2022_CBS_07850 - Omgevingsvergunning - OMV_2022035149. Universiteitsplein 1A-1C, Universiteitsbaan zonder nummer (zn). District Wilrijk - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor gemeenschapsuitrusting en openbare nutsvoorziening. Onder gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen dient te worden begrepen voorzieningen die gericht zijn op de bevordering van het algemeen belang en die ten dienste van de gemeenschap worden gesteld. De idee van dienstverlening (verzorgende sector) aan de gemeenschap is derhalve rechtstreeks aanwezig. Artikel 4.4.8.van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening schrijft voor dat in gebieden die op de gewestplannen zijn aangewezen als gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen, handelingen van algemeen belang en de daarmee verbonden activiteiten te allen tijde kunnen worden toegelaten, ongeacht het publiek of privaatrechtelijk statuut van de aanvrager of het al dan niet aanwezig zijn van enig winstoogmerk. Als gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen kunnen eveneens worden beschouwd een school, een voor het publiek toegankelijke toegangsweg tot een vergund gebouwencomplex in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen en neveninrichtingen naast een autosnelweg. Alhoewel in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen in principe geen gebouwen met een woonfunctie zijn toegelaten, heeft de Raad van State bovendien niettemin geoordeeld dat service-flats voor bejaarden kunnen worden vergund in dergelijk gebied. Ook een nomadenkamp werd door de Raad van State beschouwd als een gemeenschapsvoorziening en openbare nutsvoorziening, (Artikel 17 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

Studentenhuisvesting, sporthal met krachthal en fitness, autonoom café/lounge/gameroom/cinema/foodstand, detailhandel zijn geen voorzieningen die onder gemeenschapsuitrusting en openbare nutsvoorzieningen van het gewestplan worden begrepen.

Conform artikel 4.4.8. van de Vlaamse Codex kunnen echter in voorliggende zone handelingen van algemeen belang en de daarmee verbonden activiteiten te allen tijde worden toegelaten, ongeacht het publiek- of privaatrechtelijk statuut van de aanvrager of het al dan niet aanwezig zijn van enig winstoogmerk.

Het Besluit van de Vlaamse Regering met betrekking tot aanwijzing van de handelingen van algemeen belang stelt in artikel 2: Als handelingen van algemeen belang (…) worden de werken, handelingen en wijzigingen beschouwd die betrekking hebben op: (…)

7° de gebouwen en constructies opgericht voor het gebruik of de uitbating door de overheid of in opdracht ervan. (…);

10° scholenbouwprojecten en de bouw van universitaire instellingen, met inbegrip van internaten en studentenkamerwoningen; (…).

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Artikel 9: voor de inhoud van de hemelwaterput is 100.000 liter voorzien in plaats van de maximale inhoud van 10.000 liter. De aanvrager vraagt een afwijking van dit artikel in de beschrijvende nota.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
Het advies van een door de Vlaamse Regering erkende instantie is binnen dit dossier verplicht gezien het project een publiek toegankelijk oppervlakte heeft van ten minste 7.500 m² (artikel 34 §2).
Inter verleende binnen dit dossier een voorwaardelijk gunstig advies. Dit advies werd als bijlage toegevoegd aan de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

Het talrijkst als bouwhoogte op de campus bedraagt een hoogte van circa 30 meter. Een bouwhoogte van circa 49 meter is bijgevolg niet kenmerkend.

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  de werkelijke parkeerbehoefte is 167 parkeerplaatsen. De aanvraag voorziet 66 bijkomende plaatsen op parking 2.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 19 december 2021 (ID: 20831) en op 5 januari 2022 (ID: 21017).
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Studentenhuisvesting, sporthal met krachthal en fitness, autonoom café/lounge/gameroom/cinema/foodstand, detailhandel zijn geen voorzieningen die onder gemeenschapsuitrusting en openbare nutsvoorzieningen van het gewestplan worden begrepen.

Conform artikel 4.4.8. van de Vlaamse Codex kunnen echter in voorliggende zone handelingen van algemeen belang en de daarmee verbonden activiteiten te allen tijde worden toegelaten, ongeacht het publiek- of privaatrechtelijk statuut van de aanvrager of het al dan niet aanwezig zijn van enig winstoogmerk.

Het Besluit van de Vlaamse Regering met betrekking tot aanwijzing van de handelingen van algemeen belang stelt in artikel 2: Als handelingen van algemeen belang (…) worden de werken, handelingen en wijzigingen beschouwd die betrekking hebben op: (…)

7° de gebouwen en constructies opgericht voor het gebruik of de uitbating door de overheid of in opdracht ervan. (…);

10° scholenbouwprojecten en de bouw van universitaire instellingen, met inbegrip van internaten en studentenkamerwoningen; (…).

