nog meer uitgebreid. Hierdoor is de aanvraag eveneens strijdig met artikel 27 van de bouwcode dat stelt dat voortuinen vrij dienen te zijn van constructies met uitzondering van tuinafsluitingen, brievenbussen. Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten:

1. paden, palend aan de bebouwing en toegangspaden met een maximumbreedte van 1,50 meter
2. opritten naar een garage, carport of autostaanplaatsen met een maximumbreedte van 3 meter per autostaanplaats.

Dit wordt verder gemotiveerd onder de rubriek ‘Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen’.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag beoogt het beperkt uitbreiden van de vrijstaande eengezinswoning rechts achteraan het gelijkvloers. Dit gebeurt met respect en behoud van het bestaande grondplan en de bestaande opbouw van de gelijkvloerse achtergevel. De volume-uitbreiding is bovendien minimaal en gebeurt in het verlengde van de bestaande rechterzijgevellijn. De uitbreiding is bijgevolg inpasbaar op het ruim perceel en de omgeving. Schaal en ruimtegebruik zijn gunstig.

Visueel-vormelijke elementen en Cultuurhistorische aspecten

Het dossier werd voorbesproken.

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Daarom werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg:

Villa in cottagestijl, gebouwd in opdracht van de heer J.E. Verswijvel, naar een ontwerp door de architect Willie Pijl uit 1926. Het gebouw maakt deel uit van een homogeen bewaarde groep overwegend grote landhuizen in dit gedeelte van de Berkenlaan (nummers 19 tot 33), met een verzorgde architectuur van kwalitatief hoogstaand niveau. Uiteenlopend van karakter, vertegenwoordigen zij de grote diversiteit aan stijlstromingen die tijdens de duur van het interbellum gangbaar waren.

Vrijstaand ingeplant, op een quasi vierkante plattegrond van vier bij vier traveeën, omvat het gebouw twee bouwlagen onder een complex schilddak. De constructie bestaat uit rood baksteenmetselwerk, schaars verwerkt met natuursteen voor dorpels en gevelstenen en arduin voor de plint. Aansluitend bij het pannendak, wordt de bovenbouw over de volledige omtrek verlevendigd door houten stijl- en regelwerk en bepleistering. De huidige egaal witte gevelbeschildering, die enkel de natuursteen en het houtwerk bloot laat, doet helaas afbreuk aan de oorspronkelijk bedoelde, en voor de cottagearchitectuur karakteristieke materiaalpolychromie. Ook de vervanging van het oorspronkelijk houten schrijnwerk van deuren en vensters met loodglas, tast de authenticiteit van het gebouw aan. De licht asymmetrische opbouw van de villa, met verschillende klemtonen naargelang de gevelzijde, beantwoordt aan het pittoreske streven van dit type landhuisbouw, maar weerspiegelt evenzeer de functionele indeling van het interieur. De voorgevel wordt gemarkeerd door zijrisalieten van ongelijke breedte doorlopend in puntgevels met stijl- en regelwerk in de blinde top, die het uit de middenas geplaatste rondboogportaal flankeren. In de tuingevel ligt de klemtoon op het middenrisaliet met de veranda en eenzelfde puntgevel, die wordt geflankeerd door de conische keukenschoorsteen en het overdekte terras met bovenliggend balkon. Een driezijdige 'inglenook' en het dienstportaal markeren respectievelijk de zuidelijke en de noordelijke zijgevel. Verder bestaat de ordonnantie hoofdzakelijk uit brede, meerledige raampartijen, soms in erkervorm, of boven de daklijst doorgetrokken tot dakvensters. De garagepoort komt in zijn huidige, vooruitspringende vorm voort uit een naoorlogse verbouwing. Het smeedijzeren voortuinhek, geritmeerd door arduinen postamenten met bolornament is bewaard.

