Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023056638 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Chaim Gantz met als adres Jacob Jacobstraat 9 te 2018 Antwerpen en Jitty Weisz met als adres Jacob Jacobsstraat 9 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Heistraat 76 te 2610 Wilrijk (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 42 sectie B nr. 164A5 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van de gelijkvloerse complementaire functie detailhandel naar wonen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 10/04/1978: toelating (222#4864) voor het verbouwen van een gevel;
Geacht vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Bestaande toestand
- bouwvolume en gevelafwerking overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd;
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de gelijkvloerse functie;
- uitbreiden van het gelijkvloerse volume;
- wijzigen van de voorgevel;
- verlagen van de scheimuren;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 13 juli 2023 | 27 juli 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 13 juli 2023 | 24 juli 2023 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 13 juli 2023 | 13 juli 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 13 juli 2023 | 14 juli 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
De nieuwe gelijkvloerse bouwdiepte is niet kenmerkend en in harmonie met de omgeving;
De bouwcode legt geen minimale oppervlaktematen op voor de verblijfsruimten. Als vuistregel geldt dat de oppervlaktematen van de VMSW als absolute minimumoppervlaktematen gelden. De minimale breedte van een eethoek vanaf 3 personen is 3,20 m > 3 m.
De minimale breedte van een zithoek vanaf 3 personen is 3,60 m > 3 m.
De minimale breedte van kinderkamer bedraagt 2,20 m > 1,90 m.
Het toilet geeft nooit rechtstreeks uit op de leefruimte of de keuken. Het toilet op de eerste verdieping geeft rechtstreeks uit op de keuken;
De handelswoning wordt omgevormd tot een meergezinswoning met 2 wooneenheden;
De keuken wordt onvoldoende van rechtstreeks licht voorzien.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd. Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd. Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Gezien de gelijkvloerse handelsruimte wordt omgevormd naar een woonfunctie werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie. Hun advies leest als volgt:
“Gunstig advies voor de functiewijziging van (voormalige, vergunde) handelsruimte naar woonst, gelijkvloers in een pand gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling). Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte in de zone voor verspreide bewinkeling niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.”
Gezien het gunstig advies is de aanvraag functioneel inpasbaar.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De laatst vergunde toestand is een eengezinswoning met handelsfuncties als complementaire functie.
De aanvraag wenst de eengezinswoning op te delen en een gelijkvloerse handelsfunctie om te vormen naar een zelfstandige wooneenheid. Om het nieuwe gelijkvloerse appartement te realiseren, wordt de gelijkvloerse bouwdiepte met een perceelsbreed volume van 6,53 m diep en een hoogte van 3,47 uitgebreid. De maximale gelijkvloerse bouwdiepte bedraagt zo 22,60 m. Deze bouwdiepte is fors maar niet onkenmerkend in de buurt. Het bijkomend bouwvolume zit bovendien vervat tussen de hoger opgaande scheimuren van de buurpanden waardoor geen hinder naar de buurpanden te verwachten valt.
De eengezinswoning wordt omgevormd tot meergezinswoning met een nieuw gelijkvloers 2-slaapkamerappartement van 80,33 m² en een bovenliggende 3-slaapkamer duplex van 119,12 m².
Naast interne constructieve werken die een beter intern ruimtegebruik binnen de duplex beogen, verdwijnt op de 2de verdieping de achteraanbouw om plaats te maken voor een perceelsbreed terras van 10,34 m². De bestaande scheimuren worden hierdoor plaatselijk verlaagd tot 1,90 m.
Op de onderste verdieping van de duplex bevindt zich aan de keuken- en leefruimte nog een terras van 5,66 m².
Artikel 23 van de bouwcode laat een dergelijke opdeling enkel toe wanneer minstens één grotere woongelegenheid van minimaal 100 m² netto-vloeroppervlakte behouden blijft met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 m². (bouwcode, art. 23) Na opsplitsing beschikt de grootste unit weliswaar over een vloeroppervlakte van meer dan 100 m² maar niet over een aaneengesloten buitenruimte van minimaal 15 m². De aanvraag is hierdoor strijdig met artikel 23 van de bouwcode en dient geweigerd te worden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De bouwcode legt geen minimale oppervlaktematen op voor de verblijfsruimten. Als vuistregel geldt dat de oppervlaktematen van de VMSW als absolute minimumoppervlaktematen gelden.
Door de forse bouwdiepte, een perceelbreedte van 5,01 m en het programma van 2 slaapkamers ontstaat een planindeling van eerder lange, smalle ruimtes waarbinnen de minimumeisen voor verblijfsruimtes van het VMSW moeilijk of niet gehaald worden. (bouwcode, art. 22)
De gelijkvloerse leefruimte met keuken meet 13,45 m diep en heeft een breedte van 3 m. Voor een 2-slaapkamerappartement met 3 bewoners stelt de VMSW een minimale breedte van 3,60 m voorop. De breedte van 1,90 m van de kinderkamer voldoet niet aan de vooropgestelde minimale breedte van 2,20 m. Geoordeeld wordt dat deze ruimtes met hun beperkte breedte te eenzijdig in gebruik zijn en op termijn te weinig woonflexibiliteit toelaten.
Ook de natuurlijke daglichttoetreding in de centrale gelegen keukenruimte op ca. 10 m achter de voorgevel is binnen de voorliggende planindeling onvoldoende. (bouwcode, art. 24)
Het feit dat de achterliggende tuin enkele via de slaapkamers toegankelijk is, draagt daarenboven niet bij aan het gebruiksgenot ervan.
Geoordeeld wordt dat de voorgestelde gelijkvloerse woonfunctie te weinig kwalitatief is om voor gunstig advies in aanmerking te komen. De aanvraag dient geweigerd te worden.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
Aan de voorgevel verdwijnt de bestaande vitrine en wordt onder de raampartij een borstwering van 0,83 m in zwarte geveltegels voorzien. Deze ingreep draagt bij aan de privacy van de gelijkvloerse bewoners en kan bijgevolg gunstig geadviseerd worden. Het houten buitenschrijnwerk wordt vervangen door wit PVC buitenschrijnwerk.
De achtergevel wordt na-geïsoleerd en uniform afgewerkt in witte gevelbepleistering gecombineerd met wit PVC buitenschrijnwerk.
Het project is qua materiaalgebruik algemeen aanvaardbaar in de omgeving.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaatsen.
De aanvraag betreft het wijzigen van de functie detailhandel naar wonen op het gelijkvloers
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging.
De huidige vergunde functie is een winkel op het gelijkvloers. Dit wordt verbouwd tot een 2 slaapkamerappartement
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1
De werkelijke parkeerbehoefte is 1 x 1 = 1 parkeerplaats
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
‘Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. ’
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Fietsvoorzieningen:
De fietsparkeerbehoefte is 1 x (2+1) = 3 fietsstalplaatsen. Er wordt een fietsenberging voor 3 fietsen voorzien.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 25 april 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 13 juli 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Beslissingsdatum na V&O (zonder noodbesluit) | 11 september 2023 |
Uiterste beslissingsdatum (noodbesluit) | 10 december 2023 |
Verslag GOA | 6 september 2023 |
naam GOA | Cynthia Steurs |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.