Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022170826 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA IDGS met als adres Eugeen Dierckxlaan 8 te 2970 Schilde |
Ligging van het project: | Vekestraat 30A te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 2 sectie B nrs. 939K, 939N, 1018B en 1022A |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | oprichten van 2 eengezinswoningen aan een steeg in binnengebied na sloop |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 07/06/2013: vergunning (3562#1882) voor het regulariseren en verbouwen van een eengezinswoning (nr. 32/9);
- 31/03/2006: weigering (20054206) voor het verbouwen van een bestaande woning tot studentenhuis;
- 01/02/1963: vergunning (18#44751) voor de afbraak van een krotwoning;
- 05/09/1952: toelating (18#29750) voor verbouwingswerken;
- 29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:
https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/104570
Vergunde toestand
- eengezinswoning van 2 bouwlagen onder zadeldak, gelegen aan een klein pleintje langs de Halfmanengang in historisch binnengebied.
Bestaande toestand
- eengezinswoning van 2 bouwlagen onder zadeldak.
- 3 garageboxen op de plaats van gesloopte, historische arbeiderswoningen.
Nieuwe toestand
- sloop van de eengezinswoning en de garageboxen;
- 2 nieuwbouw eengezinswoningen met respectievelijk 2 en 3 slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van 73 m² en 94 m²;
- 2 bouwlagen onder zadeldak en mansardedak;
- inrichting en indeling van het historisch binnenplein in privé terrassen en tuinen, een gemeenschappelijke buitenruimte plus een afval- en fietsenberging.
Inhoud van de aanvraag
- slopen van een woning en 3 garageboxen;
- oprichten van 2 eengezinswoningen;
- wijzigen van de scheimuren;
- heraanleggen van een binnenplein.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 15 maart 2023 | 5 mei 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Onroerend Erfgoed | 15 maart 2023 | 4 mei 2023 | Gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 15 maart 2023 | 15 maart 2023 |
Stadsbeheer/ Vastgoed/ Ontwikkeling/ Bouwprojecten | 15 maart 2023 | 15 maart 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 15 maart 2023 | 21 maart 2023 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Archeologie | 15 maart 2023 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Archeologie | 26 april 2023 | 12 mei 2023 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 15 maart 2023 | 31 mei 2023 |
Stadsontwikkeling/ Publieke Ruimte | 15 maart 2023 | 21 maart 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor gemeenschapsuitrusting en openbare nutsvoorziening. Onder gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen dient te worden begrepen voorzieningen die gericht zijn op de bevordering van het algemeen belang en die ten dienste van de gemeenschap worden gesteld. De idee van dienstverlening (verzorgende sector) aan de gemeenschap is derhalve rechtstreeks aanwezig. Artikel 4.4.8.van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening schrijft voor dat in gebieden die op de gewestplannen zijn aangewezen als gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen, handelingen van algemeen belang en de daarmee verbonden activiteiten te allen tijde kunnen worden toegelaten, ongeacht het publiek of privaatrechtelijk statuut van de aanvrager of het al dan niet aanwezig zijn van enig winstoogmerk. Als gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen kunnen eveneens worden beschouwd een school, een voor het publiek toegankelijke toegangsweg tot een vergund gebouwencomplex in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen en neveninrichtingen naast een autosnelweg. Alhoewel in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen in principe geen gebouwen met een woonfunctie zijn toegelaten, heeft de Raad van State bovendien niettemin geoordeeld dat service-flats voor bejaarden kunnen worden vergund in dergelijk gebied. Ook een nomadenkamp werd door de Raad van State beschouwd als een gemeenschapsvoorziening en openbare nutsvoorziening, (Artikel 17 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgende punten:
- Artikel 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde: door het optrekken van woning 1 tegen de bestaande tuinmuur, blijft deze niet behouden in zijn originele situering en wordt hij in de feiten verhoogd.
- Artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld: het optrekken van een bouwvolume tegen de tuinmuur is niet in harmonie met het referentiebeeld.
- Artikel 2.1.3 Bouwvolume, Bouwlijn, Bouwdiepte: het nieuwbouwvolume van woning 1 hypothekeert de lichtinval, bezonning en leefbaarheid van het binnengebied en de aangrenzende tuinen.
- Artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen: de dakkapel van woning 2 heeft een breedte van circa 3,05 m in plaats van de maximaal toegelaten breedte van 1,50 m.
- Artikel 2.2.1 Draagkracht: het nieuwbouwvolume van woning 1 overschrijdt de draagkracht van het binnengebied.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
- Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: door het optrekken van woning 1 tegen de bestaande tuinmuur, blijft deze niet behouden in zijn originele situering en wordt hij in de feiten verhoogd.
- Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: het nieuwbouw volume van woning 1 hypothekeert de lichtinval, bezonning en leefbaarheid van het binnengebied en de aangrenzende tuinen.
- Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: het dakvlakvenster van de hobbyruimte in woning 2 staat zo hoog dat deze ruimte niet als verblijfsruimte mag ingericht en gebruikt worden.
- Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden geen autostalplaatsen voorzien.
- Artikel 34 Stabiliteit van scheidingsmuren: de hoger opgaande scheidingsmuren zijn slechts 14 cm dik. Deze moeten minstens 18 cm zijn en uitgevoerd zijn in een massief ongeperforeerd materiaal.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De functie “wonen” blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.
Cultuurhistorische en visueel vormelijke aspecten
Aan de stedelijke dienst Monumentenzorg werd advies gevraagd omdat de aanvraag gelegen is in CHE-gebied en is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie in dergelijk gebied dient immers onderworpen te worden aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
De dienst Monumentenzorg kan de aanvraag niet gunstig adviseren omwille van het volgende:
“Cultuurhistorische waardenstelling
De aanvraag heeft betrekking op een arbeiderswoning in de Halfmanengang. Het pand Vekestraat 32-34 met getoogde doorgang met hardstenen posten in de rechter travee, vormt de toegang tot de zogenaamde Halfmaangang. Het betreft een diepe gekasseide L-vormige gang afgelijnd door de hoge zijgevels van pakhuizen. Achteraan nog enkele eenvoudige huisjes met oude kern, aangegeven door muurankers.
De Halfmanengang en de Vekestraat liggen in het noordoostelijke deel van de historische binnenstad van Antwerpen; een stadsdeel dat lang bestond uit grote eigendommen met imposante woonsten van rijke handelaars. In het binnengebied bevonden zich raam- of bleekhoven ten dienste van de lakennijverheid. De open ruimtes, ingenomen door de raamhoven, werden doorheen de tijd steeds meer bebouwd.
De evolutie van open bleekhof naar fabrieksgebouwen op deze locatie, vond plaats tussen 1779 en 1823. De Halfmanengang zelf, inclusief de arbeiderswoningen dateren uit het begin van de 19de eeuw. Het complex bestond initieel uit 11 arbeiderswoningen rond een pleintje. Vandaag resteren nog slechts 3 woningen, waarvan er 2 sterk werden verbouwd in de jaren ’50. Het pand, dat onderwerp uitmaakt van deze aanvraag, behield wel bijna integraal zijn authenticiteit en bevat dus nog een historische waarde. De bouwfysische toestand van het pand is echter erbarmelijk.
Afweging
De aanvraag omvat de sloop van de historische arbeiderswoning en 3 garageboxen en de bouw van 2 eengezinswoningen. Voorafgaand aan de aanvraag, werd vanuit de stedelijke dienst Monumentenzorg een gunstig advies verleend voor de sloop van de 19de eeuwse arbeiderswoning, gelet op de bouwfysische staat van het pand en dit onder de volgende voorwaarden:
De conclusie uit het CHE-rapport benadrukt sterk de stedenbouwkundige waarde van de Halfmanangang binnen de historische stadskern van Antwerpen. Als ontsluitingsweg van een dens binnengebied en als voorbeeld van een kleinschalig, intiem pleintje is het van belang voor de historische identiteit en gelaagdheid van de Antwerpse binnenstad. De aanbevelingen uit het CHE-rapport vertrekken dan ook van het behoud van een typologie van kleinschalige woningen rond een plein.
De stedelijke dienst Monumentenzorg onderschrijft deze aanbevelingen en legde tijdens het voortraject als voorwaarde op dat de kenmerkende kleinschaligheid van de historische steegbebouwing in het nieuwbouwontwerp moest worden bewaard en geen afbreuk mag worden gedaan aan de historisch waardevolle Halfmanangang.
Niettegenstaande het nieuwe volume wordt opgebouwd als een woning met twee bouwlagen onder een zadeldak, sluit de dimensionering en gevelgeleding van woning 2 niet aan bij die van de historische bebouwing. De kroonlijsthoogte ligt bijna 2 m hoger en de nieuwe dakkapel benadrukt een verticaliteit die niet kenmerkend kan worden genoemd. De introductie van de voorgestelde gevelordonnantie en bouwhoogte heeft een aanzienlijke impact op de historische, waardevolle Halfmanengang en kan zelfs storend worden genoemd.
