2023_CBS_04451 - Omgevingsvergunning - OMV_2023036381. Louis Mastplein ZN. District Hoboken - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/02/2012: vervallen vergunning (3508#8517) voor het bouwen van 2 eengezinswoningen;

-          6/01/2006: vergunning (225#257) voor het bouwen van 47 appartementen met 45 ondergrondse garages.

Vergunde toestand

-          restperceel van de ontwikkeling aan de Antwerpsesteenweg.

Bestaande toestand

-          braakliggend terrein.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• ontwikkelen van groepswoningbouw;
• 3 eengezinswoningen;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met zadeldak; 
• bouwdiepte circa 10 m;
• kroonlijsthoogte circa 6,9 m;

-          gevelafwerking:

• roodbruine gevelsteen;
• betonnen plint;
• beige, aluminium buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• vellen van een treurwilg;
• fietsenberging links tegen de perceelgrens met nr. 54, met een grootte van circa 6,8 m op circa 5,2 m en met een kroonlijsthoogte van circa 2,65 m.

Inhoud van de aanvraag

-          vellen van een treurwilg;

-          oprichten van 3 eengezinswoningen;

-          oprichten van een fietsenberging.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  de aansluitpunten van het Privaat gescheiden rioolstelsel moeten minstens 0,2 m en hoogstens 0,5 m uiteen gelegen zijn;
• artikel 43 Septische putten:
  de afvoer van grijs water en de overloop van de septische put worden afwaarts van de septische put, op het perceel, aan elkaar gekoppeld op de DWA-leiding.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikels 41 en 43 van de bouwcode. Er is geen gegronde aanleiding om af te wijken van de geldende voorschriften. Het voldoen aan deze voorschriften wordt dan ook opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Functionele inpasbaarheid

De omgeving van het Louis Mastplein wordt gekenmerkt door eengezinswoningen in gesloten en halfopen bebouwing. De aanvraag voorziet het bouwen van 3 aangesloten eengezinswoningen. De aanvraag is hiermee inpasbaar in de omgeving en met de geldende bestemmingsvoorschriften.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet het bouwen van 3 aangesloten eengezinswoningen. Deze woningen hebben een bouwdiepte van 10 meter op 2 bouwlagen onder een hellende daklaag. Het voorgestelde bouwvolume sluit hiermee aan bij de kenmerkende bebouwing van de omgeving. Het heeft ook geen onredelijke impact op de naburige percelen. Het voorstel is bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De woningen gelegen langs het Louismastplein hebben een kenmerkende eigenheid. Dit is afleesbaar in bouwvolume en gevelopbouw. De voorgevels zijn opgebouwd in gevels met een duidelijke gevelinvulling, raampartijen en materiaalgebruik. De nieuwe woningen hebben getracht hier een hedendaagse invulling aan te geven. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan de voorgestelde invulling gunstig worden geadviseerd. De aanvraag is bijgevolg visueel inpasbaar in deze omgeving.  

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In de aanvraag wordt er ook een hoogstammige boom gekapt. Er werd hiervoor advies gevraagd aan de stedelijke Groendienst. Het advies is voorwaardelijk gunstig:

“De Groendienst verleent een gunstig advies voor het vellen van de twee bestaande bomen op voorwaarde dat er in elke toekomstige tuin en in de gemeenschappelijke voortuin telkens ten minste één boom van eerste grootte aangeplant wordt met plantmaat 18/20”

Het voorwaardelijk gunstig advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd. De voorgestelde voorwaarde worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

“Elke woning heeft 4 slaapkamers. De fietsparkeerbehoefte is dan ook 3 x (4+1) = 15 fietsstalplaatsen. Er wordt naast de woningen een aparte fietsberging voorzien. In elke berging zijn slechts 4 fietsen ingetekend. Dit moeten er 5 per woning zijn. Dit is realiseerbaar in 2 van de drie fietsenbergingen. De kleinste berging is echter te klein voor 5 fietsen. (5 x 1,5 m² = 7,5 m²).”

Daarom zal een interne herverdeling als voorwaarde van vergunning opgenomen worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De aansluiting van het gescheiden op het openbaar rioolstelsel moet voldoen aan de bepalingen van artikel 41 van de bouwcode.

3. De af- en aanvoer van de septische put moet voldoen aan de bepalingen van artikel 43 van de bouwcode.

4. Er moet in de collectieve voortuinstrook en in iedere private achtertuinzone minimaal één boom worden aangeplant van eerste grootte met plantmaat 18/20. Er moeten bijgevolg minstens 4 bomen worden geplant.

5. Iedere eengezinswoning moet minimaal 5 fietsen kwalitatief kunnen stallen, conform de inrichtingsprincipes van de bouwcode. Daarvoor moet de fietsenberging intern herverdeeld worden.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het bevraging aanpalende werd 2 bezwaarschiften ingediend waarvan 1 petitielijst ondertekend door 60 buren. De bezwaarschriften laten zich als volgt samenvatten:

1. Het bouwen van 3 bijkomende woningen zal allerlei soorten hinder veroorzaken tijdens de werken: De bouwwerken zullen hinder op gebied van geluid, stof, parkeerbelasting en andere aspecten veroorzaken.

Beoordeling: De aangehaalde aspecten behoren tot de normale overlast bij realisatie van een project, indien alle nodige voorzorgen worden genomen om deze hinder te beperken. Sommige aspecten ervan worden overigens politioneel geregeld. Deze hinder is aflopend in de tijd en inherent aan het ontwikkelen van een bouwproject in de stad. Er kan dan ook geen rekening mee worden gehouden. Het bezwaar is ongegrond;

2. De draagkracht van de omgeving wordt overschreden: In deze woonwijk staan reeds 62 woningen. Door de bijkomende woonentiteiten zal de draagkracht van de omgeving overschreden worden.

Beoordeling: De braakliggende percelen zijn gelegen in woongebied, en grenzen aan de openbare weg. Bebouwing met woningen is aanvaardbaar. Het betreft 3 bijkomende eengezinswoningen op een bestaand totaal van 62 woningen waardoor de impact op de omgeving beperkt zal blijven. Uiteraard dient er bij de realisatie van het project rekening worden gehouden met hinder op het perceel en naar de omgeving. Dat gebeurt voldoende door de bestemming als grondgebonden eengezinswoning waardoor er niet meer dan 3 gezinnen zullen bijkomen. De voorgestelde volumetrie met een footprint van 10 bij 18 meter en een klassiek gabarit van 2 bouwlagen onder hellend dak sluit ook aan bij het kenmerkende gabarit van de omgeving. Het bezwaar is ongegrond;

3. Verdwijnen van groen: Het groen waar de buurt in geïnvesteerd heeft, verdwijnt.

Beoordeling: Uiteraard is het wenselijk dat er zoveel mogelijk natuurlijk groen behouden blijft in een woonomgeving, maar het perceel van de aanvraag betreft geen openbare ruimte of een publieke collectieve groenzone. Het is een privaat perceel in woongebied en vatbaar voor bebouwing. Het project omvat bovendien een voortuinstrook, waarvan een belangrijk deel groen aangelegd zal worden. Het bezwaar is ongegrond;

4. Daling rendement zonnepanelen: Het bezwaar dat het project zonlicht zal wegnemen van de zonnepanelen van de bezwaarindiener, waardoor de opbrengst van deze panelen drastisch zakt.

Beoordeling: De aanvraag voorziet het bouwen van 3 eengezinswoningen waarbij het gabarit aansluiting vindt bij de bouwvolumes in de omgeving. Het is niet uitgesloten is dat er op bepaalde momenten rechtstreeks zonlicht weggenomen wordt op de aangrenzende percelen. Dit kan mogelijks een impact hebben op zonnepanelen. De bouwhoogte in voorliggend project is echter inpasbaar in het straatbeeld en verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Zonnepanelen op aangrenzende percelen kunnen geen impact hebben op het bouwrecht op een naburig perceel. Het bezwaar is ongegrond;

5. Mobiliteit en tekort aan parkeerplaatsen: Wegens de beperkte parkeercapaciteit in de buurt wordt verwacht dat dit de parkeerdruk in de buurt onaanvaardbaar zal verhogen en zo de leefbaarheid in het gedrang komt. De bijkomende verkeersbelasting zal de leefbaarheid in de buurt hypothekeren.

Beoordeling: De stedelijke dienst Mobiliteit geeft een gunstig advies voor deze aanvraag. De verwachte mobiliteitsbehoefte wordt volledig op eigen terrein opgevangen. Bovendien is de bijkomende verkeersimpact van 3 woningen op een bestaand totaal van 62 woningen verwaarloosbaar te noemen. Het bezwaar is ongegrond;

6. Gebrek aan zuurstof: Door de geplande nieuwbouw zullen de ingesloten woningen te weinig zuurstof krijgen.

Beoordeling: Het bouwen van 3 woningen heeft geen aantoonbaar effect op het zuurstofgehalte in de wijk. Het bezwaar is ongegrond;

7. Wateroverlast: De eerder vergunde aanpalende appartementen veroorzaken hinder. De bijkomende bebouwing zal de overlast vergroten. Er wordt verwezen naar wateroverlast.

Beoordeling: De aanvraag voldoet zowel aan de watertoets als aan de gewestelijke verordening hemelwater. Alle maatregelen om wateroverlast te voorkomen worden in acht genomen. De bijkomende overlast door de aanvraag berust enkel op een vermoeden. Het bezwaar is ongegrond;

8. Administratieve procedure: Het bezwaar dat niet alle buren in de ruime omgeving geïnformeerd werden tijdens de procedure.

Beoordeling: Het is correct dat bij een vereenvoudigde procedure enkel de aanpalende percelen worden aangeschreven waarbij er een scheimuurwijzing wordt aangevraagd. De overige aanpalende percelen worden niet zelf aangeschreven. Toch zijn ook deze in de mogelijkheid om bezwaar in te dienen tijdens de procedure of in beroep te gaan tegen een verleende beslissing. Uit goed nabuurschap kan enkel worden aangeraden om gewenste plannen voorafgaand met de aanpalende percelen te bespreken. Het bezwaar is ongegrond.