Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023016540 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Shahriar Keivanfar met als adres Pruynenstraat 19 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Kloosterstraat 68 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 4 sectie D nr. 3477Y2 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | omvormen van een winkelpand naar handel en 3 logies |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 04/09/1984: vergunning (18#64897) voor het verbouwen van een winkelhuis.
Vergunde toestand
- functie: eengezinswoning met winkelruimte op het gelijkvloers;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- functie: gemengd gebouw:
- bouwvolume:
- gevelafwerking: de gevel werd gerenoveerd (sinds 2019):
Nieuwe toestand
- functie: gemengd gebouw:
- bouwvolume:
- gevelafwerking: overeenkomstig de bestaande toestand.
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie van wonen (1 woongelegenheid) naar detailhandel op het gelijkvloers en verblijfsrecreatie (3 logies) op de verdiepingen;
- doorvoeren van interne constructieve werken;
- inrichten van 3 toeristische logies;
- wijzigen van de voorgevel.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 22 maart 2023 | 14 april 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 22 maart 2023 | 23 maart 2023 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 22 maart 2023 | 29 maart 2023 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Visit Antwerpen | 22 maart 2023 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 22 maart 2023 | 27 maart 2023 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 22 maart 2023 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh) en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het omvormen van een eengezinswoning met complementair handelsgelijkvloers naar een handelszaak en drie toeristische logies.
De stedelijke dienst Business en Innovatie gaf een gunstig advies:
“De locatie is gelegen in het Kernwinkelgebied Centrum Antwerpen, zone B2 zoals voorzien in de beleidsnota Detailhandel.
De zone B2 omvat de meer versnipperde uitlopers van het hoofdkernwinkelgebied A1-B1 van de stad. Er is een sterkere mengeling van handel, horeca en diensten maar ook van wonen, kantoren en andere functies. In deze kernen moet er voldoende ruimte zijn en blijven voor ondernemers die zoeken naar betaalbare, maar toch goed gesitueerde ruimte voor detailhandel nabij het hoofdkernwinkelgebied.”
Ook het advies van de stedelijke dienst Visit is gunstig.
De aanvraag is ook in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van RUP Binnenstad dat verblijfstoerisme toelaat.
Volgens de laatst vergunde toestand (vergunning van 1984) betreft dit een eengezinswoning met handelsgelijkvloers die zonder vergunning werd opgedeeld en ingericht met drie toeristische logies op de verdiepingen.
Het is belangrijk dat dit soort gezinswoningen in de binnenstad behouden blijft.
De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt artikel 23 van de bouwcode minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning. Daarnaast is het nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime eengezinswoningen.
Bovendien dreigen dergelijke toeristische logies het aanbod aan eengezinswoningen en in het algemeen het wonen in de binnenstad onder druk te zetten.
De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie aan toeristische logies kan overlast met zich meebrengen. De impact van deze drie logies is bijvoorbeeld heel anders dan die van een woning voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.
Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van een grote woongelegenheid naar drie kleinere logies de druk op het perceel en de omgeving onaanvaardbaar verhoogt.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
Het pand is gelegen in CHE-gebied. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig:
“Men wenst het pand te regulariseren. Het betreft een handelsgelijkvloers met drie logies.
De gevel werd gerenoveerd. Opgemerkt wordt dat de kroonlijst werd vervangen, net zoals het schrijnwerk in de voorgevel. Op de dorpels in blauwe hardsteen werden er aluminium dorpels geplaatst. Rond de gevelopeningen werden sierlijstjes geplaatst.
Het buitenschrijnwerk werd uitgevoerd als twee vleugels zonder T-verdeling, wat erg atypisch is voor dergelijke gevels. Een aluminium dorpel op een dorpel in blauwe hardsteen plaatsen getuigt niet echt van respect voor historisch materiaal, wat zich ook toont ter hoogte van de vernieuwde zware kroonlijst.
De sierlijstjes zijn eerder beeldverstorend en vormen geen meerwaarde voor deze gevel.
De werken aan de voorgevel komen de erfgoedwaarde van het pand niet ten goede.
Vanuit erfgoedoogpunt is er geen bezwaar tegen de voorgestelde functie.
De gevelwerken die werden uitgevoerd tussen 2019 en nu dienen uitgesloten te worden uit de vergunning.”
Vanuit het oogpunt erfgoed dient het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg te worden opgevolgd.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet worden nageleefd.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van wonen (eengezinswoning met handelsgelijkvloers) naar handel op het gelijkvloers en 3 logies op de verdiepingen. - Voor de logies op de verdiepingen nemen we de norm van een 3-sterrenhotel: 0,2 parkeerplaatsen/kamer. Dat komt neer op een behoefte van 3 x 0,2 = 0,6. - Voor de detailhandel op het gelijkvloers is de parkeerbehoefte op maat. In het kernwinkelgebied is dit 0. De werkelijke parkeerbehoefte is 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12 §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0. Het aantal ontbrekende autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1. Dit is het verschil tussen het aantal parkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autoparkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. De bestaande behoefte van de eengezinswoning is 1. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 1.
Het bijgestelde ontbrekende aantal autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1 – 1 = 0.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 0 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen
Voor de drie logies moeten er geen fietsstalplaatsen voorzien worden. Er is geen personeel aanwezig.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 6 februari 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 22 maart 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 19 augustus 2023 |
Verslag GOA | 31 mei 2023 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.