2023_CBS_03031 - District Antwerpen. Sterstraat 28 - 2021272 - Vraag tot opname vergunningenregister wegens vermoeden vergunning - Weigering

Op datum van 15/10/2021 vroeg Sara Geldzahler om het pand gelegen Sterstraat 28, district Antwerpen, op te nemen in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning. Hierbij werden de volgende documenten ter staving toegevoegd:

• plannen van de huidige toestand;
• foto’s van de huidige toestand;
• luchtfoto’s van 2017 en 2018;
• kadastrale gegevens;
• bewonersgegevens en bewonersgrafiek;
• proces-verbaal van 23 mei 2017, 13 september 2018 en 11 april 2019;
• toelating van 9 juli 1924 en 16 juni 1892.

1. Bestaande juridische toestand
Geldende bestemmingsplannen:

Gewestplan:
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Kadastrale gegevens:
Het pand, Sterstraat 28 district Antwerpen, met kadastrale ligging (afd. 6) sectie F 0, (afd. 6) sectie F 1387 F2 en (afd. 6) sectie F 1387 B3 is kadastraal gekend als huis met 4 woongelegenheden.

Voor dit pand werden de volgende relevante vergunningen / toelatingen verleend:
- toelating van 9 juli 1924 (1924#18683) voor gevel- en binnenveranderingen.
 - toelating van 16 juni 1892 (1892#746) voor het bouwen van een huis.

 2.Bestaande feitelijke toestand
Omschrijving van de bestaande toestand:
Het pand betreft een rijwoning met 3 bouwlagen en een mansardedak en bestaat momenteel uit een gebedshuis op het gelijkvloers en de 1^ste verdieping, een appartement op de 2^de verdieping, een woonvertrek op de 3^e en 4^e verdieping vooraan en een woonvertrek op de 3^de en 4^de verdieping achteraan.

Overtredingen:
Het pand werd gecontroleerd op 23 mei 2017 en  een proces-verbaal van overtreding werd opgemaakt met nummer 11002_2017_4216 met een rechtzetting op 22 mei 2019 voor: 

• het vervangen van het schrijnwerk aan de gelijkvloerse voorgevel van hout naar zwart aluminium
• het wijzigen van het aantal wooneenheden van 4 naar 1. Deze wijziging werd herzien in de rechtzetting van 22 mei 2019. Op basis van de bewonerskaarten is er geen aanwijzing dat er ooit meer dan 1 gezin heeft gewoond. 
• Extra informatie: 
1. De eigenaar verklaarde dat de gelijkvloerse verdieping in dienst zal gesteld worden van een vereniging met als doel bestuderen van geschiedenis. Er wordt geen gebedsruimte ingericht.

Het pand werd gecontroleerd op 13 september 2018 en een proces-verbaal van overtreding werd opgemaakt, inclusief stakingsbevel, met nummer 11002_2018_7533 voor:

• Op de eerste verdieping wordt de functie gewijzigd van wonen naar gemeenschapsvoorziening. De woonruimtes worden omgevormd tot ontmoetingsruimtes voor een Joodse gemeenschap.
• Op de gelijkvloerse ruimte is de functie gewijzigd van wonen naar gemeenschapsvoorziening. Aan de straatkant is de ruimte uitgerust als vergaderzaal, aan de kant van de tuin in er een lesruimte. 
• De tuin werd over de volledige oppervlakte verhard. Het eerste deel werd beklinkerd. De rest van de tuin werd met kunstgras bekleed.
• Het aantal woongelegenheden werd gewijzigd van 1 naar 3. 
1. Op de tweede verdieping bevindt zich een woongelegenheid met een oppervlakte van 122 m²
2. Op de derde verdieping achteraan bevinden zich twee duplex woongelegenheden. De linkse woongelegenheid heeft een slaapkamer naast de keuken met een plafondhoogte van 2,47. Onder het schuin dak is er een slaapkamer met een plafondhoogte van 2,19 m. 
• Voor het gewijzigde aantal woongelegenheden werden geen buitenruimtes, noch privé noch collectief, geen fietsenstalling of autostaplaatsen voorzien.