Bijgevolg zal worden opgelegd de sporthal met krachthal en fitness, café/lounge/gameroom/cinema/foodstand, detailhandel te voorzien voor het gebruik of de uitbating door de overheid of in opdracht ervan en/of te voorzien in functie van de studentenhuisvesting.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid 

De plannen voorzien een sporthal met studentenrestaurant, een balkvormig volume met studentenkamers en een supermarkt en een toren met studentenkamers. Deze drie volumes worden voorzien op parking 3. Het aantal parkeerplaatsen wordt hierdoor verminderd met 66 plaatsen. De bestaande grachten worden deels behouden en worden aan de zuidelijke zijde uitgebreid langsheen de private weg. Tussen de parking en gebouw R zal de bestaande waterpartij vergroot worden. De drie nieuwe volumes zullen met elkaar verbonden worden door een nieuw verhoogd plein. Centraal op dit plein wordt een groene zone voorzien met picknicktafels.

Een aftoetsing van de algemene principes rond het stedenbouwkundig en landschappelijk opzet werd uitvoerig besproken op de integrale Kwaliteitskamer. De uitwerking van de concrete volumetrie werd nauw opgevolgd door de Kwaliteitskamer architectuur in verscheidene besprekingen.

Deze besprekingen resulteerden vervolgens in voorliggend voorstel voor het ‘campushart’.

Voor de toren, met een hoogte van 49,62 meter, is op 15 november 2021 een hoogbouwrapport opgemaakt. De deelaspecten van het rapport werden geadviseerd door de Kwaliteitskamer en de stedelijke diensten Omgevingsvergunningen, Klimaat & Leefmilieu, Mobiliteit en Stadsbouwmeester. Op dit rapport is een voorwaardelijk gunstig advies verleend. Deze voorwaarden zijn tijdens het proces doorlopen.

Uit het advies over het hoogbouwrapport kan volgende tekst overgenomen worden om de gewenste bouwhoogte te motiveren: ‘Het Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (RSA) vermeldt de campus wat betreft het onderdeel ‘gebieden die bebouwd kunnen worden onder specifieke voorwaarden (UA campus Wilrijk - Ecostad), daarnaast maakt de campus deel uit van het programma Zuiderpark (UA campus - E19 knooppunt): “De toevoeging van nieuwe gebouwen is toegelaten binnen een campustypologie. Privatisering van de open ruimte moet zo veel mogelijk vermeden worden. Het respecteren (waar mogelijk herstellen) van de fortstructuur blijft het belangrijkste aandachtspunt. Belangrijk is dat de noord-zuidrelatie met de regionale open ruimte vinger richting Edegem blijft bestaan. Bij de verdere ontwikkeling van het gebied moet maximaal rekening gehouden worden met de Struisbeek. Doelstelling hierbij is eveneens de herstructurering van de ruimten van de universiteitscampus en omgeving, om een aantal nieuwe universiteitsgebouwen en sport- en recreatievoorzieningen te kunnen toevoegen. Eveneens om de toegankelijkheid te verbeteren, de toegangen te verduidelijken en om het gebruik van deze ruimte te optimaliseren, zodat ze kan aangewend worden als centrale ontmoetingsruimte voor de omliggende woonbuurt” 

Deze onderdelen van het RSA verwijzen nadrukkelijk naar de ecostad, waarin er projecten kunnen worden ontwikkeld. Hierbij staan de termen ecologie en open ruimte centraal. Zo worden er ook enkele doelstellingen ontwikkeld voor de open ruimte, waar de nieuwe ontwikkeling op parking drie op inspeelt. De keuze voor hoogbouw kan de stedelijke parkstructuur van het gebied verhogen alsook de groeimogelijkheden voor de natuur. De bestaande verharde zone van parking drie is in zijn huidige situatie niet waardevol voor zijn omgeving of zijn omringde natuur. Het nieuwe project zorgt voor minder verharde zones en een uitbreiding van de aanwezige waterstructuur. De leesbaarheid verhogen van de gehele campus zal niet enkel gebeuren door het toevoegen van een landmark in de vorm van een hoogbouw, maar ook door het uitbreiden van de waterstructuur en het vormgeven van het nieuwe plein en omringende bos.

Naast het RSA uit 2006 wordt de campus eveneens gekaderd binnen de inspiratienota 'ruimte geven aan de stad van morgen', die de ambities aangeeft van het S-RA dat in opmaak is. In het onderdeel 'Groen als blauwdruk', wordt gesteld dat de campus deel zal uitmaken van een superparkzone. “De historische water- en groenstructuren worden waar mogelijk hersteld zodat ze een nieuwe rol kunnen spelen in het Antwerpse landschap en in de uitdagingen die vandaag op tafel liggen. De open ruimte wordt een continue groene loper die zich ongehinderd doorheen de stad uitrolt. Grotere open structuren, zogenaamde ‘Superparken’, vertakken hierbij in de vele fijnmazige groenelementen van ‘de groene nevel’.”’

Bijgevolg kan vastgesteld worden dat de gewenste bouwhoogte ruimtelijk aanvaardbaar is.

Het Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen vermeldt voor dit deel ter illustratie: ‘De nieuwe gebouwen mogen de creatie van een homogeen en toegankelijk front voor de stedelijke parkstructuur niet in de weg staan; ze zullen een belangrijk deel uitmaken van de definitie van een front. Argumenten om voor hoogbouw te kiezen:

-          Als er reeds een campusmodel bestaat en de bevestiging ervan past binnen het karakter van de site (vb. (…) UA Wilrijk,…); (…)’.

Dit is dus hier het geval.

Een afwijking op artikel 6 van de bouwcode is dus aanvaardbaar.

Ook voor de sporthal en de balk kan ingestemd worden met de volumes zoals voorgesteld. Ook deze zijn meermaals besproken op de Kwaliteitskamer architectuur en gunstig beoordeeld.

Het dossier bevat ook het uitbreiden van parking 2 om de parkeerplaatsen die verdwijnen op parking 3 te compenseren. Aan de hand van de plannen kan echter vastgesteld worden dat de uitwerking niet inpasbaar is in het landschap van de campus. Reeds in 1980 is er een landschapsontwerp opgemaakt door Wirtz waarbij aandacht is geschonken aan een groene invulling van de gehele campus, dus ook voor de parkeerzones. Parking 2 is hier opgetekend met zachte randen die de draaicirkels van de wagens volgen en met duidelijke ‘parkeerstraten’. Het voorstel voorziet parkeerplaatsen buiten deze straten en het doorbreken van de zachte randen in het zuiden en het westen. Bijkomend worden er parkeerplaatsen voorzien tot tegen de perceelsgrenzen.

Aan de hand van de aangeleverde MOBER die is toegevoegd aan het dossier wordt ook aangetoond dat het huidig aantal parkeerplaatsen die beschikbaar zijn op de campus sterk onderbenut worden. Momenteel is er een overschot van ongeveer 37% (= 405 plaatsen).

Verder is er voor de campus een masterplan in opmaak. Dit masterplan is op 9 september 2022 besproken op de Integrale Kwaliteitskamer waarbij geconcludeerd wordt dat het huidige masterplan geen basis kan vormen voor vergunningsaanvragen buiten het ‘campushart’. Parking 2 op dit moment aanpassen zou dus een voorafname zijn op het masterplan dat nog in ontwikkeling is.

Gelet op deze gegevens zal aan het college voorgesteld worden om alle wijzigingen aan parking 2 uit te sluiten.

De betreffende percelen zijn beperkt gelegen in effectief overstromingsgevoelig gebied, meer bepaald in de vallei van de Kleine Struisbeek. Het project is gelegen in signaalgebied Universiteit Antwerpen. Het advies van de Dienst Integraal Waterbeleid van de Provincie Antwerpen is gunstig met volgende motivatie: ‘(…) een aanzienlijk deel van het project is ook gelegen in effectief overstromingsgevoelig gebied volgens de meest recente pluviale en fluviale modellen. Voor een 100-jaarlijkse bui, klimaatbuien meegerekend, worden overstromingspeilen tot 10,15 m TAW voorspeld. Hier dient voldoende rekening mee gehouden te worden bij de bouw van nieuwe constructies. Het betreft hier vooral de locatie waar de nieuwe sporthal zal worden ingeplant. Enerzijds dient er overstromingsveilig gebouwd te worden (advieshoogte 10,45 cm), anderzijds dient er gebouwd te worden zonder dat er ruimte voor water wordt ingenomen. De bodempeilen van de bewoonde delen lijken alle boven het overstromingsveilig peil te liggen. De terreinen worden hiervoor opgehoogd. Door het oprichten van constructies en door ophogingen wordt immers overstroombare ruimte ingenomen, waardoor op die plaats geen overstromingswater geborgen kan worden. Dit kan er toe leiden dat het gevaar voor wateroverlast in de omgeving toeneemt. Om de overstromingsproblemen in de omgeving niet te verergeren, moet het verlies van waterbergingsruimte vermeden worden door het project/plan te realiseren zonder inname van ruimte voor water. Dit concept wordt toegepast bij de parking onder de sporthal, die overstroombaar wordt aangelegd. Het oorspronkelijke maaiveldniveau wordt hier echter wel (beperkt) opgetrokken. Hierbij worden grachten gedempt en wordt een lichte maaiveldverhoging toegepast. Dit verlies aan waterbergingsruimte wordt gecompenseerd door de bestaande vijverpartij uit te breiden. (…)’

Visueel-vormelijke elementen

De Kwaliteitskamer architectuur werd reeds tijdens een langere periode betrokken in het traject en bracht meerdere adviezen uit. Ook tijdens de procedure is een nieuw voorwaardelijk gunstig advies gegeven. Het dossier bevatte onvoldoende informatie om een gepaste beoordeling te maken. Volgende vragen werden gesteld door de Kwaliteitskamer:

-          Verdere detaillering van aansluiting van de materialen en uitwerking van de glaswasinstallatie dienen ter goedkeuring voorgelegd te worden aan de Kwaliteitskamer in de verder uitwerking.