Ruim van oppervlakte, beantwoordt de plattegrond aan de conventies van een representatieve levenswijze, met gescheiden ontvangst-, privé- en dienstvertrekken. Volgens de bouwplannen maakt de imposante traphal met bovenlicht het centrum uit van het landhuis. De vestibule en het kantoor of bibliotheek nemen op dezelfde as de straatzijde in, en de privéwoonkamer waarbij een driezijdige veranda aansluit aan de tuinzijde. Deze middenzone wordt ten zuiden over de volledige bouwdiepte geflankeerd door het ontvangstsalon, de eetkamer met haard - deze laatste in de vorm van een typische 'inglenook' met zitjes - en het overdekte terras. De garage en de keuken, met bijkeuken en dienstingang nemen de noordflank in. De bovenverdieping groepeert rondom de traphal zes slaapkamers, waarvan de twee aan de tuinzijde over een gemeenschappelijk balkon beschikken, twee badkamers, een 'cabinet de toilette' en een naaikamer. Onder het dak en slechts bereikbaar via de zoldertrap, bevinden zich drie mansardekamers, vermoedelijk bestemd voor het inwonende huispersoneel, en zolders. Uit de bouwplannen valt een verzorgde interieurinrichting af te leiden, met wandlambriseringen, inbouwkasten en decoratieve haarden.

Men wenst het pand te renoveren. Er wordt een beperkte uitbreiding voorzien, de gevels blijven wit geschilderd zoals vergund in 1951. We appreciëren ten zeerste dat de bouwheer onderzoek zal doen naar het verwijderen van de verflaag aangezien deze erg atypisch is en afbreuk doet aan de cottagestijl.

De interne kamerstructuur blijft grotendeels behouden.

De beschrijvende nota beschrijft nieuw wit houten schrijnwerk volgens het bestaande schrijnwerk. Er werd geen verder onderzoek gedaan naar het historische schrijnwerk. Opgemerkt wordt wel dat de kleinhouten verdeling die nu aanwezig is, niet de oorspronkelijke indeling betreft. Als advies wordt dan ook opgelegd om verder onderzoek naar het schrijnwerk te doen en detailtekeningen voor het nieuwe schrijnwerk voor te leggen voor verder advies.

Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk gunstig advies verleend.

Als advies wordt dan ook opgelegd om verder onderzoek naar het schrijnwerk te doen en detailtekeningen voor het nieuwe schrijnwerk voor te leggen voor verder advies.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gezien er op de plannen van de bestaande toestand meer verharding voorzien is in voor- en zijtuin dan artikel 4 van het bijzonder plan van aanleg en artikel 27 van de bouwcode voorschrijven, werd er advies gevraagd aan de stedelijke dienst Vermoeden van vergunning. Het advies luidt als volgt:

“Op basis van foto's, materiaalgebruik en het ontbreken van tegenbewijs: gunstig voor de bestaande verharding in de tuin.”

Gezien de woning gelegen is in het bijzonder plan van aanleg Heistraat en Omgeving en tevens in de Conventie Della Faille waar dat het parkkarakter te allen tijde bewaard moet blijven werd er ook advies gevraagd aan de stedelijke Groendienst.

Zij geven een gunstig advies mits volgende voorwaarden:

- Bestaande bomen op het terrein moeten beschermd worden.

- Er mag geen werfzone ingericht worden onder de kruinzone van bestaande bomen (geen stockage, etc.).

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt sluiten wij ons aan bij het advies van de dienst Vermoeden van vergunning en de Groendienst. Bijkomend wordt er echter opgemerkt dat er op het bijgevoegd inplantingsplan van bestaande en nieuwe toestand geen enkele beplanting of bomen zijn opgetekend. Volgens google maps zijn er echter heel wat bomen in de tuin aanwezig die ook niet te zien zijn op de bijgevoegde foto’ in de omgevingsaanvraag. Uiteraard moeten hoogstammige bomen behouden blijven in de tuin en moet de inrichting van de tuin conform artikel 27 van de bouwcode gebeuren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. Er dient verder onderzoek te gebeuren naar het schrijnwerk. Detailtekeningen voor het nieuwe schrijnwerk dienen te worden voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg voor verder advies (monumentenzorg@antwerpen.be).

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten