2023_CBS_04497 - AG Vespa commercieel patrimonium. Diverse adressen - Strategische aankopen voor de stad Antwerpen met doelstelling Onderwijs. Principebeslissing - Goedkeuring

Op vraag van Onderwijs heeft AG Vespa een marktonderzoek gevoerd voor de aankoop van potentiële locaties voor toekomstige onderwijsprojecten. Een uitgebreid onderzoek levert een drietal locaties op. Deze locaties zitten in de portefeuille commercieel patrimonium van AG Vespa.

De stad Antwerpen wenst tot de aankoop over te gaan van die drie strategische projectgronden van AG Vespa met als doel deze gronden in te zetten voor het creëren van extra kindplaatsen in onderwijs. Op deze manier ondersteunt de stad Antwerpen de inspanningen van de onderwijsverstrekkers om voldoende kwalitatieve onderwijscapaciteit te genereren voor haar groeiende en verjongende bevolking.

De stad Antwerpen heeft beslist om - naast de capaciteitsmiddelen van de Vlaamse Overheid - mee te werken aan de realisatie van bijkomende onderwijsplaatsen in het gewoon en buitengewoon basis- en secundair onderwijs te Antwerpen door middel van investeringen in eigen patrimonium, dat vervolgens ter beschikking gesteld wordt aan de onderwijsverstrekkers.

Gezien de aankoop van te bebouwen gronden niet subsidieerbaar is door AGION ( Agentschap voor Infrastructuur in het Onderwijs), wordt enkel de grond aangekocht door de stad Antwerpen. De nieuwbouw van de school met de bijhorende bouwkosten is wel subsidieerbaar door AGION mits de inrichtende macht over een zakelijk recht kan beschikken op de grond, wat door het schoolbestuur dient opgenomen te worden.

De strategische projectgronden in eigendom van AG Vespa als commercieel patrimonium zijn (zie situering gronden in bijlage):

• Paul Vekemanslaan, 2660 Hoboken, kadastraal gekend onder Antwerpen, 36 afdeling, sectie B, perceel 0247/00Z004;
• Hof van Mols, 2610 Wilrijk - Hof van Mols/Edward Keurvelsstraat, kadastraal gekend onder Antwerpen,43e afdeling, sectie A, percelen 140W, 140 L en 141V;
• Hogeweg 51, hoek Engelselei , 2140 Antwerpen (Borgerhout), kadastraal gekend onder Antwerpen, 24 afdeling, sectie A, perceel 0281/00Z004.

AG Vespa had de commerciële valorisatie van deze drie projectgronden opgenomen in de verkoopplanning van dit jaar en de komende jaren. Het betreffen projectgronden die gevaloriseerd kunnen worden met het oog op een residentiële ontwikkeling. Met de opbrengsten van deze valorisaties kunnen andere projecten binnen het commercieel patrimonium gerealiseerd worden. Onderwijs stelde de vraag aan AG Vespa om deze gronden niet op de private markt commercieel te verkopen maar aan de stad voor onderwijsdoelstellingen te verkopen.

Hogeweg

Op 16 december 2015 verleende AG Vespa een kosteloos opstalrecht aan Beheersstructuur Algemeen Onderwijsbeleid Antwerpen (Baobab) voor een periode van vijf jaar, ingaande op 28 september 2012, bij aanvang van de bouwwerkzaamheden van de tijdelijke klascontainers. Vervolgens werden de betrokken units in combinatie met het opstalrecht overgedragen aan IQRA vzw. De terbeschikkingstelling liep tot en met 27 september 2017. Bij besluit van 15 maart 2021 bekrachtigde het directiecomité AG Vespa de verlenging van de terbeschikkingstelling van de grond voor de periode van 28 september 2017 tot en 31 augustus 2022 tegen een vergoeding van 4.000,00 euro/jaar (exclusief btw). Op 22 augustus 2022 keurde het directiecomité AG Vespa goed om de terbeschikkingstelling van de grond gelegen te Hogeweg z/n aan vzw IQRA te verlengen tot en met 31 augustus 2027, met aangepaste voorwaarden.

Hof van Mols

Op 7 november 2022 keurde het directiecomité AG Vespa principieel de aankoop goed door de stad Antwerpen in kader van de doelstelling onderwijs, van een nog te bepalen afgebakende kavel binnen het projectgebied 'Hof van Mols', gelegen in Wilrijk - thans commercieel patrimonium AG Vespa.

De voornoemde gronden omvatten de vandaag reeds gekende strategische gronden die de stad Antwerpen wenst aan te kopen van AG Vespa om in te zetten met doelstelling onderwijs. Voor al deze gronden is reeds een onderwijsverstrekker gekend:

Paul Vekemanslaan – vzw inrichtende macht Lucerna

De projectgrond langsheen de Paul Vekemanslaan van AG Vespa ligt ten oosten van het centrum van Hoboken en wordt momenteel gebruikt als speelweide en bos en heeft een oppervlakte van 7.918 m². De stad Antwerpen wenst tot aankoop van voormelde grond over te gaan, om deze vervolgens ter beschikking te stellen aan de vzw inrichtende macht Lucerna voor het bouwen van een nieuwbouw basisschool. De Lucerna bassischool huurt momenteel een schoolgebouw in de nabije omgeving aan de Hendriklei 29 te Hoboken. De school zal in de toekomst dit gebouw moeten verlaten. De Paul Vekemanslaan vormt een duurzame herlocatie voor dit schoolbestuur.