-          Prefabstukken zijn grote panelen die op elkaar aansluiten, maar werken met een nepvoeg zodat het geheel harmonisch is en logisch verspringt.

Naar aanleiding van dit advies is er een bijkomende nota aangeleverd waarin vermeld staat dat het reinigen van de gevels zal gebeuren via een hoogtewerker. Ook bevat de nota meer uitleg over de voegverdeling in de gevels van de toren. Deze tekeningen zijn een voorlopig voorstel dat de aannemer zal uitwerken in productietekeningen. Hierdoor zijn er nog kleine wijzigingen mogelijk. De voorwaarden zijn hiermee allemaal geremedieerd in het dossier waardoor ervan uitgegaan kan worden dat de voorgestelde materialisatie stedenbouwkundig aanvaardbaar is.

Cultuurhistorische aspecten

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen buiten een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 3.000 m² (79.374 m²) en een ingreep boven 5.000 m² (circa 12.500 m²). De aanvrager is niet publiekrechtelijk. Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Er werden twee archeologienota’s opgemaakt door ABO en waarvan respectievelijk akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 20 december 2021 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/21017) en op 3 december 2021 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/20831). Het programma van maatregelen beval een uitgesteld vooronderzoek voor beide parkings. Voor beide deelgebieden dient verplicht een landschappelijk booronderzoek uitgevoerd te worden, eventueel gevolgd door verkennende en waarderende boringen en/of een proefsleuvenonderzoek. De erkende archeoloog maakt hierop een nieuwe nota met bijhorend programma van maatregelen, ook dit programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd als voorwaarde bij deze vergunning.

De stedelijke dienst Monumentenzorg geeft volgend advies: ‘de campus Drie Eiken van de Universiteit Antwerpen heeft momenteel geen erfgoedstatuut. De gebouwen werden wel opgenomen in een inventarisatieopdracht rond bouwkundig erfgoed in Wilrijk die momenteel uitgevoerd wordt. De vergunningsaanvraag omvat geen cultuurhistorische duiding. Het project werd via de Kwaliteitskamer wel onder de aandacht gebracht van de stedelijke dienst Monumentenzorg. De universiteitscampus ontstond begin jaren 70 van vorige eeuw op basis van een masterplan, opgemaakt door Storme, Van Grimbergen en Van Ranst. Dit masterplan werd slechts gedeeltelijk gerealiseerd en in 1980 aangevuld met een landschapsplan door Wirtz. De realisatie van de drie bouwvolumes die het onderwerp uitmaken van de huidige bouwaanvraag ligt in lijn met de recente ontwikkeling van de campus waar in de laatste decennia her en der volumes werden toegevoegd zonder dat een vooraf vastgelegd masterplan gerespecteerd werd.

De architecturale uitwerking van de nieuwe volumes worden gekenmerkt door een eigen architectuurtaal die zich naast en tussen de bestaande gebouwen positioneert. Vanuit een invalshoek erfgoed is vooral de ruimtelijke impact een relevant gegeven. Enerzijds probeert het nieuwe project de bestaande groenstructuur maximaal te vrijwaren, maar anderzijds zal de toevoeging van het torenvolume in de toekomst sterk bepalend zijn voor het beeld en de beleving van de campus.Gelet op het ontbreken van enig erfgoedstatuut heeft het monumentenadvies slechts een beperkte impact en sluit zich daarom aan bij het advies van de Kwaliteitskamer.’

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van Water-link in samenwerking met Aquafin is voorwaardelijk gunstig. In voorwaarde zal opgenomen worden om dit advies strikt na te leven.

De stedelijke dienst Klimaat en Leefmilieu geeft een ongunstig advies met volgende afweging: ‘Om de afvoer van de extra verharding op te vangen wordt een bestaande vijver vergroot. Er is niet aangetoond dat deze vijver ook een bufferende functie heeft, dit wil zeggen dat het volume beschikbaar is op het moment van een bui. Ofwel dient de vijver voldoende te infiltreren en moet dit aangetoond worden met infiltratieproeven, ofwel dient een vertraagde leegloop te worden voorzien. Gezien de ligging van deze gebouwen in een erg overstromingsgevoelig gebied (Struisbeek), dient bijzondere aandacht te worden besteed aan deze buffering. Dit is momenteel onvoldoende.

Er wordt een hemelwaterput voorzien van 100 m³ waarmee de sporthal van toiletspoeling wordt voorzien. De berekening is enkel gebeurd op jaartotalen en  houdt geen rekening met de variatie van neerslag in de tijd. Een berekening toont dat deze put 16% van de tijd leeg zou staan, zelfs in het huidige klimaat. De put is dus duidelijk te klein en voldoet niet eens aan de richtwaarden van minimaal 50 liter per aangesloten m² dakoppervlak. Dakoppervlak, grootte van de put en afname zijn niet goed op elkaar afgestemd.

In het advies hoogbouwnota werd gevraagd ook grijswaterrecuperatie te onderzoeken. Dit is niet gebeurd.

Er wordt gesteld dat de toiletten in de studentenkamers niet van hemelwater kunnen worden voorzien omwille van het onderhoud. Als hemelwater op een gepaste wijze wordt gezuiverd (bijvoorbeeld door middel van een triplexfilter) zou dit echter totaal geen implicaties mogen hebben naar onderhoud.

Voor het thermische comfort bevat het dossier onvoldoende informatie om te kunnen verifiëren of de Variant 5 van de thermisch comfortstudie werd gevolgd zoals beschreven in de hoogbouwnota (koeling + zonwerend glas op oostgevel). Hier dus de vraag om dit aan te tonen op plan of via de voorlopige EPB-aangifte. Huidig EPB-adviesdocument spreekt enkel van klassieke hoogrendementsbeglazing met een g-waarde van 0,5.

Het is van belang om voldoende aandacht te hebben voor de akoestische isolatie van de studentenkamers. Een minimale gevelisolatiewaarde DAtr van 30 dB(A) is aangewezen.’

Gelet hierop zullen voorwaarden worden opgelegd omtrent de buffering, hemelwaterput, grijswaterrecuperatie, thermisch comfort en de akoestische isolatie.

Het advies van Proximus is voorwaardelijk gunstig. In voorwaarde zal opgenomen worden om dit advies strikt na te leven.

Het Agentschap voor Natuur en Bos heeft een ongunstig advies verleend, voornamelijk wegens het uitblijven van een akkoord op het voorstel tot boscompensatie. Tijdens de procedure is hier op gereageerd door de ontwikkelaar: ‘Ik dacht voor onderstaande via het omgevingsloket correct te hebben meegegeven dat wij akkoord zijn met Uw compensatievoorstel. Ik merk dat U vandaag ongunstig heeft gereageerd omwille van het niet ontvangen van ons akkoord hierover. Mag ik U vragen om alsnog ons akkoord formeel te erkennen, en jullie advies in het loket hierop aan te passen.’ Het ongunstig advies is aangepast. Mits het letterlijk overnemen van de voorwaarden uit het advies kan er toch een vergunning verleend worden.

De ASTRID-veiligheidscommissie van Binnenlandse zaken geeft een voorwaardelijk gunstig advies met volgende motivering: ‘gezien de hoge onthaalcapaciteit en de grootte oppervlakte van de nieuwe sporthal, dient er in deze nieuwe sporthal ASTRID indoordekking aanwezig te zijn.’ In voorwaarde wordt opgenomen om dit advies na te leven.

Fluvius bezorgt volgend advies: ‘Door de omvang van het project is het voor ons heden onmogelijk een gedetailleerde studie te maken. Er zijn geen vermogens van elektriciteit en/of aardgas gekend. Deze gegevens zijn noodzakelijk om tot een realistische studie te komen. Graag hadden wij met de bouwheer en mogelijk andere betrokkenen (andere nutsmaatschappijen) rond de tafel gezeten om alle waarden concreet in te vullen.’ In voorwaarde wordt opgenomen om dit advies na te leven.

Het Directoraat-generaal Luchtvaart geeft een gunstig advies. Alvorens er een tijdelijk hoog object (bv. kranen (telescopisch, toren,...), betonpomp, hefwerktuig,…) in gebruik wordt genomen, dient in elk geval het advies van Internationale luchthaven Antwerpen (EBAW) ten minste 60 kalenderdagen voor de aanvang van de bouwwerken aangevraagd te worden. In voorwaarde wordt opgenomen om hun advies na te leven.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Op de nieuwe parking onder de sporthal zijn de 3 plaatsen langs de muur niet verbreed tot 2,80 m, zoals in bouwcode wordt voorgeschreven. Het gaat over plaatsen 1, 34 en 35. Indien naast de plaatsen 66, 99 en G33 er ook een muur is geldt die opmerking ook voor die plaatsen.