Rekening houdende met het bovenstaande, wordt het nieuwbouwvoorstel van woning 2 niet aanvaard door de stedelijke dienst Monumentenzorg. Daar bijgevolg niet voldaan is aan de voorafgestelde voorwaarde voor sloop, wordt voorliggende aanvraag ongunstig geadviseerd.”
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt werd dit advies in voorbespreking steeds gevolgd. Er is geen reden dit advies i.k.v. deze aanvraag niet te volgen. De aanvraag dient bijgevolg dan ook te worden geweigerd.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met een extra woonentiteit wordt de draagkracht van de site overschreden.
De nieuwbouwvolumes zijn zeer fors en sluiten niet aan bij de hier historisch kenmerkende gebouwentypologieën. De kroonlijst van woning 2 wordt zelfs hoger voorzien dan deze van het achterliggende volume waar tegenaan wordt gebouwd. Hierdoor komt deze voor en boven de dakkapellen te zitten dewelke zich in het aangrenzende dakvlak bevinden, wat uiteraard niet aanvaardbaar is.
Hoewel het nieuwbouwvolume van woning 2 al zeer hoog is, wordt er in het voorste dakvlak een dakkapel voorzien wat het volume bijkomend verhoogt. Strijdig met het RUP is deze dakkapel bovendien veel te breed.
Ook woning 1 komt ver boven de bestaande tuinmuur waardoor ook dit volume een grote negatieve impact heeft op de naastgelegen tuin van de beschermde site ‘De Berg van Barmhartigheid”. Ook de hier aanwezige grote boom maakt het niet wenselijk hier te bouwen. Ook de schaal van de open ruimte komt in het gedrang door de toevoeging van de hoge volumes.
De geplande werken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
Archeologische aspecten
Het projectgebied bevindt zich binnen een vastgestelde archeologische zone, is gelegen binnen een woon- of recreatiegebied. Het projectgebied is groter dan 300 m² (ca. 410 m²) met een vergunningsplichtige ingreep boven 100 m² (ca. 225 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.
De archeologienota is ingediend door J. Verrijckt bvba en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/25837) op 04/05/2023. Er werd geen programma van maatregelen opgemaakt, er dient m.a.w. geen verplicht archeologisch vervolgonderzoek te worden uitgevoerd.
In de nabije omgeving werden verscheidene vondsten gedaan van de middeleeuwen tot de 15de eeuw. Bij het uitgraven van de septische putten en aanverwante structuren (RWa, DWA en infiltratiekratten) kunnen deze aan het zicht komen. Deze restanten dienen steeds verplicht gemeld te worden onder de toevalsvondstplicht (conform Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst Archeologie van de stad Antwerpen kan de waarde steeds komen inschatten.
Bij een eventuele vergunning dienen volgende voorwaarden te worden opgelegd:
- De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be)
- De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.
- De bouwheer is verplicht om eventuele vondsten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch relevant zijn, deze te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst Archeologie kan de waarde steeds komen inschatten.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
AG Vespa en Vastgoed geven voorwaardelijk gunstig advies. De werken hebben minimale impact op het stedelijk patrimonium. Tijdens en na de werken dient de aanwezige boom op het buurperceel te allen tijde gevrijwaard te worden van beschadigingen.
De onderzijde van het dakvlakvester van de hobbyruimte van woning 2 op de tweede verdieping, tevens enige raam in deze ruimte, bevindt zich op meer dan 2 meter hoogte boven de vloerpas. Hierdoor is er geen zicht, noch mogelijkheid deze te openen voor ventilatie Deze ruimte kan bijgevolg niet als verblijfsruimte gebruikt worden en dient bij een eventuele vergunning te worden uitgesloten van vergunning.
Strijdig met de bouwcode zijn de hoger opgaande scheidingsmuren opgebouwd uit een enkelvoudige, vermoedelijk geperforeerde, muur van 14 cm. Dit is niet aanvaardbaar. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag moet ook om deze reden te worden geweigerd.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de nieuwbouw van 2 eengezinswoningen. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1.
De garageboxen die afgebroken worden zijn niet vergund en worden dus niet bijgeteld bij de parkeerbehoefte.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2. Het plan voorziet niet in het aantal te realiseren plaatsen. Er dient gezocht naar een oplossing op eigen terrein. De aanwezigheid van de, weliswaar onvergunde, garages toont dat realisatie op eigen terrein mogelijk is. |
Fietsvoorzieningen:
Voor de woningen moeten 7 fietsenstallingen voorzien worden:
- 1 woning met 2 slaapkamers : 3 fietsenstallingen;
- 1 woning met 3 slaapkamer : 4 fietsnetstallingen.
De fietsenstalling wordt ingericht in de gemeenschappelijke tuin. Beter zou zijn om deze in de woonvolumes te integreren, zodoende de tuin vrij te houden van constructies.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 23 januari 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 15 maart 2023 |
Start openbaar onderzoek | 27 maart 2023 |
Einde openbaar onderzoek | 25 april 2023 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 26 september 2023 |
Verslag GOA | 19 juni 2023 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
27 maart 2023 | 25 april 2023 | 3 | 0 | 0 | 1 |
Bespreking van de bezwaren
BURGERRECHTERLIJK
Verlies van licht en uitzicht: Het bezwaar tegen het verlies van uitzicht en daglicht door de bouw van woning 2. In de woning van de bezwaarindiener bevinden zich in het achterste dakvlak 3 dakkapellen. De geplande nieuwbouw komt naar voor en is hoger dan het pand van de bezwaarindiener. Voor de dakkapellen komt hierdoor een muur te staan waardoor zowel licht als uitzicht verdwijnen.
Beoordeling: Het is correct dat de scheidsmuur tussen woning 2 en het pand van de bezwaarindiener in voorliggende aanvraag wordt opgetrokken waardoor de dakkapellen, dewelke nu boven het bestaande pand uitkomen, worden dichtgezet. Dit is niet aanvaardbaar. Het bezwaar is gegrond.
Verlies van licht: Het bezwaar tegen het verlies van daglicht door de bouw van woning 2. In de woning van de bezwaarindiener bevindt zich op het gelijkvloers in de scheidsmuur een raam met tralies. De geplande nieuwbouw wordt breder voorzien dan de bestaande bebouwing waardoor de woning voor het bestaande raam komt te staan.
Beoordeling: Het is onduidelijk of dit raam een erfdienstbaarheid betreft. Overeenkomstig artikel 4.2.22. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond.
Verlies van uitzicht: Het bezwaar tegen het verlies of verloedering van het uitzicht op het geklasseerde paviljoen van VME Venushof door de bouw van woning 2 dat er bovenuit zal steken.
Beoordeling: Conform snede 2 zal woning 2 niet boven deze van de bezwaarindiener uitkomen. De dienst Monumentenzorg die in deze aanvraag om advies werd gevraagd gaf een ongunstig advies. Zij zijn van mening dat de voorziene nieuwbouwvolumes in grote mate afbreuk doen van de kenmerkende kleinschaligheid van het pleintje. Over het wijzigende uitzicht vanuit Venushof wordt niets gezegd. Door het gewijzigde uitzicht komt de woonkwaliteit niet in het gedrang. Het bezwaar is ongegrond.
Vrees voor schade aan boom: Het bezwaar tegen het verstoren van de vogelpopulatie in de wijk. Bovendien wordt er gevreesd voor schade aan de eeuwenoude boom ten gevolge de geplande bouwwerken.
Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke schade aan de boom en de verstoring van de fauna betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een eventuele vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken. Het bezwaar is deels gegrond.
Recht van doorgang: Het bezwaar dat de vervangende nieuwbouw dieper wordt waardoor de poort naar de steeg nog slecht 1,5 meter breed is. Hierdoor is de steeg niet meer bereikbaar voor voertuigen i.f.v. laden en losse, onderhoudswerken en herstellingswerken
Beoordeling: Het is onduidelijk of hier een erfdienstbaarheid op rust. Overeenkomstig artikel 4.2.22. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond.
Recht van doorgang: Het bezwaar dat de geplande heraanleg van de open ruimte met fietsenstalling en smalle doorgangen voor voetganger en fietser. Hierdoor is de steeg niet meer bereikbaar voor voertuigen i.f.v. laden en losse, onderhoudswerken en herstellingswerken.
Beoordeling: Het is onduidelijk of hier een erfdienstbaarheid op rust. Overeenkomstig artikel 4.2.22. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond.
Onderhoud: Het bezwaar tegen de onmogelijkheid de goten te kunnen onderhouden door de bouw van de achterliggende woning. Het pand van de bezwaarindiener bevindt zich tot tegen de perceelgrens met een nok evenwijdig aan deze achterste perceelgrens.
De geplande nieuwbouw komt voor en hoger dan het pand van de bezwaarindiener. Het is voor de bezwaarindiener onduidelijk of de goten verdwijnen, wat er in de plaats komt en hoe het onderhoud in de toekomst zal kunnen gebeuren.
Beoordeling: Het bezwaar omtrent mogelijke hinder en de vrees voor mogelijke hinder bij onderhoud betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. De hoogte werd als onaanvaardbaar beschouwd. Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.