Hof van Mols – Steinerschool Lohrangrin

Het betreft de weidegrond van AG Vespa langsheen de bosdreef Hof van Mols te Wilrijk. De stad Antwerpen wenst tot aankoop van voormelde grond over te gaan, om deze vervolgens ter beschikking te stellen aan de Steinerschool voor het bouwen van een nieuwbouw inclusieve basisschool. De Steinerschool Lohrangrin is gehuisvest in het Valaarpark tegenover de weidegrond van AG Vespa.De stad Antwerpen zal een deel van de ontwikkeling Hof van Mols aankopen in functie van de toekomstige nieuwbouwschool. De definitieve contouren van het aan te kopen perceel voor het onderwijsprogramma zijn afhankelijk van het ontwerp van de gehele site. De contour zal worden vastgelegd in de besluitvorming voor de effectieve eigendomsoverdracht die volgt op dit principebesluit.

Hogeweg – IQRA vzw

Het betreft het hoekperceel gelegen aan de hoek Engelselei- Hogeweg te Borgerhout met een oppervlakte van 1.706 m² waarop zich enkele klascontainers bevinden. De klascontainers zijn een uitbreiding op de schoolhuisvesting in de Appelstraat 32 te Borgerhout van IQRA vzw. Het schoolbestuur zoekt een ruimere nieuwbouwvestiging om hun werking te verduurzamen. De vzw IQRA maakte deel uit van de geplande ontwikkeling op de AROP-site, gelegen tussen de Fonteinstraat, de Engelselei en de Hogeweg. Nadat buurtbewoners bezwaar hadden ingediend tegen de volledige ontwikkeling werd de vergunning vernietigd.

Ruimtelijk onderzoek

Team stadsbouwmeester heeft op al deze gronden een haalbaarheidsstudie uitgevoerd om ruimtelijk af te toetsen of deze gronden in aanmerking komen voor het bouwen van de gevraagde schoolprogramma’s. Team stadsbouwmeester gaf een gunstig advies voor alle schoolprogramma’s.

Aankoopvoorwaarden

Wat betreft het commercieel patrimonium van AG Vespa wordt rekening gehouden met volgende uitgangspunten voor aankoop:

• de aankoopakte dient door de stad Antwerpen verleden te worden uiterlijk eind 2024;
• de voorwaarden die dienen gekoppeld te worden aan de door de stad Antwerpen te verlenen terbeschikkingstelling dienen verder te worden uitgeklaard in samenspraak met AG Vespa, met onder andere een uiterste realisatietermijn van de nieuwbouwschool;
• de overdracht van deze gronden gebeurt aan huidige marktwaarde. De overdracht wordt financieel opgedeeld in twee bewegingen;

1. Beweging op de achtergestelde lening
   Dit is de oorspronkelijke inbrengwaarde van de gronden toen deze van stad naar AG Vespa werden overgedragen. Bij de overdracht van AG Vespa naar stad, wordt deze inbrengwaarde in mindering gebracht van de achtergestelde lening.
2. Beweging via contante betaling
   Het saldo tussen de marktwaarde en de oorspronkelijke inbrengwaarde, dient contant betaald te worden aan AG Vespa.

AG Vespa had voor deze drie commerciële percelen een aankoopplanning opgemaakt en verwerkt in haar aanpassing van het meerjarenplan 2020 2025. Voor Hof van Mols is een verkoop voor het totale terrein als ontvangst in het meerjarenplan opgenomen in 2024. Voor Hogeweg is een verkoop voorzien in 2027, na de beëindiging van de terbeschikkingstelling. Voor Paul Vekemanslaan 13-15 is er een ontvangst opgenomen in 2023. De opbrengsten van deze percelen maken deel uit van de thesaurieplanning van AG Vespa om andere lange termijn investeringsprojecten te financieren. De cashinkomsten zijn van belang voor de solvabiliteit van de vennootschap AG Vespa.

De hierboven beschreven aankopen door de stad Antwerpen worden gebundeld voor principiële goedkeuring voorgelegd aan het college. Zodra dit principebesluit door het college wordt goedgekeurd, zal voor elk van deze gronden een eigendomsoverdracht ter goedkeuring aan het college en de gemeenteraad worden voorgelegd.

In argumentatie hierboven werd geschetst dat de overdrachten verlopen via de achtergestelde lening én via een contante betaling van de stad Antwerpen aan AG Vespa.

Dit betekent dus een verlaging van de achtergestelde lening van de stad Antwerpen aan AG Vespa ter waarde van 1.885.000,00 euro. Dit zal worden ingeschreven bij aanpassing meerjarenplan 7.

Anderzijds is er een overdracht via betaling van 3.820.755,00 euro. Dit bedrag wordt voorzien via AMPJ7.

De spreiding zal bij AMJP7 aangepast worden volgens de geplande aktemomenten. Wanneer de aankopen concreet zijn, zal hiervoor een specifiek besluit voorgelegd worden aan college en gemeenteraad met de vastlegging van het aankoopbedrag.