2023_CBS_04498 - Betaalbare huur. Implementatie van 'Toewijzingsreglement betaalbaar huren' - Project Fierensblokken - Goedkeuring

De gemeenteraad keurde op 28 januari 2019 (jaarnummer 42) het bestuursakkoord 2019-2024 goed. In het bestuursakkoord wordt de visie op betaalbaar wonen toegelicht - Woonstad:

De stad  wil haar woningaanbod afstemmen op een evenwichtige en gevarieerde bevolkingssamenstelling om aan iedereen de kans te geven een succesvolle wooncarrière uit te bouwen. Afhankelijk van de levensfase waarin iemand zich bevindt, is er nood aan betaalbare starterswoningen, sociale woningen, bescheiden woningen, eengezinswoningen voor middenklasse gezinnen en specifieke woningen voor ouderen. We creëren een gevarieerd woonaanbod door efficiënt en slim te bouwen, door nieuwe modellen te ontwikkelen zoals het Antwerps Woonmodel en door hulp en informatie te geven.

Het is de bedoeling dat Antwerpenaren kunnen doorstromen naar een gepaste woning naargelang hun behoefte en draagkracht. Eén van de verschillende woonmodellen in de wooncarrière is 'betaalbaar huren'. Betaalbaar huren wordt ontwikkeld voor de categorie Antwerpenaren die net geen recht (meer) heeft op een sociale woning maar het ook moeilijk heeft op de private huur- en koopmarkt, starters, jonge gezinnen, alleenstaande ouders,…

De gemeenteraad keurde op 26 april 2021 (jaarnummer 225) het ondersteuningsreglement ‘Toewijzingsreglement betaalbare huurwoningen op het grondgebied van de stad Antwerpen’ goed. 

Het college besliste op 30 september 2022 (jaarnummer 7996) een verwerkingsovereenkomst met AG Vespa goed te keuren, waardoor via de toegangsrechten van de stad Antwerpen, de kandidaat-huurders zijn persoonsgegevens in de software-toepassing 'betaalbaar huren' automatisch kan opladen. Deze verwerkingsovereenkomst is verlengbaar. 

Het college besliste op 26 mei 2023 (jaarnummer 3595) dat er een gezamenlijke verwerkingsovereenkomst tussen de stad Antwerpen, Digipolis, Codeer en AG Vespa wordt afgesloten in het kader van privacy en informatieveiligheid gekoppeld aan betaalbaar huren. 

Het college besliste op 16 juni 2023 (jaarnummer 4041) het toewijzingsreglement betaalbaar huren goed te keuren. 

De gemeenteraad keurde op 26 juni 2023 (jaarnummer 443) het aangepaste ondersteuningsreglement ‘Toewijzingsreglement betaalbaar huren' goed. Met dit besluit wordt het reglement van 26 april 2021 opgeheven en vervangen door een nieuw toewijzingsreglement betaalbaar huren. Dit reglement wordt ingezet voor het creëren van een betaalbaar huuraanbod in Antwerpen. Het besluit geeft aan dat er betaalbaar huren mogelijk wordt voor een doelgroep waarbij voorrang wordt gegeven aan starters en éénoudergezinnen. Er zal gestreefd worden naar een gemiddeld korting van 20% op de marktconforme huurprijs, voor éénoudergezinnen wordt een extra korting van 5% voorzien.

Verordening (EU) 2016/679 van het Europees Parlement en de Raad van 27 april 2016 betreffende de bescherming van natuurlijke personen in verband met de verwerking van persoonsgegevens en betreffende het vrije verkeer van die gegevens, beter gekend als de "Algemene Verordening Gegevensbescherming". 

Artikel 2.2 Vlaamse Codex Wonen van 2021 wijst de gemeente aan als regisseur van het lokaal woonbeleid:  “ §1. De gemeente is verantwoordelijk voor het uitwerken van haar woonbeleid op lokaal vlak waarbij aandacht uitgaat naar het stimuleren van sociale woonprojecten, het ondersteunen van woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden en het uitwerken van een bewaking van de kwaliteit van het woonpatrimonium en de woonomgeving.”

Artikel 225 §1 van het Decreet lokaal bestuur van 22/12/2017 BS 15/2/18; “De gemeentelijke externe verzelfstandigde agentschappen zijn diensten met een eigen rechtspersoonlijkheid die door de gemeente worden opgericht of waarin de gemeente deelneemt en die belast zijn met welbepaalde beleidsuitvoerende taken van gemeentelijk belang. 

Artikel 56 §3, §8.b van het decreet lokaal bestuur van 22/12/2017 BS 15/2/18; Het college van burgemeester en schepenen is bevoegd voor de daden van beschikking, zoals verhuring, concessie, pacht, … tot negen jaar;

Artikel 5 van de beheersovereenkomst Stad Antwerpen - AG Vespa stelt; AG Vespa staat mee in voor het (laten) realiseren van een gevarieerd en betaalbaar woonaanbod, onder meer door verwaarloosde, omgevingsverstorende en leegstaande panden te kopen, renoveren of herbouwen, door nieuwe woonvormen uit te werken en door het ontwikkelen van nieuwe vastgoedmodellen voor het vermarkten van woningen.

Implementatie toewijzingsreglement betaalbaar huren door middel van een digitale tool

Om het toewijzingsreglement te implementeren werd door AG Vespa en Digipolis een software applicatie ontwikkeld die de mogelijkheid geeft om zich als kandidaat-huurder te laten registreren. Op deze wijze kan de administratie de verwerkte en gerangschikte kandidaat-dossiers na verificatie toewijzen aan de beschikbare huurwoningen en appartementen. De data die nodig is om het reglement toe te passen moet  proportioneel zijn ten opzichten van de doelstelling. Het uitvoeren van het lokaal woonbeleid vormgegeven in het toewijzingsreglement 'betaalbaar huren' is maatgevend. De dataset die wordt opgevraagd moet het mogelijk maken om de uitsluitingscriteria na te gaan en de prioriteitscriteria toe te passen, als ook de huurpanden op basis van een rationele bezetting goed te benutten.

Het is aangewezen om zo veel als mogelijk en verantwoord gebruik te maken van de centrale databanken die Vlaanderen beheert. Dit komt te gunste van de kandidaat-huurder alsook van de administratie die de verificatie van data en gegevens voor zijn rekening moet nemen. De tijdelijke verwerkingsovereenkomst tussen de stad Antwerpen en AG Vespa geeft de mogelijkheid om bij de implementatie van dit stedelijk lokaal woonbeleid gebruik te maken van de openstaande data bevragingsrechten bij het gegevensdelingsplatform MAGDA (Maximale Gegevensdeling tussen Administraties). Dit platform zorgt er voor dat gegevens uit authentieke bronnen – databanken op een veilige manier kunnen opgehaald worden. Deze tijdelijke verwerkingsovereenkomst zal verlengd worden zodat de digitale implementatie de komende jaren klantvriendelijk kan verlopen. 

De Fierensblokken toegepast als project binnen het reglement 'Betaalbaar huren'

AG Vespa zal na de oplevering van Fierensblokken 107 appartementen gekoppeld aan het reglement 'betaalbaar huren' met een huurkorting toewijzen aan geregistreerde en geverifieerde kandidaat-huurders volgens de regels en prioriteiten van het reglement. Hiervoor laat AG Vespa zich bijstaan door de software applicatie.

Het divers aanbod van appartementen van één tot vier slaapkamers, variërend van 38m² tot 163m² zal met een gemiddelde huurkorting van 20% worden aangeboden;

(*) deze cijfers zijn geïndexeerd naar januari 2023. 

Er wordt voor het aanbod van appartementen gekoppeld aan het toewijzingsreglement in de Fierensblokken globaal gestreefd naar een korting van 20%. De éénoudergezinnen, die de grootste betaalbaarheidsproblemen ondervinden om een kwalitatieve woning te vinden, krijgen een extra korting van 5% aangeboden. Deze doelgroep zal in de 2- tot 4-slaapkamerappartementen een woning te huur aangeboden krijgen. Uit betaalbaarheidsonderzoek en aanbod blijkt dat er in de context van de binnenstad en specifiek van Fierens er een groot aandeel studio's en 1-slaapkamerappartementen aanwezig zijn, waardoor de marktconforme huur relatief scherper geprijsd is dan voor de grote appartementen. Een verlaagde huurkorting (-15%) voor deze types is daarom verantwoord zodat de grotere typologieën een grotere korting kunnen krijgen in functie van doelgroep éénoudergezinnen. Op deze wijze wordt de globale doelstelling voor het Fierensproject een korting van 20% nagestreefd. 

Het contract betaalbaar huren

De contracten 'betaalbaar huren' worden binnen de geldende periode van het reglement aangeboden. Eens een contract afgesloten is, kan dit bij wijzigend beleid niet meteen aangepast worden, aangezien wonen een basisrecht is en de huurder een wettelijke bescherming heeft. Bij het verlengen van een contract zal nagegaan worden of de huurders nog voldoen aan de gestelde toelatingsvoorwaarden van het toewijzingsreglement.

AG Vespa zal standaard contracten van drie jaar aanbieden. Op deze wijze krijgt de huurder drie jaar recht op huurkorting als basisaanbod. Er zal ingegaan worden als de huurder een contract van één jaar wenst. 

Een kandidaat-huurder zal tot maximaal drie maanden na ondertekening van het huurcontract de tijd hebben om de huur werkelijk op te starten. Dit geeft de kandidaat-huurder de mogelijkheid om een huidig huurcontract op te zeggen en een huurwaarborg te regelen.

Bij toewijzing van het appartement zal AG Vespa volgens het reglement een rationele bezetting volgen. Dit wil zeggen dat de kandidaat-huurder een op de gezinsgrootte en -samenstelling afgestemde hoeveelheid slaapkamers krijgt aangeboden. Bij minderjarige broers of zussen zal de kandidaat-huurder de keuze krijgen of deze een slaapkamer met maximaal 2 kunnen delen, wat de betaalbaarheid verbetert.

Communicatie

Om kandidaat-huurder te registreren zal er communicatie worden gevoerd via alle gangbare door de stedelijke diensten én AG Vespa gebruikelijk gehanteerde kanalen. 

Het reglement 'betaalbaar huren' wordt als een stedelijke initiatief gecommuniceerd op de website van de stad Antwerpen. Via de projectfiche voor 'betaalbaar huren' op de website van de stad zal de inschrijvingsmodule worden aangeboden aan de Antwerpenaar. 

Het aandeel wonen zou marktconform een jaarlijkse huur opleveren van 1.367.844,00 EUR. Ditzelfde huuraandeel binnen de toepassing van het toewijzingssysteem 'betaalbare huur' wordt op een jaarlijks huur van 1.094.275,00 EUR ingeschat. De huurkorting wordt geraamd op 300.000,00 EUR, jaarlijks te indexeren.

De exploitatie-uitgaven en huurkortingen kaderen in het grond- en pandenbeleid, waarbij deze middelen worden verrekend op de investeringstoelage Betaalbaar Wonen.