Ontsluiting/bereikbaarheid: 

De route voor grote voertuigen bij leveringen gaat via de parking. Hier staat een paaltje om doorgang voor gewoon verkeer te voorkomen. Dit moet naar achter gezet worden, want het staat in de ruimte van de 30 cm die extra nodig is om uit een hoekplaats te kunnen rijden. Bovendien zullen er meerdere paaltjes nodig zijn, want de ruimte naast de paal en het volgende obstakel is te breed (helemaal als er geen wagen geparkeerd staat in het laatste vak). Zoals nu ingetekend kunnen voertuigen het fietspad oprijden.

 Er moet voor gezorgd worden dat men niet te ver kan parkeren en de wandelpaden zou blokkeren of tegen de geparkeerde fietsen kan rijden, door iets fysieks te voorzien (gaat voornamelijk over de plaatsen van P66 tot P82 en G11 en P54 tot P59).

Fietsvoorzieningen: 

De berekende parkeerbehoefte voor deze gebouwen (toren, balk, sporthal) is 337 fietsparkeerplaatsen.

Er worden 63 plaatsen aan de sporthal voorzien en 302 plaatsen in de balk.

Sporthal

De 63 plaatsen die hier voorzien worden zitten erg ingesloten binnen parkeervakken. Het specifieke gebruik van de sporthal, waar vermoedelijk groepen fietsers gelijktijdig aankomen, vraagt om een heldere en goed leesbare inpassing van het fietsparkeren. Daarbij is de layout van het fietsparkeren best zo flexibel mogelijk om ook een (tijdelijk of bij welbepaald piekgebruik) overtal aan fietsen op te kunnen vangen. In de voorziene zone tussen de autoparkeerplaatsen en de kolommenstructuur lijkt daartoe weinig mogelijkheid te zijn. De fietsenstallingen lijken niet zichtbaar van buiten het gebouw. Op deze manier is signalisatie nodig, wat niet gebruiksvriendelijk is.

De zone tussen de parkeerplaatsen wordt beter volledig benut voor de afgesloten fietsenstallingen en wordt er plaats voor de niet afgesloten fietsen voorzien net buiten het gebouw naast de parking, gelegen naast de centrale fietsas (uitbreiding van de zone waar nu reeds 34 stallingen op plan staan). Zoals aangeduid op plan BA_SUW19-P3 sporthal_P_N91 dd. 20221004. De afmetingen moeten voorzien worden conform de richtlijnen van de bouwcode.

Balk

In de balk worden 231 plaatsen voor gewone fietsen en nog enkele voor afwijkende maten voorzien. Voor de studenten die daar hun studentenkamer hebben zijn er 226 plaatsen nodig.

Fietsvriendelijker is om een schuifpoort te voorzien, in plaats van een deur die naar een zijde opendraait.

Het is niet duidelijk waar overal het hoogteverschil zit, hoe de aansluiting van de stalling is op de omgeving en waar het doorgaande fietspad is. Het lijkt nu dat de toegang tot de fietsenparking georiënteerd is aan de westelijke zijde van het gebouw, terwijl in het masterplan wordt voorgesteld om de fietsers oostelijk langs de toren te laten rijden. De toegang van de stallingen moet georiënteerd zijn op het fietspad.

De vormgeving van het centrale wandel- en fietspad (drie eikenpad) moet correct zijn (gescheiden van elkaar en voldoende breed). Fietsers en voetgangers moeten elk hun ruimte krijgen, zoals aangeduid op plan BA_SUW19-P3 verhardingsaanleg - suggestie.

Deelmobiliteit

De locatie leent zich om een aantal mobiliteitsdiensten te centraliseren en verknopen tot mobiliteitshub, poort of knoop. Parkeren en fietsparkeren wordt in het project voorzien. Een combinatie met ruimte voor deelsystemen zoals de deelfiets, deelstep, deelscooter, deelbakfiets… en ook de deelwagen kan een meerwaarde zijn indien deze overzichtelijk en veilig worden ingericht. Dat vraagt ruimte en een doordachte inpassing met een goede aansluiting op het netwerk van wandel- en fietspaden en wegen. Een vaste dropzone voor deelfietsen, -steps, -scooters en voorbehouden plaatsen voor één of meerdere deelwagens wordt best mee in het plan voorzien in functie van een toekomstige uitbouw van een aanbod aan deelmobiliteit. Om de elektrische voertuigen te kunnen laden dienen nutsleidingen voorzien te worden.

Laden en lossen: 

Een verduidelijking van de ruimte rondom de gebouwen dient te gebeuren. De functies die voorzien worden (onder andere voor de supermarkt) hebben zeker leveringen. Op plan is niet duidelijk waar dit zal gebeuren. De vrees is dat er over het fietspad gereden gaat worden. De inrichting moet dit onmogelijk maken.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Verwarming en koeling van de gebouwen zullen voorzien worden door middel van een BEO-veld in combinatie met een warmtepomp. Voor het BEO-veld worden 39 tot 45 boringen voorzien met een maximale diepte van 150 meter. Dit is tevens het dieptecriterium ter plaatse zodat deze boringen niet ingedeeld zijn. Eveneens niet ingedeeld is de noodgenerator met een vermogen van 150 kVA en een ingebouwde brandstoftank.

Klasse 2 rubriek 16.3.2.b is van toepassing voor de warmtepomp (400 kW) en de koel- en diepvriezers van de keuken. Meldingsplichtige activiteiten zijn het lozen van huishoudelijk afvalwater (rubriek 3.2.2.a), twee transformatoren (rubriek 12.2.1), de opslag van kuisproducten (rubriek 17.4) en de exploitatie van een sporthal (rubriek 32.2.2).

De ingebouwde tank van de noodgenerator is dubbelwandig, het geheel wordt boven een vloeistofdichte vloer geplaatst. De oliegekoelde transformatoren worden voorzien van lekopvang en in een afgesloten lokaal geplaatst. De boringen voor het BEO-veld worden uitgevoerd door een erkende boorfirma. Er worden vijf hemelwaterputten met telkens een inhoud van 20.000 liter voorzien. Het opgevangen water zal gebruikt worden voor de toiletspoelingen. Verder worden er ook groendaken voorzien en wordt het plein in de middenzone aangelegd met half doorlatende verharding. De overloop van de hemelwateropvang wordt aangesloten op het aanwezige grachtensysteem. Voor de luchtgroepen zal gekozen worden voor geluidsarme installaties. Ze worden op het dak geplaatst om geluidshinder naar de omgeving te beperken. Akoestische schermen worden voorzien. De warmtepomp wordt in een afgesloten lokaal geplaatst, eveneens om geluidshinder te beperken.

In de aanvraag wordt ook de mogelijke hinder tijdens de werffase besproken. De ingedeelde inrichten en activiteiten (IIOA’s) die bij deze fase horen, werden in voorliggende aanvraag echter niet opgenomen. Vóór de start der werken, zal hiervoor een aparte omgevingsvergunning dienen bekomen te worden. Dit geldt eveneens indien een bemaling noodzakelijk is om de werken in den droge te kunnen uitvoeren.

Voor deze aanvraag werden negen bezwaarschriften ingediend. Deze zijn stedenbouwkundig van aard.

De oprichting en exploitatie van dit complex zal een visuele, ruimtelijke en mobiliteitsimpact hebben. Van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op zich wordt echter weinig of geen hinder verwacht.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De bouwheer is verplicht het programma van maatregelen uit te voeren conform de archeologienota met ID 21 017 en ID 20 831 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/21017, https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/20831), namelijk een landschappelijk booronderzoek, eventueel gevolgd met verkennende en waarderende boringen, of een proefsleuvenonderzoek. De erkende archeoloog maakt nadien een nieuw programma van maatregelen op dat evenzeer verplicht dient te worden uitgevoerd als voorwaarde bij deze vergunning.

4. De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie en nodigt deze uit voor een startvergadering (archeologie@ antwerpen.be).

5. De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

6. Het advies van het Directoraat-generaal Luchtvaart moet strikt nageleefd worden.

7. Het advies van Fluvius moet strikt nageleefd worden.

8. Het advies van de FOD Binnenlandse Zaken – ASTRID veiligheidscommissie moet strikt nageleefd worden.

9. Het advies van Proximus moet strikt nageleefd worden.

10. Het advies van de Dienst Integraal Waterbeleid van de Provincie Antwerpen moet strikt nageleefd worden.

11. Het advies van Water-link in samenwerking met Aquafin moet strikt nageleefd worden.

12. Het advies van het Agentschap voor Natuur en Bos moet strikt nageleefd worden met volgende voorwaarden:

- De vergunning wordt verleend op grond van artikel 90bis, §5, derde lid, van het Bosdecreet en onder de voorwaarden zoals opgenomen in het hierbij gevoegde compensatieformulier met kenmerk: 22-207502.

- De te ontbossen oppervlakte bedraagt 2.620 m². Deze oppervlakte valt niet meer onder het toepassingsgebied van het Bosdecreet.

- De resterende bosoppervlakte moet ALS BOS behouden blijven. Bijkomende kappingen in deze zone kunnen maar uitgevoerd worden mits machtiging door het Agentschap voor Natuur en Bos. Het is evenmin toegelaten in deze zone constructies op te richten of ingrijpende wijzigingen van de bodem, de strooisel-, kruid- of boomlaag uit te voeren.