Het pand werd gecontroleerd op 11 april 2019 en een proces-verbaal van overtreding werd opgemaakt, doorbreking van stillegging, met nummer 11002_2019_9128 voor:

• Het afwerken van de eerste verdieping

Een proces-verbaal van rechtzetting werd opgemaakt op 27 mei 2019 met het nummer 11002_2019_9460 voor:

• De tuin werd met uitzondering van de boomspiegels achteraan volledig verhard. Het eerste deel werd beklinkerd en voorzien van een verhoogd terras van circa 5 bij 3 meter dat aansluit op de gelijkvloerse verdieping. Het terras is voorzien van een helling voor mindervaliden en een trap. De rest werd voorzien van een fundering / verharding en met kunstgras bekleed.
• Het aantal woongelegenheden werd gewijzigd van 1 naar 0. De tweede en derde verdieping worden ingericht als verblijfs- / logeerruimtes zonder dat hier permanent gewoond wordt. Hierbij wordt de hoofdfunctie gewijzigd van wonen naar verblijfsrecreatie. 
• Rechts achteraan de gelijkvloerse verdieping werd het overdekte terras voorzien van een glazen constructie waardoor het mee inpandig werd genomen. De gelijkvloerse verdieping wordt hiermee uitgebreid met circa 10 m² en sluit aan op het dieper gebouwd middelste deel van de gelijkvloerse verdieping. 
• Rechts achteraan de eerste verdieping werd het terras achter het salon, zoals opgetekend op de plannen van 1924, volledig dicht gebouwd en mee in het volume opgenomen. De volume-uitbreiding heeft een grondoppervlak van circa 4 bij 5 meter en is 4 meter hoog. Aan de buitenzijde werd het afgewerkt met een bepleistering in een lichte kleur. 
• Links achteraan de eerste verdieping werd het terras achter de keuken, zoals opgetekend op de plannen van 1924, volledig dicht gebouwd en mee in het volume genomen. Het volume heeft een grondoppervlakte van circa 2 bij 1 meter en is 2,5 meter hoor. Aan de buitenzijde werd het afgewerkt met een bepleistering in een lichte kleur.
• Alle donkergroen houten buitenschrijnwerk in de voor- en achtergevel werd gewijzigd naar zwart aluminium buitenschrijnwerk. De raamverdelingen werden veelal gewijzigd, zoals onder andere het vergroten van de bovenlichten, het weglaten van tussenverdelingen en het voorzien van bovenlichten waar er eerst geen waren. De huidige stijl past niet meer bij de uitstraling van een eclectisch herenhuis en de wijziging is niet afgestemd met de dienst Vergunningen en eventuele adviesinstanties. Tevens werden tijdens de functiewijziging tal van stijlelementen in het interieur en exterieur verwijderd (gedecoreerde plafonds, schouwmantels, binnenschrijnwerk, smeedijzeren hekwerken, geel brandglas gelijkvloers buitenschrijnwerk, geëtst glas achterdeur...). De donkergroen geschilderde houten voorgevelelementen zoals onder andere vensteromlijstingen, erker, voordeur, kroonlijsten op klossen en consoles, frontons en dakkapellen met voluten zijn donkergrijs of zwart geschilderd zoals het nieuwe buitenschrijnwerk.

Iedere constructie waarvan aangetoond is dat ze gebouwd werd voor 22 april 1962 ofwel tussen deze en voor de eerste invoering van het gewestplan (3 oktober 1979, van kracht 9 november 1979), dient te worden opgenomen in het vergunningenregister als “vergund geacht” in toepassing van artikel 5.1.3. §1 en §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening.

Het college neemt kennis van de opname van de huidige constructie Schoolstraat 53, district Antwerpen, inclusief de functie van industrie en ambacht en vijf afzonderlijke woonentiteiten, in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning, met uitsluiting van de zesde woonentiteit en de hoofdfunctie detailhandel in het achterliggende bouwvolume onder schuin dak, zoals in rood aangeduid op de bouwplannen.

Het voorwerp
De aanvraag betreft de vraag tot opname in het vergunningenregister van een constructie met de functie van gebedshuis en wonen met 3 woonentiteiten. 

De bewijsvoering
Volgens de kadastrale gegevens dateert de ingebruikneming van het gebouw van voor 1900. 

