2023_CBS_02845 - Omgevingsvergunning - OMV_2022148305. Hessenplein 2. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/06/2022: voorwaardelijke vergunning (OMV_2022012649) voor het inrichten van escape rooms in de kelder en gelijkvloerse verdieping van een pakhuis;

-          29/03/2019: vaststelling (ID: 4994) van Magasins et Entrepôts Réunis La Cloche als bouwkundig erfgoed;

-          20/06/2014: vergunning (3582#4179) voor herstellen van een poort in de oorspronkelijke staat;

-          12/11/1990: vergunning (86#8724745) voor vernieuwen inkompoort;
25/06/1990: vergunning (86#8724746) voor verbouwen pakhuis tot 2 winkelruimtes.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie pakhuis met:

• dagrecreatie met 3 escape rooms in deel van kelder;
• fietsenstalling op gelijkvloerse verdieping;
• rest kelder en gelijkvloerse verdieping: detailhandel en magazijnruimte;

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen onder sheddaken;
• ‘torens’ op de hoeken;

-          gevelafwerking:

• gele gevelsteen;

-          inrichting:

• perceel volledig bebouwd.

Huidige toestand

-          functie:

• opgedeelde commerciële ruimte en ruimte voor dagrecreatie.

Gewenste toestand

overeenkomstig vergunde situatie met uitzondering van:

-          functie:

• dagrecreatie op deel van gelijkvloerse verdieping;
• fietsenstalling aan Hessenplein.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van detailhandel naar dagrecreatie op deel gelijkvloerse verdieping;

-          raamopeningen dichtmetselen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

o        artikel 22:
alle deuren welke uitgeven op publiek toegankelijke ruimten moeten na afwerking een minimale doorgangsbreedte van 90 cm garanderen. Dit is onder andere niet het geval bij de deur aan de balie;

o        artikel 24 draairuimte:

vóór en achter elke toegang of deur waarop dit besluit van toepassing is moet voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd. Dit is niet het geval bij de toegang tot de refter/kitchenette;

o        artikel 25:
er werd geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte voorzien naast de krukzijde van de deur ter hoogte van de refter/kitchenette.

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode, op volgende punten:

• artikel 24: minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

De refter/kitchenette is niet gelegen aan een buitengevel en krijgt bijgevolg geen daglicht;

• artikel 27: Open ruimte:

Bij een functiewijziging moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Er wordt geen open ruimte voorzien.
 

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-      Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet de inrichting van lasershooting in een deel van het gelijkvloers van een bestaand gebouw.

De voorgestelde functie is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften.

Het project past binnen de visie van de beleidsnota ruimtelijke economie inzonderheid wat betreft het aspect verweving van functies. Voor het dossier kan daarom vanuit de dienst OS/BI gunstig advies gegeven worden.

De functie wordt bijgevolg gunstig geadviseerd.

Cultuurhistorische en Visueel-vormelijke aspecten

Aan de stedelijke dienst Monumentenzorg werd advies gevraagd omdat de aanvraag gelegen is in CHE-gebied en is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie in dergelijk gebied dient immers onderworpen te worden aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De stedelijke dienst Monumentenzorg kan de aanvraag voorwaardelijk gunstig adviseren gezien de beperkte impact.

“Er wordt een nieuwe trap geplaatst naar de kelder en in de buitengevels wordt ter hoogte van zij- en achtergevel schrijnwerk vervangen door nieuw aluminium schrijnwerk.

We gaan ervan uit dat de nieuwe trap tussen de bestaande draagstructuur in de kelder wordt geplaatst zodat de draagstructuur ongewijzigd kan blijven en het enkel een nieuwe opening in de vloerplaat betreft. Dit zal als voorwaarde worden opgelegd aangezien dit niet duidelijk blijkt uit de aanvraag.

We gaan uit van behoud van de openingen achteraan die nu worden dichtgemaakt ifv brandveiligheid. In principe gaan we uit van behoud van deze openingen inclusief schrijnwerk. Als voorwaarde zal dan ook opgelegd worden om de openingen dicht te maken met brandwerende panelen zodat het bestaande schrijnwerk behouden kan blijven.