- De bosbehoudsbijdrage van 8.820,80 euro dient binnen de 4 maanden, vanaf de datum waarop gebruik mag gemaakt worden van deze vergunning, gestort te worden. Het overschrijvingsformulier voor het vereffenen van de bosbehoudsbijdrage zal rechtstreeks door ons Agentschap worden overgemaakt aan de aanvrager van zodra de vergunning van kracht wordt.

- De compenserende bebossing op het perceel/de percelen Antwerpen: 11051C0039/00A002, 11051C0043/00A000 over een oppervlakte van 2.384 m² dient uitgevoerd te worden binnen 2 jaar vanaf de datum waarop gebruik mag gemaakt worden van deze vergunning. De compenserende bebossing zal uitgevoerd worden door de aanvrager van de vergunning. Deze verbindt er zich toe om minstens binnen 30 dagen voordat de compenserende bebossing wordt uitgevoerd dit aan het Agentschap voor Natuur en Bos te melden. Wanneer de compenserende bebossing volledig is uitgevoerd, kan men hiervan een attest bekomen bij de provinciale afdeling van het Agentschap voor Natuur en bos.

13. Er moet voor gezorgd worden dat er op de parking in lussen gereden kan worden en daarvoor dienen parkeerplaatsen 33, 34, 35, 36, 98, 99, G32 en G33 niet voorzien te worden.

14. Hoekplaatsen moeten 2,80 m breed zijn.

15. Het ene paaltje (op de route van de levering met grotere voertuigen links op plan) dat nu zou moeten voorkomen dat er geen auto´s doorrijden dient men meer naar achter te voorzien (geen 2,80 m voor hoekplaats) en er moeten ook meerdere obstakels voorzien worden om te voorkomen dat men het fietspad op kan rijden.

16. Er moet voor gezorgd worden dat men niet te ver kan parkeren en de wandelpaden zou blokkeren of tegen de geparkeerde fietsen rijden.

17. De zone tussen de parkeerplaatsen dient men volledig te benutten voor de afgesloten fietsenstallingen en er dient plaats voorzien te worden voor de niet afgesloten fietsen net buiten het gebouw naast de parking, gelegen naast de centrale fietsas (uitbreiding van de zone waar nu reeds 34 stallingen op plan staan) zoals aangeduid op plan BA_SUW19-P3 sporthal_P_N91 dd. 20221004 waarbij de afmetingen worden voorzien conform de richtlijnen van de bouwcode.

18. Er dient een plan voor deelmobiliteit in de openbare ruimte rondom deze gebouwen uitgewerkt te worden.

19. De inrichting van de centrale wandel/fietsas moet voldoende breed voorzien worden waarbij beide weggebruikers hun eigen plaats hebben en het materiaalgebruik afgestemd is op respectievelijk voetganger en fietser zoals aangeduid op plan BA_SUW19-P3 verhardingsaanleg - suggestie dd.221010.

20. De stalplaatsen voor de studenten die er wonen moeten afsluitbaar zijn en de toegang moet voorzien worden door middel van een schuifpoort in plaats van een deur.

21. De ingang van de fietsenstalling dient afgestemd te worden op de fietsas doorheen het universiteitsterrein.

22. Waar het laden en lossen kan plaatsvinden en hoe men op die plaats moet geraken, moet duidelijk zijn en er mag geen voertuigverkeer over de centrale as zijn.

23. De aanpassingen aan parking 2 worden uitgesloten van vergunning.

24. De sporthal met krachthal en fitness, café/lounge/gameroom/cinema/foodstand, detailhandel dient voorzien te worden voor het gebruik of de uitbating door de overheid of in opdracht ervan en/of in functie van de studentenhuisvesting.

25. Het bufferend vermogen van de vijver te dient gegarandeerd te worden door een vertraagde leegloop te voorzien.

26. De hemelwaterput dient groter voorzien te worden opdat deze minimaal voldoet aan de richtwaarden van minimaal 50 liter per aangesloten m² dakoppervlak, en dakoppervlak, grootte van de put en afname moeten op elkaar afgestemd worden.

27. De toiletten in de studentenkamers moeten voorzien zijn van hemelwater voor de spoeling.

28. Variant 5 van de thermisch comfortstudie moet gevolgd worden zoals beschreven in de hoogbouwnota.

29. Een minimale gevelisolatiewaarde DAtr van 30 dB(A) dient voorzien te worden voor de studentenkamers.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen. 

Geadviseerde rubriek(en)

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het kaderbesluit ‘Stedenbouwkundige lasten’ goedgekeurd door het college op 9 maart 2018 (jaarnummer 02203).

Het college beslist op 30 september 2022 dat voor het project ‘Universiteitsplein 1, district Wilrijk’ aan de stedenbouwkundige last voldaan is binnen de aanvraag van het project.