Volume, schil, interne indeling en perceel

Tussen 23 mei 2017 en september 2018 werden er wijzigingen uitgevoerd welke zichtbaar zijn op de luchtfoto’s en/of werden vastgesteld op het proces verbaal van 27 mei 2019:

• De tuin werd verhard, een oppervlakte van ongeveer 137 m² met klinkers. De rest van de tuin (ongeveer 203 m²) werd voorzien van kunstgras; 
• Er werd een terras bijgebouwd met een oppervlakte van ongeveer 190 m²;
• Door het plaatsen van het terras werd de kelder uitgebreid met een overdekte koer, de toegangstrap tot de kelder werd verplaatst; 
• Het volume op het gelijkvloers werd rechts achteraan uitgebreid;
• Het volume op de 1^ste verdieping werd links en rechts achteraan uitgebreid; 
• Het aantal wooneenheden werd gewijzigd van 1 naar 0;
• Het donkergroene houten schrijnwerk in de voor- en achtergevel werd gewijzigd naar zwart aluminium. De raamindelingen werden gewijzigd.
• Diverse interne en externe stijlelementen werden verwijderd waaronder:
1. Gedecoreerde plafonds
2. Schouwmantels
3. Binnenschrijnwerk
4. Smeedijzeren hekwerken
5. Geel brandglas gelijkvloers buitenschrijnwerk
6. Geëtst glas achterdeur
7. Voordeur
• De volgende donkergroen geschilderde houten voorgevelelementen zijn donkergrijs of zwart geschilderd zoals het nieuwe buitenschrijnwerk:
1. Vensteromlijstingen
2. Erker
3. Voordeur
4. Kroonlijsten op klossen
5. Consoles
6. Frontons
7. Dakkapellen met voluten

Op basis van de plannen van 9 juli 1924 werden de volgende overige wijzigingen uitgevoerd:

• De koepel in de veranda werd gewijzigd naar polycarbonaat platen;
• De opening in drie draagmuren en de originele achtergevel is verbreed, of de muren zijn verwijderd.

Ten opzichte van de plannen van 16 juni 1892 werden de ramen en het schrijnwerk in de daklaag aangepast. Het is niet gekend of dit direct bij bouw van het pand, of op een later moment werd uitgevoerd. 

In het mansardedak is er een verdieping bijgeplaatst, met een plafondhoogte van 2,19 meter volgens de plannen. In de huidige situatie zijn hier de slaapruimtes van de 2 woonvertrekken in het dak voorzien.

Op de aangeleverde foto’s is zichtbaar dat er recent meerdere werken hebben plaatsgevonden:

• Er werd een nieuwe achtergevel geplaatst in de kelderverdieping. De kelderverdieping werd hierbij ook uitgebreid. 
• In de dienstentrap (1^ste verdieping) is een raam dichtgemaakt.

Uit voorgaande blijkt dat er intern en extern aan het pand dermate veel recente aanpassingen zijn gebeurd, waardoor er niet meer gesproken kan worden over een constructie die in zijn huidige staat ongewijzigd gebleven is sinds voor 9 november 1979. 

Functies en aantal woningen

De functie gemeenschapsvoorziening (synagoge) werd toegevoegd op het gelijkvloers en de eerste verdieping. De functie is na 29 november 2015 gerealiseerd en kan niet onder het vermoeden van vergunning vallen.

Volgens het proces verbaal van rechtzetting van 27 mei 2019 (11002_2019_9460) is de functie wonen op de 2^e en 3^e verdieping tussen 2017 en 2019 gewijzigd naar verblijfsrecreatie. Het pand zou op dat moment niet meer permanent bewoond worden. 

Het bestaande aantal woningen volgens de aangeleverde plannen bedraagt 3. Deze informatie is tegenstrijdig met de recente woonkaarten die sinds 1990 tot op heden één ingeschreven gezin tonen. De oude woonkaarten tonen eveneens één gezin in de meest relevante periode (1965 – 1978). Er zijn geen bewijzen die de aanwezigheid van 3 woningen in de meest relevante periode tot op heden staven. Bijgevolg kan het huidige aantal woningen niet onder het vermoeden van vergunning vallen. 

Het is onduidelijk of de drie aanwezige woonentiteiten bestemd zijn voor een permanent verblijf (functie wonen), of dat deze worden gebruikt als tijdelijk verblijf (functie verblijfsrecreatie). Gezien de huidige functie onduidelijk is, kan noch de functie wonen als de functie verblijfsrecreatie niet onder het vermoeden van vergunning vallen. 

Voorgaande bewijst onvoldoende dat de huidige toestand dateert van voor de Wet op de Stedenbouw (22 april 1962) ofwel van voor het van kracht zijnde gewestplan (9 november 1979) en na de inwerkingtreding van de Wet op de Stedenbouw (22 april 1962).

Conclusie

Uit de bijgevoegde bewijsmaterialen blijkt dat de constructie, inclusief de functie van gemeenschapsvoorziening (gebedshuis) en wonen met 3 woonentiteiten, niet in aanmerking komt voor opname in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning.