2023_CBS_04443 - Omgevingsvergunning - OMV_2023026253. Van Eycklei 31. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/10/2022:  dossier ingetrokken tijdens behandeling door deputatie na weigering college (OMV_2022109344) voor het regulariseren van het wijzigen van de gelijkvloerse functie naar wonen;

-          15/04/2022: weigering (OMV_2022001331) voor het wijzigen ven de gelijkvloerse functie naar wonen;

-          26/10/2012: vergunning (20125360) voor het verbouwen van een dakappartement;

-          24/09/1974: vergunning door deputatie (1973817619) voor het wijzigen van de vergunning;

-          21/01/1972: vergunning (1972970) voor het bouwen van een flatgebouw.

Vergunde toestand

-          functie: wonen (meergezinswoning) met gelijkvloerse functie kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing;
• 9 bouwlagen en teruggetrokken daklaag onder plat dak;
• bouwdiepte benedenverdieping circa 19,5 m;
• open ruimte van circa 18,8 m² achteraan het perceel;

-          gevelafwerking:

• granieten gevelpui;
• materiaal en kleur buitenschrijnwerk niet gekend.

Bestaande en nieuwe toestand

-          functie: wonen (meergezinswoning):

• nieuwe wooneenheid benedenverdieping: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 83 m²;
• bovenliggende verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag;

-          bouwvolume ongewijzigd;

-          gevelafwerking:

• buitenschrijnwerk in grijs aluminium;
• overige materialen ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van de benedenverdieping van kantoor, dienstverlening en vrije beroepen naar wonen;

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden met 1;

-          wijzigen van de voorgevel ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping;

-          doorvoeren van interne constructieve wijzigingen;

-          mogelijke wijzigingen aan de bovenliggende verdiepingen (functie, bouwvolume en gevelafwerking) maken geen deel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte:
  De aanvraag heeft betrekking op een functiewijziging van de gelijkvloerse verdieping. Het perceel wordt echter niet voor minstens 20 % ontpit conform de voorschriften van dit artikel;

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  De bestaande riolering wordt aangepast in functie van de nieuwe wooneenheid op de benedenverdieping. Zo worden extra aansluitingen voorzien. Gezien de gewenste wijzigingen moet het gebouw voorzien worden van een gescheiden rioolstelsel (1 droogweerafvoer en 1 hemelwaterafvoer). De aansluiting op de openbare riolering moet bovendien gebeuren conform artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag is quasi een herneming van eerdere aanvragen (OMV_2022001331 en OMV_2022109344) voor dit pand die door het college werden geweigerd. Gezien de context ongewijzigd is gebleven en de beperkte aanpassingen niet leiden tot nieuwe inzichten, baseert onderstaand advies zich op de beoordelingen en beslissingen uit vorige aanvraag.

Functionele inpasbaarheid

De voorgestelde functiewijziging van kantoorruimte naar wonen is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften en bijgevolg stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het vergunde gelijkvloers bestaat voor 3/4^de van de oppervlakte uit een landschapskantoor. Het restende deel wordt ingenomen door gemeenschappelijke ruimtes zoals de verticale circulatie en een ruime inkomhal met sas.

Op de verdieping bevindt zich steeds 1 appartement per verdieping.

De 2 slaapkamers liggen langs de achtergevel zodat de volledige voorgevelbreedte van 7 m door de leefruimte en keuken ingenomen wordt en het zicht op het tegenoverliggend Stadspark maximaal benut wordt.

De aanvraag voorziet de omvorming van de kantoorruimte naar een woning met 1 slaapkamer en een bureauruimte die bij de vorige aanvragen werd benoemd als tweede slaapkamer. Het uitbreiden van het woonprogramma met 1 woonentiteit overschrijdt de draagkracht van de site niet.

Het volume blijft behouden. Bij een functiewijziging moet echter 20 % van de perceelsoppervlakte als open ruimte voorzien worden (bouwcode, art. 27).

Deze buitenruimte meet 6,72 m breedte op 2,78 m diepte maar de omsloten ligging in een hoek van een bouwblok met meer dan verdiepingshoge scheimuren variërende van ca. 2,95 m tot ca. 4,15 m zorgen op zich al voor beperkte lichttoetreding.

Omdat de bouwdiepte van de bovenliggende appartementen een verdere ontpitting ook niet toelaten, is het onmogelijk om een betere lichttoetreding op het perceel te verkrijgen en kan in de huidige context bijgevolg geen voldoende kwalitatieve buitenruimte voor het appartement gecreëerd worden.

De aanvraag dient geweigerd te worden.

Iedere nieuwe woning die in de stad wordt gerealiseerd dient te voldoen aan de hedendaagse woon- en leefkwaliteitseisen. Dit appartement komt hieraan niet tegemoet. Indien men de voorkeur geeft aan een woonfunctie op het gelijkvloers wordt geadviseerd om deze oppervlakte te betrekken bij de woning op de 1ste verdieping, zodoende een royaal familie-appartement te voorzien, nabij het Stadspark.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De inrichting van het nieuwe appartement (ca. 83 m² netto) beschikt over onvoldoende woonkwaliteiten om voldoende gebruiksgenot aan de bewoners te bieden. De aanvraag dient daarom geweigerd te worden.

In tegenstelling tot de bovenliggende appartementen, die zich volledig naar het Stadspark richten, doet het gelijkvloerse appartement dit niet en laat de unieke ligging tegenover het park aan zich voorbijgaan.

Aan de straatgevel wordt een kleine bureauruimte voorzien. Gelet op de benoeming van deze ruimte als slaapkamer bij de voorgaande aanvragen, kan het gebruik van deze ruimte als slaapkamer niet uitgesloten worden. Achteraan bevindt zich de leefruimte, die uitgeeft op de ondiepe koer en uitkijkt op een hogere scheidingsmuur. De 2de slaapkamer is naast de leefruimte gelegen.

In het toelichtende deel van artikel 22 uit de Bouwcode wordt het van belang van de juiste oppervlakte en oppervlakteverhoudingen van de verblijfsruimten benoemd. Gezien de leefruimte (zitruimte + eetruimte) quasi dezelfde breedte heeft als de slaapkamer achteraan die amper 1 m breder is, kan gesteld worden dat deze ruimtes niet in verhouding tot elkaar staan en ook niet in verhouding met het aantal potentiële bewoners.

Centraal ingeplant op het gelijkvloers, op een afstand van meer dan 7 m van de achtergevel, en aansluitend op de leefruimte bevindt zich de keuken. Hierdoor ontvangt deze verblijfsruimte onvoldoende rechtstreeks licht en lucht. Dit is niet aanvaardbaar (bouwcode, art. 24). Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de woning met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning.

Het voorzien van de bureauruimte aan de straatzijde ontneemt de bewoners de mogelijkheid om vanuit de keuken of leefruimte zicht te hebben op de straat en park en zorgt er tevens voor dat de bureauruimte die mogelijks als slaapkamer gebruikt zal worden, aan een drukke weg komt te liggen. Een afgesloten kleine kamer zoals deze is per definitie ook een minder levendige functie dan een keuken of leefruimte en leidt tot een afgesloten gevelplint. Dit vermindert de levendigheid, sociale controle en verblijfskwaliteit van de straat (bouwcode, art. 12).

Er kan gesteld worden dat een woonfunctie op het gelijkvloers mogelijk is maar dat gezien de huidige indeling onvoldoende woonkwaliteit gegeneerd wordt waardoor de aanvraag niet gunstig geadviseerd kan worden. Zoals eerder reeds gesuggereerd kan een antwoord gevonden worden bij de creatie van een duplexappartement.

Visueel-vormelijke elementen - cultuurhistorische aspecten

Het herbestemmen van de gelijkvloerse verdieping naar wonen heeft geen wijzigingen van de gevels als gevolg waardoor het pand inpasbaar blijft in de omgeving.

De aanvraag betreft enkel de gelijkvloerse functiewijziging en niet de bovenliggende verdiepingen die uit deze aanvraag uitgesloten worden.

Desalniettemin dient opgemerkt te worden dat de uitwerking van de voorgevel en de dakverdieping afwijkt van de laatst vergunde toestand. Zo werden de inpandige terrassen aan de voorgevel mee in het gesloten volume opgenomen en werd op de dakverdieping de raamindeling anders uitgevoerd waardoor het duplex dakvolume zich niet leest als één geheel zoals in de vergunde aanvraag.

Mocht voorliggende aanvraag alsnog vergund worden, dienen de bovenliggende verdiepingen uitgesloten te worden van vergunning. Er wordt geadviseerd dat de eigenaars zich door middel van een nieuwe aanvraag in orde te stellen met de geldende regelgeving.

Bijkomend is uit de aangeleverde plannen niet op te maken of de aanvraag al dan niet voldoet aan artikels 26 (gemeenschappelijke afvalberging), 40 & 41 (privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen) en 43 (septische putten) uit de bouwcode. Ook omwille van deze onduidelijkheid dient de aanvraag geweigerd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor het appartement met 2 slaapkamers moeten 2 fietsenstallingen voorzien worden. Deze worden voorzien in het appartement.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.