De gelijkvloerse gevelopeningen werden eerder al voorzien van vernieuwd schrijnwerk.

Gezien de opname van het pand in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, wordt uitgegaan van behoud en maximaal herstel van de waardevolle verschijningsvorm van de gevels. Om die reden wordt adviseert de stedelijke dienst monumentenzorg de plaatsing van houten schrijnwerk naar oorspronkelijk model in de gelijkvloerse gevelopeningen. Meer informatie over deze oorspronkelijke toestand, kan u terugvinden in het stadsarchief onder het dossiernummer 1909#141.

Bijkomend zijn er geen tekeningen toegevoegd van het buitenschrijnwerk. Als voorwaarde zal opgelegd worden detailtekeningen van het houten buitenschrijnwerk voorafgaand aan plaatsing voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg voor verder advies. Er werd geen onderzoek gedaan naar welk schrijnwerk er historisch aanwezig was en of er enige referentie naar dit schrijnwerk gebeurt. Dit lijkt ons wel het uitgangspunt.”

Op basis van dit advies stellen ze volgende voorwaarden:

• detailtekeningen van het houten buitenschrijnwerk voorafgaand aan plaatsing voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg voor verder advies. Er werd geen onderzoek gedaan naar welk schrijnwerk er historisch aanwezig was en of er enige referentie naar dit schrijnwerk gebeurt. Dit lijkt ons wel het uitgangspunt.
• De nieuwe trap moet tussen de bestaande draagstructuur in de kelder worden geplaatst zodat de draagstructuur ongewijzigd kan blijven en het enkel een nieuwe opening in de vloerplaat betreft.
• De openingen dicht te maken met brandwerende panelen zodat het bestaande schrijnwerk behouden kan blijven.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies gevolgd. Als voorwaarde van vergunning wordt opgelegd om de voorwaarden van het advies van Monumentenzorg na te leven.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De refter/kitchenette is centraal gelegen in het gebouw waardoor er geen daglicht aanwezig is.

Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. In voorwaarde wordt opgelegd de refter te voorzien waar de ready room voorzien werd en omgekeerd.

Strijdig met de bouwcode wordt er geen open ruimte voorzien. Er wordt geen argumentatie aangeleverd  waarom hier een afwijking op zou moeten worden toegestaan.

Recent werd er in functie van een omvorming tot tandartsenpraktijk van deze ruimte in overleg met de dienst Monumentenzorg besproken om de overdekte koer terug open te maken. Dit zal in voorwaarde worden opgelegd.

Deze open ruimte achteraan levert een onmiskenbaar grote meerwaarde aan de huidige en toekomstige gebruikers. Uiteraard moeten de bestaande ramen naar deze patio in functie hiervan niet worden dicht gemetst.

De aanvraag is op enkele punten in strijd met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. Hier kunnen geen afwijkingen op worden toegestaan. In voorwaarde zal worden opgelegd de deur naar de balie breder uit te voeren en de deur naar de ruimte waar momenteel de keuken staat ingetekend te verplaatsen naar het midden van de kolom.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er moeten voor een 1/3 van het aantal aanwezigen fietsstalplaatsen voorzien worden. Dat komt neer op 6 fietsstalplaatsen (17 bezoekers tegelijk).

Er wordt een fietsenstalling voor 7 fietsen ingericht op het gelijkvloers.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De refter en de ready room moeten onderling van plaats wisselen.

3. De overdekte koer moet terug worden open gemaakt, conform de in groen aangeduide plannen en artikel 27 van de bouwcode. De spanten moeten behouden blijven. Ook de raamopeningen naar deze open ruimte moeten behouden blijven.

4. De deur naar de balie moet breder worden uitgevoerd zodat deze in overeenstemming is met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

5. De deur naar de ruimte waar de keuken staat ingetekend moet verplaatst worden naar het midden van de kolom zodat deze in overeenstemming is met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

6. De voorwaarden uit het advies van Monumentenzorg dienen nageleefd te worden.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.